기초반에서 [입지 분석]을 한다는 것이 다소 어색하게 느껴지지만,
천리길도 한 걸음부터라고 이번에 다녀온 [서울특별시 동작구]에 대해서 첫 입지 분석에 대한 내용을 적습니다.
Step 0. 조모임 조장 및 조원들과 함께 한 임장 루트
조모임에서 임장을 '동작구'로 가기로 정했고, 서로 관심 있는 단지들을 이야기했더니
조장님이 무려 정성껏 루트를 짜 주셔서 편안하게 다녀왔습니다.
단지를 통한 동선뿐만이 아닌, 상권의 위치도 함께 표시해주셔서 실제 임장 시에 도움이 많이 되었습니다.
Step 1. 후보 단지 기본 정보
동작구는 하기와 같은 기본 특징을 가집니다.
- 영등포, 강동, 중구, 종로]와 비슷한 급지를 이룹니다.
- 지리적으로 종사자가 많은 강남구/서초구와 접근성이 좋습니다.
- 1주차 때 공유받은 [내집마련 전국 평당 시세표]에 따르면, 25평 평균 매매가 기준 중위 가격을 이룹니다.
후보 단지를 공급 평형 23-25평 기준으로 리스트업 하니, 시세표보다 웃도는 가격이 가장 눈에 먼저 띄었습니다.
아무래도 동작구 내에서도, 중앙 및 한강 변에 위치한 단지들 위주로 확인했기 때문으로 보입니다.
총 6개의 단지의 기본 정보는 아래와 같습니다.
Step 2. 각 입지 요소별 등급 구분
저 스스로 상황에 부합하는 단지에 따라 초록>노랑>주황으로 표시해보았습니다.
더불어, 직접 다녀온 후 작성한 메모를 함께 첨부합니다.
Step 3. 각 후보 단지별 입지 비교
- 우선 순위: 교통 > 강남 접근성 > 환경 > 학군(오히려, 중학교 학업성취율보다 초등학교 위치 기준의 확인)
- 교통 기준, 5분 차이에 큰 의미를 부여하지 않았습니다. (배차 간격 등이 훨씬 중요하다고 생각)
- 예산 범위: 갭 투자 기준 진행 시 3개의 단지가 남습니다.
- 상도더샵1차 > 7호선 역 12분 / 강남역 38분 / 연식 2007 / 초등학교 초인접
- 연식으로 인한, 같은 평형 방 3개, 화장실 2개
- 전고점 대비 17%
- 신동아리버파크 > 7호선 역 7분 / 강남역 33분 / 연식 2001
- 방 2개, 화장실 1개
- 전고점 대비 14%
- 신동아아파트 > 9호선 역 8분 / 강남역 31분 / 연식 1993 / 초등학교 인접
- 방 2개, 화장실 1개
- 전고점 대비 20%
Step 4. 최종 선택 및 느낌점
예산 범위 내에서 우선 순위에 따라, 상도더샵1차를 최종 선택했습니다.
교통은 가장 메리트를 가진 신동아 대비 최소 5분-10분 정도 더 걸리지만,
비교적 최신 연식으로 인한 같은 평형대에서의 아파트 구조 및 초등학교 초인접성에 높은 점수를 주었습니다.
전고점 대비 17% 하락된 것으로 확인되며, 조금 더 가격을 지켜봐도 좋을 것 같습니다.
(최근 매매가가 소폭 상승하고 있는 것으로 보이네요...^ㅠ^)
상대적으로 낯선 동작구 중에서도, 같은 구의 단지 비교를 5개 이상 해본 것은 처음인 듯 합니다.
임장의 중요성을 다시 한 번 느꼈고, 아파트를 매수 시 환금성을 고려하여 향후 매도할 타겟(페르소나)을 미리 그려보고 우선순위를 설정하는 것도 꽤나 재밌었습니다.
이상입니다.
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