김우보의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 46기 36조 김우보]

1. 단지 선정하기

<1번 단지>

아파트명 : 강서구 염창동아3차

세대수 : 570세대

입주연도 : 1999년 1월

위치 : 서울 강서구 염창동 258-1

<2번 단지>

아파트명 : 동대문구 전농신성미소지움

세대수 : 385세대

입주연도 : 2005년 10월

위치 : 서울 동대문구 전농동 687

2. 각 입지요소별 등급 구분하기

직장 분석

강서구는 종사자수 25만명, 사업체수 3.9만개로 서울에서 직장이 많은 수준에 속한다!

반면 동대문구는 종사자수 13만명, 사업체수 3.1만개로 서울에서 직장 수준은 중간 정도에 해당한다.

-> 직장은 염창동아3차가 더 좋다.

교통 분석

두 단지 모두 강남 접근성은 우수하나 동대문구 전농신성미소지움이 좀 더 좋다. 만약 환승을 한번만 한다고 가정하면 걸리는 시간은 비슷하다. 강서구는 여의도 접근성이, 동대문구는 도심 접근성이 좋다는 특징이 있다.

염창동동아3차는 역까지는 도보 11분 정도가 소요되고 전농신성미소지움은 7분 정도 소요된다. 역까지의 거리는 전농신성미소지움이 좀 더 가깝다.

-> 교통은 전농신성미소지움이 더 좋다.

학군 분석

염창동아3차 : 염창중(88.5%/3.6%) 학원가는 학군지인 목동 학원가 이용 가능

전농신성미소지움 : 동대문중(63.8%/1.9%) 학원가는 장안동 학원가 이용

-> 학군은 염창동아3차가 더 좋다.

환경 분석

두 단지 모두 주변환경이 좋은 편은 아니다. 직접 현장을 가서 방문했을 쾌적함과 균질성은 다소 떨어진다고 느껴졌다. 단지 내부 관리상태나 동간거리는 염창동아3차가 좀 더 낫다고 느껴졌지만 큰 차이는 없었다. 두 단지 모두 연식 대비 관리는 괜찮았따. 또한, 두 단지 모두 단지상가에 상권은 어느정도 잘 형성된 편이었다.

전농신성미소지움이 청량리역 상권을 이용하기 편리해 생활 편의성은 더 높을 것으로 보인다.

3. 가격

염창동아 3차

-호가 : 7.7억

-전고점 : 9.8억

-하락률 : -21.4%

전농신성미소지움

-호가 : 8.2억

-전고점 : 10.85억

-하락률 : -24.4%

두 단지 모두 전고점 대비 하락률이 -20%가 넘어 가격이 싼 수준에 해당한다.

4. 최종결정

선택 : 전농신성미소지움

이유 : 강남 접근성이 더 좋으면서 다양한 교통호재가 있는 청량리역의 초역세권 단지라는 점에서 자산가치가 더 높다고 생각됐다. 물론 염창동아3차의 직장과 학군이 더 좋긴 하나 교통호재를 넘어설 수 있는 정도는 아니라고 생각했다.