2주차 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 46기 72조 공윌리]

안녕하세요. 공윌리입니다.

2주차 강의는 한번 배우면

평생 써먹을 수 있는

알짜 중에 알짜 강의였는데요!

1주차에 내 예산을 계산하고

그에 맞는 후보 단지를

리스트업 해봤다면,

이번 2주차에는

후보단지의 입지 분석을 통해

실거주의 만족도를 챙기면서도, 

자산으로서의 가치를 놓치지 않는 단지를

골라내는 방법을 배웠습니다.

0. 내 예산과 상황에 맞는 단지 리스트업

1주차에는 내 예산에 맞는

후보 단지를 리스트업 해봤는데요!

아무래도 제가 가진 종잣돈

자체가 크지 않다 보니,

많은 단지를 리스트업 할 수 없어 아쉬웠습니다.

대신 저는 거주 분리를 고려중이라,

제가 가진 예산으로

투자할 수 있는 단지까지

추가로 리스트업 해보았습니다.

저는 현재 성동구 임장중이라,

성동구 내에 있는 단지 중에서

리스트업 했습니다.

내 집 마련이 아닌 투자로 접근하니

생각보다 꽤 많은 단지를

리스트업 해볼 수 있었습니다.

1. 교통(강남 접근성)을 기준으로 소거법 적용

가장 먼저 서울수도권에서

가장 중요한 입지 요소인

교통을 기준으로 소거법을 적용했습니다.

성동구의 위치 특성상

강남으로의 접근성은

모두 1시간 이내로 좋은 편이었는데요!

하지만 환경적인 측면(언덕)과 함께 고려해,

그 중에서도 접근이 오래 걸리는

단지들을 우선으로 소거해보았습니다.

왕십리자이/왕십리KCC스위첸의 경우

연식이 좋은 편이었지만

왕십리 생활권에서도 선호도가 떨어지는

언덕에 위치하고 있다는 점,

강남으로의 접근성이 40분 이상으로

성동구에서는 오래 걸리는 점 등을

기준으로 소거했습니다.

2. 추려진 단지의 환경, 학교 고려 - 선호도 파악

이제 단지 대 단지로

비교해 볼 차례인데요!

교통(강남 접근성) 다음으로 중요한

환경과 학교를 고려해

소거법을 적용했습니다.

이번에 탈락한 단지는

금호삼성래미안입니다.

금호동 내에서 귀한 평지 환경,

그리고 01년 식임에도 불구하고

단지 내부 관리가 잘 되어 있어서

개인적으로 맘에 들었던 단지 중 하나였는데요!

초등학교, 중학교, 고등학교

모두 거리가 멀다는 점이

굉장히 아쉬웠습니다.

또한 역에서 가장 멀리 떨어진

단지라는 점도 탈락하는 데 한 몫 했습니다. 

3. 단지별 비교 - 선호도 결정

이제 지금까지 살아남은

얼마 남지 않은 단지를

비교해 볼 차례인데요.

벌써부터 절반 이상의 단지가 날라가

최종적으로 투자할 수 있는 단지가 없으면 어쩌지

하는 마음에 조마조마했습니다.

이번 달 성동구를 임장했던 터라,

행당/응봉은 왕십리에 비해

선호도가 떨어지는 것을 확인했습니다.

그러나 행당대림과 행당한진의 경우,

5호선 역세권과 함께

성동구에서 유일하게 학군과 학원가를

누릴 수 있는 곳이라 남겨두었습니다.

성동구에서는 어느 생활권이나

교통의 요소는 좋기 때문에,

왕십리에서는 연식이라는 가치를

좀 더 선호요소로 판단했습니다.

4. 가격확인 - 전고점 대비 하락률

앞서 입지 요소를 기준으로 소거하고 나니,

이제 4개 단지가 남았습니다.

지난 상승장에서의 전고점을 확인하고,

적정 가격인지 조사했습니다.

전고점을 조사해본 결과,

왕십리의 텐즈힐2/센트라스는

아직 적당한 가격이 아니었습니다.

심지어 텐즈힐2는 지난 상승장보다

2%가량 상승한 비싼 가격이었습니다.

행당동의 행당한진도

32평형의 경우 하락폭이 작아

아직은 투자하기 적절하지 않다고 판단했습니다.

5. 최종 선택 및 느낀점

최종적으로는

행당동의 행당한진/행당대림

두 단지가 나왔습니다.

마지막 주차에는 부동산 예약을 통해

실제 매물을 확인하고,

협상을 통해 좀 더 좋은 가격을

만들어볼 수 있는지 확인해보겠습니다.