성동구와 마포구 대장단지를 강의에서 알려준 기준과 선배님들의 가이드를 참고하여 분석해봤다.
step 1. 지역선정
(1) 아파트명 : 래미안옥수리버젠
세대수 : 1,511세대
입주 연도 : 2012년
위치 : 서울 성동구 옥수동
(2) 아파트명 : 마포프레스티지자이
세대수 : 1,694세대
입주 연도 : 2021년
위치 : 서울 마포구 염리동
step 2. 각 입지 요소별 등급 구분하기
(1) 직장분석
마포구 28만명(연봉 4,163만원)
성동구 19만명(연봉 4,108만원)
마포구는 종사자수와 연봉이 높은 편이고(공덕오거리에 대기업 많음), 성동구는 원래 배드타운 성격이 더 강했
으나 성수동에 일자리가 생기고 있어 사업체 수가 증가하고 있는 중이다.
(2) 교통분석
O 마포프레스티지자이(A등급)
O 래미안옥수리버젠(S등급)
성동구 옥수동이 마포구 염리동 보다 강남 접근성이 좋아서 교통이 더 우수했다.
마포구는 도심 및 여의도는 매우 가깝지만 강남역이 54분 걸리는 점은 아쉬웠다.
(3) 학군
마포프레스티지자이는 한서초 도보3분거리에 있고 숭문중(84%), 서울여중(90%), 숭문고(94%) 학군 괜찮음, 학원가도 대흥역에 56개 있다.
래미안옥수리버젠은 금옥초 또는 동호초 도보5분 거리에 있고 옥정중(78%), 장충중(79%) 학군이 좀 떨어짐, 학원가가 없어서 3호선 타고 압구정이나 대치동으로 가야할 거같다.
(4) 환경
마포구에 백화점 0, 마트 4개로 B등급, 신축 대단지들이 최근 많이 생겨 균질성이 좋고 앞으로 재개발될 구역들도 있어 발전가능성이 높아 보인다.(언덕 심함)
성동구에 백화점 0, 마트 3개로 B등급, 신축과 구축이 섞여 있고 균질성은 좋아 보인다.(언덕 비교적 완만함)
step 3. 최종선택 및 느낀점
내 예산을 정해보고 거주와 분리하여 투자를 할 생각이기 때문에 위로 더 생각해볼 수 있게 됐다.
그래서 마포구와 성동구의 대장 단지 2개를 살펴보았는데, 나는 마포구가 더 끌린다. 곧 아이를 낳을 예정이기 때문에 학군에 점수를 더 줬고 옥수동 바이브가 있다고 하는데 아직은 어떤 느낌인지 잘 모르겠다.
하지만 가치 대비 싸냐의 관점으로 본다면 두 단지 모두 많이 올랐다. 현재 호가를 보면 더 오르고 있다는 느낌이 든다. 옥수리버젠은 13% 빠졌고 마포프레스티지자이는 12% 빠졌다. 두 단지 모두 전고점 똑같고 최근 실거래가도 비슷하게 나왔다.
앞으로 성동구와 마포구 신축 단지들을 위주로 단지임장과 매물임장을 더 다녀야겠다는 생각이 들었다.
댓글
