월요일에 야탑에 볼일 있어 갔다가
1주차 과제의 후보단지 중
매화마을 공무원2단지아파트를 방문하였습니다.
마주보고 있는 장미마을8단지 현대아파트를
비교평가 해보고자 합니다.
《1》 주변임장 및 현장방문
야탑역 1번출구쪽에서 보이는 킴스클럽(NC백화점)과 홈플러스입니다. 4번출구에서 맞은 편을 찍은 상가의 일부에는 병원위주로 많이 입점해 있었고 세무사, 법무사, 은행 등이 있었습니다.
매화마을로 가는 길에 있는 보도블럭인데 이지점에서 400m되는 거리까지 음식점과 노래방등 먹자골목으로 이루어져 있습니다. 중간쯤에는 우체국과 야탑1동 행정복지센터도 있습니다.
급할때 이용할 수 있는 공중화장실과 하늘공원을 안내해주는 표지판도 보였습니다.
매화마을로 가는 길에는 장미마을8단지 현대아파트가 있었습니다. 세대가 많다보니 입구도 여러군데로 나뉘어 있었고 상가는 3개, 어린이집 5개(검색), 유치원 1개가 곳곳에 있었습니다. 어린이집이 많은걸 보면 젊은 엄마들이 많이 살고 있겠다는 생각이 들었습니다.
야탑중학교가 세대안에 있어 장미마을8단지 현대아파트에 사는 학생들이 편리하게 이용할 수 있겠습니다.
매화마을 공무원2단지아파트는 리모델링사업으로 포스코이엔씨가 선정되어 현수막이 아파트 곳곳에 걸려 있었습니다.
단지 후문으로 들어서면 관리하시는 분이 잠시 자리를 비우셨는지 주차차단기가 주차관리를 하고 있었고 양사이드로 초록초록한 나무들이 길게 쭉 서 있었습니다. 단지안을 다 살펴보진 못했지만 지하주차장이 적어서인지 차들이 지상에 많이 주차되어 있는걸 볼 수 있었습니다.
단지안에는 어린이놀이터와 체육시설공간이 보였습니다. 사진찍을때는 어린아이들이 않보였지만 시간이 지나고 보니 여러 아이들이 놀고 있었습니다. 매화마을 공무원2단지아파트에도 어린이집이 4개(검색)가 있었습니다.
후문에서 정문으로 갈때 평지였는데 202동 앞에만 경사가 심한 언덕이였습니다. 처음에는 후문이 정문인줄 알았지만 입주민 아주머니 한분이 상가 옆이 정문이라고 알려 주셨습니다. 정문에도 주차차단기가 있었고 관리하시는 분이 차량을 관리하고 있었습니다.
몇발자국 사이로 상가는 두군데로 나뉘어 있었습니다.
호갱노노에서 검색할때는 아파트 상가에 학원이 표시가 않되 있었지만 2~3개 정도의 학원은 있었습니다.
야탑역에서 매화마을까지 도보로 올때 사진찍으면서 쉬엄쉬엄 오게 되어 시간이 걸렸지만 실제로는 16분(검색)정도 걸리고 야탑역으로 나갈땐 버스정류장이 바로 앞에 있어 장미마을거쳐서 3정거장만 가면 되었습니다. 정문 옆쪽으로는 분당아람고등학교와 중탑초등학교가 있습니다. 매화마을은 가까운 동에서 도보로 학교에 간다면 5분안팎으로 걸리고 장미마을은 멀게 있는 동에서 학교에 간다면 15분까지도 걸릴것 같습니다. 장미마을은 야탑초등학교로 다니는게 더 가까울것 같습니다.
매화마을2단지 후문쪽에서 1~2분 걸어가면 여수천이 흐르고 나무들이 빼곡히 있어 더운 날씨에 보기만 해도 힐링이되고 시원해지는 느낌이였습니다. 걷기나 달리기 운동하기에도 좋은 장소로 보였습니다.
《2》 입지분석
1. 내집마련 후보단지 기본정보
* 아파트명 : 매화마을 공무원2단지아파트
세대수 : 1185세대
입주연도 : 1995. 07. 15
위치 : 경기도 성남시 분당구 야탑동 215
* 아파트명 : 장미마을8단지 현대아파트
세대수 : 2136세대
입주연도 : 1993. 04. 28
위치 : 경기도 성남시 분당구 야탑동 334
2. 입지요소별 등급
1) 직장 : S등급
분당구 사업체수 49,505개 / 종사자수 345,459명
2) 교통 : A등급
매화마을 공무원2단지아파트 : 강남역 43분
장미마을8단지 현대아파트 : 강남역 42분
3) 학군 : B등급
수내중학교 96.3% / 내정중학교 96.2% /
야탑중학교 88.2%
(학원가는 묶음으로 검색이 되고 돌아다녔을 때 1~2개씩봤던 학원들은 않나온것 같습니다.)
4) 환경 : B등급
대형마트 2개 : 홈플러스, 킴스클럽(NC백화점)
5) 기타(아파트 주변 대형상권)
3. 수익률분석
*현시세 : 매화마을공무원2단지아파트(24평)
현재 매매 68000 전세40500
5년내 고점매입시: 21년10월 매매98000 전세42000
5년내 저점매입시: 19년5월 매매44000 전세28000
고점매입시수익률
(68000-98000)÷(98000-42000)×100= -53.6%
저점매입시수익률
(68000-44000)÷(44000-28000)×100= 150%
※ 15층의 전고점과 19,20,21층의 전고점이 달라 전고점은 네이버, 전저점은 호갱노노에서 보고 계산함(15층 전고점 84800), 현재시세 네이버
※ 전고점, 전저점은 5년내로 함
*현시세 : 장미마을8단지 현대아파트(23평)
현재 매매 80000 전세 43000
5년내 고점매입시: 21년6월 매매90300 전세5억
5년내 저점매입시: 19년5월 매매55700 전세33000
고점매입시수익률
(80000-90300)÷(90300-50000)×100= -25.6%
저점매입시수익률
(80000-55700)÷(55700-33000)×100= 107%
※ 전고점, 전저점은 5년내로 함(호갱노노),
현재시세 네이버
<비교평가결과 : 두 아파트 모두 입지평가로는 비슷했지만 매화마을공무원2단지아파트가 장미마을8단지현대아파트 보다 저점매입시수익률이 43%나 더 높았습니다. 그리고 30%정도 저평가된 가격이라 매화마을공무원2단지아파트를 선택하겠습니다.>
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