전세퇴거자금대출 활용꿀팁,

다주택자도 가능?

(+ 보증금반환대출, LTV, DSR, DTI, 한도,

역전세규제완화 시행, 대출상담사, 보금자리론 )

작성일: 2024.4.27.

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안녕하세요 마이로드입니다.

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하락장이 지속되며

역전세로 인해 고통받는 분들,

이사를 나가셔야 하는데

전세대금을 돌려받지 못해 고통받는 분들,

많으실 것 같습니다.

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DSR 한도가 다 차서

다주택자라서

은행에서 안된다고 하니까

.

.

등등의 이유로 포기하셨나요!?

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전세퇴거자금대출

제대로 활용하는 법,

정리해보고자 합니다.

📢 주택매매대출 관련 규제

LTV, DSR, DTI ?

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전세퇴거자금대출을 알아보기 전,

주택매매 대출에서 반드시 알아야 할

세 규제를 짚어보도록 하겠습니다.

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✅ LTV : 담보인정비율

👉 우리집을 담보로 얼마까지 빌릴 수 있지?

​

물건 가치에 따라 나오는 금액!

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아파트 기준,

KB 매매시수 기준 일정 %가 나옵니다.

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✔ 비규제 지역 기준

무주택자 LTV 70%

유주택자 LTV 60%

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✔ 규제지역기준​

무주택자 LTV 50%

유주택자 LTV 30%

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✅ DSR, DTI

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채무자 소득에 비례한

상환능력에 따라 대출 한도를 설정

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✔ DSR: 총부채원리금상환비율

👉 기존 모든 대출을 고려,

얼마까지 대출 가능?

​

연간주택대출상환금액(원금+이자)

+기타대출상환금액(원금+이자)

/연소득금액 *100

​

1금융권 DSR 40%

2금융권 DSR 50%

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✔ DTI : 총부채상환비율

👉 연소득을 고려해 얼마까지 대출 가능?

​

연간주택대출상환금액(원금+이자)

+기타대출상환금액(이자)

/연소득금액*100

​

👉 비규제 지역 기준

무주택자 DTI 60%

유주택자 DTI 50%

​

👉 규제지역기준

무주택자 DTI 50%

유주택자 DTI 20%

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✔ DSR, DTI에서 중요한 요소는

차주의 소득수준,

대출 금리, 대출 만기시점입니다.

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소득이 많을수록

대출 금리가 낮을 수록

대출 만기시점이 길수록

​

대출액을 많이 받을 수 있습니다.

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✔ DSR, DTI의 차이점은

​

주택매매 대출 외 기타부채에 대해서

​

- 이자금액만 산정하느냐(DTI)

​

- 원리금 균등 상환금액

추정 후 합산하느냐( DSR)입니다.

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즉, DTI보다 DSR이

더 강력한 대출 규제인 것이죠.

📢 전세퇴거자금대출이란?

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✅ 전세퇴거자금대출 목적

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​

전세퇴거자금대출이란

말 그대로 세입자를 내보내기위해

받는 대출을 말합니다.

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전세퇴거자금대출은

전세입자 '퇴거'가 전제되므로

보통 적어도 대출실행일에

전세입자가 퇴거해야 합니다.

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✅ 전세퇴거자금대출 한도

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주택매매대출처럼

소유한 주택에 근저당을 잡아

진행하는 대출이기 때문에

기본적으로 LTV기준이 들어가는데요.

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​

소유한 주택의 KB시세에

LTV 60%가 한도입니다.

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​

또한 여타 대출과 마찬가지로

DSR 규제도 적용되는데요!

DSR은 40%가 한도입니다.

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기억하셔야할 점은,

LTV 60% 이내에서 전세금만큼만

대출이 나온다는 점입니다.

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예를 들어

감정가 12억원의 아파트에

전세금 6억일 경우,

​

LTV 60%적용시

담보대출 한도는 7.2억이지만,

전세퇴거자금대출이기 때문에

전세금 6억원까지만 나온다는 뜻이죠!

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​

✅ 전세퇴거자금대출 대상

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​

전세퇴거자금대출은

다주택자는 받지 못하고

1주택자만 가능했었는데요!?

​

​

현재는 다주택자에 대한

규제가 대폭 완화되어

다주택자도 가능합니다.

​

📢 다주택자,

전세퇴거자금대출 가능?

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2023년 3월 2일,

전세퇴거자금 대출한도와

주택처분의무를 폐지하는 등

다주택자에 대한 규제가 대폭 완화되었는데요.

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​

기존 임차보증금 반환 목적의 대출 각종 규제가

일괄 폐지되었습니다.

물론 LTV 60%,

DSR40%은 그대로입니다.

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그러나 역전세 규제완화가

시행되어 현 시점으로는 DSR이 다 찼어도

전세퇴거자금대출이 가능합니다.

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무슨말이냐구요!?

​

📢 역전세 반환대출 규제완화

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✅ 역전세 반환대출 규제완화 이유

역전세 반환대출 규제완화 정책은

​

역전세 문제로

전세금 반환에 어려움을 겪는 일로

부작용이 많아지자

​

서민 주거안정 저해요소라고 판단,

임대시장 리스크 관리를 위해

도입했다고 해요!

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​

✅ 역전세 반환대출 규제완화 대상

2023.7.3. 임대차 계약 채결된 경우 중

2024.7.31.까지 임대차 계약만료 등으로

​

세입자에게 전세금을 반환해야 하나

역전세로 전세금 반환이 어려운 집주인!

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✅ 역전세 반환대출 규제완화

적용 기간

​

즉 역전세 반환대출 규제완화 적용기간은!

​

2023년 7월 27일부터

2024년 7월 31일까지

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​

✅ 역전세 반환대출 규제완화

대출한도

[임대사업자]

RTI 1.25(비규제)~1.5배(규제)

-> RTI 1.0배로 변경

​

[개인]

DSR 40%

-> DTI 60%로 변경

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​

DSR 대신 DTI를 적용합니다.

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실제로 예를 들어 볼까요?!

​

대출금리 연 4%, 만기 30년,

기존 보유 대출이 없다고 가정하면..!

DSR 적용과 DTI 적용의

대출 한도 차이가 굉장합니다.

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​

단, 모든 전세퇴거자금대출에

실행되는 게 아니라

'역전세'가 난 상황에만 적용된다는 점,

유의하셔야 겠습니다.

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✅ 역전세 반환대출 규제완화

대출 금액

역전세 반환대출이므로

전세금 차액지원이 원칙입니다.

필요시 전세금 전액 대출 후

차액을 상환합니다.

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​

✔ 1년 내 후속 세입자 계약시

전세보증금으로 대출금 우선상환 또는

​

✔ 해당주택으로 집주인 입주시

집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등

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​

✅ 역전세 반환대출 규제완화

주의할 점!

✔ 역전세 반환대출 규제완화로 받은 자금은

전세금 반환 외 다른 용도로 사용 불가합니다.

​

'전세퇴거자금 대출' 자체가

전세금 반환 외 다른용도로 사용 불가하기에

당연한 항목이라고 볼 수 있습니다.

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​

✔ 반환대출 이용기간 동안

신규주택 구입 불가합니다.

적발되면 대출 전액회수,

3년간 주택담보대출 취급 금지의

어마어마한 패널티가 부과됩니다.

​

✔ 후속 세입자와 전세계약시

전세금 반환보증을 가입해야 합니다.

​

후속 세입자분 입주 후

3개월 이내에 전세금 반환보증 가입

또는 보증료를 납입해야 하며,

이행되지 않을 시

대출금 전액회수 등의 제재가 취해집니다.

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​

✔ 집주인이 자가거주자로 입주하는 경우,

자력반환능력을 엄격히 확인하여

반환자금을 대출 받을 수 있습니다.

집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 하며,

최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등

엄격한 관리조치가 병행됩니다.

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✅ 역전세 반환대출 규제완화

운영 절차

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✔ 후속 세입자와 전세계약을 체결한 경우

: 전세금이 낮아져

역전세 대처 금액은 필요한 경우겠죠!?

집주인이 은행에 대출상담 및 신청을 합니다.

​

집주인과 후속세입자가 계약을 하고,

은행은 전세계약서를 확인 후 대출을 실행합니다.

​

후속세입자 전입 후 3개월 내

전세보증금 반환보증을 가입합니다.

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​

✔ 당장 후속세입자가 없는 경우?

당장 후속 세입자가 없으므로

대출 심사 및 실행과정에서

전세보증금 한도까지

우선 대출을 지원합니다.

​

대출 실행 후 1년 내

후속 세입자 계약이 필요하며,

역시 전세금 반환보증보험을 가입해야 합니다.

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✔ 집주인 본인이 입주시?

세입자를 구하지 않고

역전세가 난 주택에

집주인이 입주하는 경우입니다.

​

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역시 DTI를 적용한 범위 내에서

전세보증금 한도까지 선 대출지원합니다.

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​

대출 실행 후 1개월 내 전입신고를 제출하고.

최소 2년간 실거주 의무 모니터링을 실시합니다.

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✅ 역전세 반환대출 규제완화

어디서 취급하는가?

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역전세 반환대출은

제 1금융권에서 취급합니다.

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​

대출상담사분들께

전세퇴거자금대출을 논의 드리면

역전세 반환대출 추천을 잘 안해주실텐데요.

​

​

역전세 반환대출은 대출상담사분께

수당이 나오는 대출이 아니기 때문입니다.

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​

따라서 역전세 반환대출을 받기 위해서는

은행 창구로 직접 방문하셔야 합니다.

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​

역전세 반환대출 규제완화는

DSR 대신 DTI를 봄으로써,

대출 한도를 늘려 받을 수 있어 좋은데요.

​

​

👉 단, 후속세입자분이

전세보증보험에 반드시 가입해야 한다는 점,

​

​

👉 역전세 주택에 집주인이 거주하는 경우,

실거주 의무기간 2년 기간동안

은행에서 모니터링한다는 점,

​

​

👉 이 대출을 활용하는 동안은

신규주택 구입이 불가능하다는 점 등

​

​

제한되는 부분이 많다는 것을

염두에 두고 활용하셔야겠습니다.

📢 역전세반환대출이 불가하면?

전세퇴거자금대출 받는 법!

​

​

​

✅ 대출상담사께 상담받기

​

​

가장 추천드리고 싶은 방법은

'대출상담사'를 통하는 것입니다.

​

​

한 분에게만

상담받는 것이 아니라,

여러 상담사분께

상담받으시는 것을 추천드립니다.

1금융권에 은행별로

2금융권 금융기관별로

대출상담사 분들이 계십니다!

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​

전세퇴거자금대출은 보통

'한도'와 '중도상환수수료'가

중요한 상황이 많습니다.

후속세입자가 맞춰지면 상환하게 되니까요.

​

​

제 1금융권, 즉 은행은

보통 중도상환수수료가 높은 편이라

​

이때는 보험회사 등의

2금융권도 염두에 두시는 것도 좋습니다.

보통 은행보다는 보험회사가

중도상환수수료가 낮습니다.

​

​

자금 계산을 확실히 하시고

대출 받으셨으면 좋겠습니다.

​

✅ DSR 40%가 다 찼다면?

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​

DSR이 찼으면

역전세 반환대출 말고는

전세퇴거자금대출이 불가할까요?

​

​

아닙니다.

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​

대출의 '종류'를 변경하면 되어요!

대출의 만기를 늘리는 방법이죠!

​

​

​

DSR은 상단에서 설명드린 것처럼

만기가 중요한 규제입니다.

​

​

신용대출은 원리금을

5년안에 다 값는다는 가정하에

월에 납입하는 금액을 산정합니다.

따라서 월납입금이 높을 수밖에 없죠.

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​

그러나 주택담보대출은

길면 40년 50년도 가능합니다.

따라서 월 납입금이 낮게 산정되어요.

​

​

월 납입금이 높을수록

DSR %가 높아지므로,

신용대출보다 주택담보대출이

대출한도가 훨씬 많습니다.

​

​

따라서 신용대출때문에 DSR이 차있는 상태라면

신용대출을 값고 주택담보대출로 변경하면 됩니다

​

​

일부 금융사는

신용대출만큼의 금액을 밀고

나머지 차액만금

전세자금대출을 해주기도 합니다.

​

​

현재 6억원의 아파트를 소유한 A씨,

전세퇴거자금대출을 받아

4억원에 살고있는 세입자를 퇴거시키려 합니다.

그러나 A씨에게는 현재 1억의 신용대출이 있는데요.

이 대출로 인해 DSR 40%를 너끈히 넘겼습니다.

​

이때 A씨의 DSR %를 확보하기 위해

6억원 아파트 LTV 60%인

3억 6천 중에

5천의 신용대출을 값는 다는 조건 하에

3억 천을 대출해주기도 하는 것이죠.

​

​

전세퇴거자금 대출,

다방면으로 알아보셔서

꼭 어려움 해결하셨으면 좋겠습니다.

​

📢 보금자리론으로도

전세퇴거자금대출 가능?

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​

특례보금자리론을 통해서도

전세자금퇴거대출을 마련할 수 있는데요.

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조건이 있습니다.

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✅ 무주택자, 1주택자일 것

​

✅ 주택가격 9억원 이하

​

✅ 특례보금자리론을 이용하는 1주택자는

기존 주택을 대출 실행일로부터 2년 내 처분

​

✅ 한도는 얼마일까요?

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최대 5억원입니다.

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LTV 70%와 DTI 60%로

보금자리론 대출을 활용하면

​

전세퇴거자금대출보다

대출한도가 더 많겠군요.

​

이상으로

전세퇴거자금대출에 대해 알아봤는데요.

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제가 직접

대출상담사분과 통화하고,

여러 금융권에

알아본 내용들을 기술하였습니다.

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​

현재 전세 보증금을 돌려주지 못하셔서

어려운 상황에 처하신 분들,

​

전세보증금을 돌려받지 못해

어려운 상황에 처하신 분들께

​

도움되셨으면 좋겠습니다.

​

​

읽어주셔서 감사합니다.

​

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