서울시 동대문구 답십리동 힐스테이트 청계아파트 수익률 분석 보고서 [ 열반스쿨 기초반 67기 요시]

▶ 아파트명

답십리동 힐스테이트 청계 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

동대문구 사업체수 31,324개 / 종사자수 138,400명 

종사자수가 100,000명이 넘으므로 "B" 등급 부여

서울 지역으로 솔팅 및 사업체수 내림차순했더니 거의 등급별로 솔팅이 됨

즉, 사업체수는 종사자수와 비례한다고 볼 수 있고, 질적인 측면까지 보고 싶다면

지역별 과세액, 원천징수액 등을 통해 파악해보아야 함

2. 교통

강남 38분 / 여의도 44분 / 시청 33분

강남 1시간 이내, 여의도, 종로 등 주요 도심지 1시간 이내로, 교통 "A"등급이다.

무엇보다도 가장 중요한 노선인 2호선이 있고, 심지어 아파트 바로 앞에 역이 있다는 것이

엄청난 장점으로 보인다. 여의도, 종로 등 나머지 2개 주요 업무지구에도 갈아타지 않고

한 번에 갈 수 있다는 것이 크나큰 장점이다. 입지평가요소 중 "교통"이 중요한 수도권에서는

메리트가 크다고 평가된다.

3. 학군

숭인중학교 71.4% / 마장중학교 78.5

아실을 통해 학군을 파악해본 결과, 숭인중학교(71.4%)와 마장중학교(78.5%)가 뜬다.

우선 동대문구 자체가 서울 중에서 학군지로는 평균이하이다. (서울 평균은 78.3%, 동대문구 평균은 74.4%이다) 학군으로 매력이 없는 동대문구내에서도 하위에 속하는 숭인중학교로 볼 수 있다. 마장중학교는 성동구 소속으로 서울평균정도의 학업성취도를 이루어내고 있다.(성동구 평균보다는 상위권) 그런데 다른 구 소속 중학교로 배정이 되는 것이 가능한가?(check point)

우선 숭인중학교 배정이라고 한다면, 학업성취도 평가 85% 미만으로 "C"등급 부여

4. 공급

신설동역자이르네(도시형) 2024.11 / 143세대

힐스테이트 청량리메트로블(도시형) 2025.07 / 288세대

휘경자이디센시아 2025.06 / 1806세대

동대문구의 인구는 '23년 8월 기준 34만 333명이다. 그렇다면 적정 공급수는 인구의 0.5%인

1701세대(연간)이다. 아실을 통해 확인해보면 '23년도에 약 2,800세대, '24년도에 143세대, '25년도에 약 2,200세대로, 3개년 평균을 구해보면 1,714세대로 딱 적정 공급을 유지한다.

최적 공급량(1,701세대)의 2배 이내이므로 "B"등급 부여한다.

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 힐스테이트 청계 25평 현재 매매 10.7억, 전세 5.9억

10년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 13.15억 전세 7.2억 

10년 내 저점 매입시: 2018년 2월 매매 7.65억 전세 4.4억 

*고점 매입시 수익률 (107000-131500)÷(131500-72000)*100 = -41.4% 

*저점 매입시 수익률 (107000-76500)÷(76500-44000)*100 = 93.8%

(저점 매입시 연평균 수익률 17.05%(93.8 / 5.5(18년 2월~23년 9월))

▶ 현장사진