서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 5기 5조 새리]

3강 서울 투자를 현실화 하는 방법 by 자음모음님

느낀점과 벤치마킹 위주로

성동구 금호대우/ 구로 삼환

금호 서울숲 푸르지오 / 옥수하이츠(선호도 높음)

대치아이파크

신공덕래미안1차

남산타운

신길센트럴아이파크(싸다)

평촌 무궁화 경남/영등포 현대

송파 문정 래미안

잠실 리센츠/서초구 반포자이 /

성북 정릉우성/수원영통벽산 삼익

역삼래미안>일원동 푸른마을>세곡푸르지오

이촌코오롱>래미안송파파인탑>세곡푸르지오

마장현대<성북 롯데캐슬클라시아

성동 대림강변타운/당산 삼성래미안4차

광장현대파크빌10차

상급지 공급물량: 래미안 원베일리/개포자이프레지던스/디에이치퍼스티어아이파크/롯데캐슬이스트폴/강동헤리티지자이/올림픽파크포레온

23-25년 전세가 떨어져 매매가 높은 확률로 떨어지거나 보합할 가능성 큼. 약세장 이어지면 그것이 기회가 될 수 있다.

가치성장투자: 시세차익과 전세보증금 상승으로 현금 흐름

수도권 시장이 싸다. 준비해서 투자해야한다!!

저평가된 물건을 감당가능한 선에서 사고 한 채씩 늘려가며 기본 10년 가지고 간다고 생각하고 버틸만큼 수요있는 단지를 골라야한다.

우리집은 현재 역젠세를 맞았지만 그 뒤에는 꾸준한 수요로 전세가 상승으로 현금흐름을 창출할 수 있을거라고 생각됨.

현재 동일 평수 전세 매물 1개

나도 미친 상승장을 보고 다음 상승장에서 그만큼의 수익을 얻을 수 있다고 기대했을지 모른다. 그러나 이건 비이상적인 모습이었고 앞으로 내가 겪을 시장은 7년동안 2-3억(대치아이파크), 공덕(신공덕래미안)도 7년동안 1.8억 상승 오르는 그런 시장일 것.

적어도 5-7년은 버틴다고 생각해야함. 상승폭도 그렇게 미친듯이 날뛰지 않을 것임. 그냥 자산을 모아간다는 생각으로 꾸준히 투자

무리하게 개수 늘리지말고 2~3급지 1-2개, 4~5급지 2-3개 만 좋은걸 사도 충분하다.

1주택 보유시 실거주 갈아타기보다 추가 주택 매수가 유리함. 2곳에서 전세가, 매매가가 상승하기 때문. 종부세는 얻을 수 있는것에 비하면 생각보다 그렇게 부담되지는 않음.

3년에 한개도 괜찮다. 무리하지 않고

서울투자 적어도 앞마당 6개는 있고난 다음에 실행할 것.

수도권 평균이 안양정도

●<급지별 대표단지>이정도는 가격대 알아야함~

강남권 매매 12-16억/전세 5-6억

2-3급지 매매 8-10억

23년 상반기는 쌌다. 그 가격정도를 목표로!

우리가 볼수있는 단지: 10-15억 1급지 하급지 (송파거여) 2-3급지 중하급지: 성동왕십리.응봉.마장.광진자양,양천신월,영등포문래,신길,대림,동작사당,노량진 마포,상암,종로창신,중구신당

●지역내 단지 선호도 비교 방법 3가지

상승 시작점이 빠른것

전고점이 높은것

저점 고점 수익이 큰 것이 좋은것이다.

Part3.개발계획

서울은 앞으로 어떻게 바뀔지를 아는것이 중요하다.

★노량진 (상도, 대방) 동작(흑석) 청량리(휘경/이문/전농/답십리 메인디쉬)★ 안좋았는데 좋아질곳!! 눈여겨 볼것

교통호재

강동구에 9호선 개통 호재

강의가 목적이 아니라, 임보가 목적이 아니라 그것이 행동으로 실제적 지식으로 투자로 이어질수 있게 하는 것이 중요하다.

서울 투자가 가능할까? 그냥 평촌 수지 경기도에 하는게 낫지 않을까 생각했는데 자모님의 강의를 통해 2-3년에 한 채씩 가치 성장 투자의 방향으로 가는 방향에 대한 가능성도 알게되었다.

그리고 어떤 지역을 눈여겨 봐야하는지도 팁을 주셔서 더 동기부여가 되었다.

관심 갖을 지역: 동대문!! 노량진, 상도, 대방 앞으로 입지개선이 될 곳들. 앞마당으로 만들고 싶다.

1년에 서울에 앞마당 6개를 목표로 공부하고 싶다. 물론 초기 앞마당들은 경험이나 임보 쓰는 능력이 부족해서 많이 부족하다고하지만 현재 임장지인 영등포구를 그래도 조금씩 알아가는 맛이 있다.

조금씩 더 관심도 생기고 직접 가보고싶다. 추석 연휴를 이용해서 못가본 곳들을 돌아보고 영등포구를 시작으로 여러 지역으로 넓혀 가야지.