공급량 바라보는 tip
- 해당 지역에 공급량이 많아도, 단지별 전세가 반응정도가 다름
- 단지별 상황 체크, 연식, 선호도에 따른 가격 반응 체크 필요.
전세 셋팅 유형과 프로세스
1. 전세 셋팅 프로세스를 알아야 하는 이유
- 매매 잔금기간 내 미리 협의를 위함 (시간확보)
- 전세가 조정여부 판단하기 위함 (비용계산)
-> 우리는 집을 매수하기 전부터 매수 후 어떤 그림이 나올 자 미리 알아야 한다.
2. 전세 셋팅 유형 3가지
1) 일반적인 전세 셋팅
-> 매매 잔금일 전 전세계약이 되고 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우 : 매매잔금은 전세잔금으로! 총 준비금 : 매매가-전세금
단, 매매잔금일과 전세잔금일이 다른 경우, 금융상품 활용 대비 (이런 상황에서는 전세금을 낮춰서 계약하는게 우선)
2) 주인전세, 주전, 점유개정
-> 매매가-전세가 차익 지급 필요
이때, 매도자가 주담대가 있으면, 전세자금대출을 받아서 주담대 갚는쪽! ß 한번도 듣기
3) 전세낀, 세낀, 세안고
-> 기조 임차인과 계약서 써야되나? 임차인 성향에 따라 다름
- 단, 입주물량을 고려하여 다시 전세계약서를 쓰는 것도 생각해야 함.
따라서 내가 투자한 물건이 어떻게 전세를 맞춰야 하는 물건인지 알아야 필요한 조건을 미리 협의하여 투자 리스크를 줄일 수 있음.
계약단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅
- 근저당권설정 / 세금납부 확인
à 잔금 시 말소 특약기재 / 대출상환 후에는 반드시 상환영수증 확인!!
- 매매계약 전, 잔금일 조정 가능하면 특약에 기재!
- 재산세 6월 1일 계산 알아놓기!
* 대한법률구조공단, 법률상담플랫폼 이용
내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
1. 전세가격 설정 – 단지 -> 생활권 -> 공급
1) 단지 내 비교
- 같은 평형 비교 -> 하위, 상위 평형 비교 (매물 컨디션과 금액, 상황 같이 확인)
2)생활권 내 비교
- 생활권 내에서 가격 흐름이 빨리 오는 단지 내 물량 확인 후, 상황에 따라 대처 필요.
(같은 가격대로 고집하면 안됨.)
3)공급
- 해당 지역 및 인접 지역의 공급량 확인
- 구축 단지의 경우 신축 하위 평형 전세가와 경쟁력 비교
-> 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라지며 투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정한다.
투자금이 많이 들 경우, 포기도 고려해야함.
2. 임대 기간 설정
- 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐
-> 투자금 회수지연, 재투자 기회 상실
1)공급
: 해당 지역 공급량 파악 / 중소도시의 경우 공급량 영향 많이 받음
- 최초 계약 시 뿐 아니라, 재계약때도 봐야함.
2)수요
학군지 + 30평형 이상 : 성수기 – 겨울 , 비수기 – 수능, 여름(장마철, 휴가철), 명절 연휴, 겨울
à 학부모 입장에서 생각 : 학기 중 이사를 선호해 하지 않음.
가족단위 수요 외 10, 20평형 : 성수기 – 결혼, 입학, 취업 및 인사 / 비수기 – 수능, 여름(장마철, 휴가철), 명절 연휴, 겨울
3)포트폴리오
보유주택수가 늘어날수록 재계약 시 분산 필요.
임차인에 따른 대응 전략
- 현재 전세시세보다 높은 가격, 비슷한 가격, 낮은 가격에 사느냐에 따른 대처법을 알 수 있었음..
- 계약갱신요구 청구권과 묵시적 갱신에 대한 내용을 이해, 상황에 따른 신규계약 유도 필요.
- 시장 상황에 따라 법인과 계약도 고려해야함, 단, 특약사항 철저히 기입 (전세권 설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당 설정 금지)
정리
-임대물량 등 고려, 시기에 적절한 물건 선택하자
-> 이번 강의에선 공급량이 주는 요인에 대해 깊게 생각해볼 수 있었음
-초기엔 분산투자로 역전세 방어하자.
- 싸게 하는 것이 중요하다.
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