''나는 24년 6월 28일 1호기를 투자한다'
1. 매수하고나서 작은 하자가 보일 수 있다. 그러니 매임할때 최대한 전부 확인하기! 때로는 기초적인 수리는 세입자에게 맡겨 수리 후 입금해주는 것도 나의 시간을 확보하는 방법 ( 내가 알아보면 더 저렴하겠지라는 생각은 버린다 )
2. 매수 계약금 보낼때, 전세 계약금 받을때 특약사항을 꼭 확인하고 계좌받기.
-> 어떤 특약사항들이 포함될지 알아보기. https://cafe.naver.com/wecando7/10591834
3. 간혹 투자금에 맞춰 싼 물건만 보려하는 경향이 있다. 좋은걸 먼저 선택하고 그 다음이 싼거라는 걸 잊지말기.
공급이 예정된 지역이라면 주위 거래되는 단지들 전세가격 트래킹후 내 전세가 가장 잘 나갈만한 가격으로 빠르게 전세를 뺄 수 있다. ( 적극적으로 임하기. CEO 마인드 )
4. 부동산 사장님에게 물건 확인 수시로 체크하기. 투자대상 찾을때 1등 뽑기대회가 아님. 내 상황에 맞는 가장 좋은걸 하면 된다 (욕심자제)
5. 연식보단 단지선호도! 매매가 오르는 것을 보는 것도 좋지만, 전세가 얼만큼 올랐냐가 실제 수요를 반영한다.
6. 전세 놓을 때도 중요하므로 전세보증보험, 전세권 설정에 대한 이해도가 높아야함.
전세보증보험-> 승인이 안날 수 도있다? ( 특약 설정 )
전세권 설정 -> 담보로 대출가능, 양도가능, 전전세 위험있음 ( 특약설정 )
7. 매수하기, 전세놓기까지 시장의 앞은 내다볼 수 없다. 그 상황에 맞게 유연한 움직임이 중요하다!
( 매도자 상황파악 후 네고시도, 전세가격 경쟁물건에 비해 최저세팅 등 )
8. 상황이 내뜻대로 가지않는다고해서 감정적일 필요는 없다. 투자자는 이성적으로만 판단.
투자에서 중요한건 가격이 싼것을 사는것. 가격이 싼것. 가격이 싼것. 가격이 싼것.
9. 가계약금 - 본계약전 맺는 계약. 주고받는 문자내용과 특약사항에 따라 배액배상이나 다른 문제들을 막을 수 있음.
https://cafe.naver.com/wecando7/246736 참고
-> 목적물 주소, 금액(가계약,중도,잔금) 및 날짜, 특약사항(권리변동X, 배액배상 등)
10. 마통, 신용대출, 주담대 등 내 상황에서 얼마나 가용할 수 있는지 확인해봐야한다.
-> 이건 미리미리 해놔야할듯 !!
11. 화장실 누수 - 수전부위, 배수유가, 방수부위 조인트 확인 ! ( 방수층 : 물이 새지않도록 만든 불투수층, 배관에 미세 크랙이 있거나 방수층이 깨졌을 때 누수가능성 많음. )
12. 지방은 30평대만이라는 편견은 금지. 가격 협상이나 특약 등 부사님의 성향이 매우 중요하다 ! 많은 경험을 통해 익숙해지기.
13. 매물코칭으로 레버리지 이용. 그전에 매물을 엄청 털어보는게 중요 !! 조금씩 매임에 익숙해지기.
14. 1호기를 하는건 중요하다. 하지만 시장의 상황뿐 아니라 나의 상황도 잘 고려하는 리스크대비가 필요하다. 잔금, 역전세 충분하다고 생각했지만 결국 1호기의 리스크를 안고가다 2호기 이후의 투자가 어려워질 수 있다.
15. 매물을 놓친다고해서 초조하고 조급해지지 않기. 그리고 절대 포기하지않기. 찾으면 나온다.
16. 혹시모를 리스크의 두려움때문에 절대가 자체를 너무 낮게 잡지말기. 얼마가 되었든 물건의 가치를 보는 것이 첫번째고, 싼것을 고르는게 두번째, 그리고 용기내어 실행하는게 마지막.
17. 누수 - 피해복구하는데에만 신경쓰지않고 근본적인 원인을 찾아내어야함. 다 아는사실이지만 직접겪게되면 또 다름. 이웃과 원만한 관계 + 일잘하는 업체 선정 필수 ! ( 가격이 저렴한곳만 보지않기 )
18. 매임할때, 싱크대 밑 바닥 / 샷시근처벽/ 세면대크랙 등도 꼼꼼히 다 봐야한다. 생각지도 못한 하자가 발생할 수 있음. 매물볼때 살짝 하자언급하는것도 네고시 좋은 협상카드가 됨.
19. 인테리어 강의나 칼럼 자주보기 ! 어떻게 수리해야할지를 알아야 잘 보이는법.
20. 매도자, 사장님께 욕을 먹더라도 두려워하지말고 협상제안할것. 싸게 사지 못하는것을 두려워할것.
21. 특약사항 정해두었다면 어떤 상황에서도 흔들리지않고 명확하게하기. 전세 법인계약도 있다?!
22. 입지등급이 비슷해도 지역에서 선호되는 요소에 따라 가격이 달라질 수 있다는 점 꼭 기억하기.
23. 여기 아니면 저기. 투자단지 하나로만 생각하지말고 몇개 대안을 두고 여유있게 매물털기.
24. 거래간 법무사비용. 공과금-채권 가격 거래전날 오후5시이후 체크 !! ( 공시가격 -> 채권매입금액 -> 고객부담금 확인 ). 법무사 수수료는 견적을 받던, 부동산 사장님을 통해 해보던 가장 저렴한것으로 ! https://cafe.naver.com/wecando7/876340
25. 누수 외벽, 공용공간의 원인은 관리사무소에 연락. 혹은 윗집과 상의 후 업체 점검. 미리미리 얼마정도 나오는지 알아놓으면 좋다 !
26. 지방은 공급물량이 매우 중요. 입주예정 뿐아니라 후분양, 인허가, 착공물량까지 디테일하게 다 파악할것.
27. 특약 내용을 카톡으로 확인했다고해도, 반드시 특약전문을 확인해보기. 나도모르게 빠진 특약이 있을 수 있고, 그게 리스크로 다가올 수 있다.
28. 전세매물이 있어 최저가로 맞추면 빠지겠다는 생각만 하면 안된다. 전세입자로 전임을 충분히하며 실제로 전세가 그 가격에 나가는지 파악해야함.
29. 매주차별 전임을 통해 지역의 입지나 선호요소들 파악하기. 첫주는 세입자/실거주자 모드부터~
30. 네이버 부동산 호가변화, 실거래 체결현황, 전세매물 등을 주기적으로 파악하여 시장동향 꾸준히 흐름알기. -> 루틴?
https://cafe.naver.com/wecando7/10633353
31. 아파트의 가치는 사람이 결정. 현장에서 사람들을 잘 봐야하는 이유! 가격보다 가치를 먼저 볼 줄아는 투자자가 되자
https://cafe.naver.com/wecando7/10640642
32. 시세트래킹은 지역의 가격 흐름을 보며 기회를 노리는 행동이기도 하지만, 통찰력도 동시에
쌓아가는 행동이다. 평형대 편식하지않고 20,30평대 모두 보기 !
https://cafe.naver.com/wecando7/8698326
33. 어떤 시장이든 원칙과 기준이 가장 중요하다. 항상 지키면서 물건을 보기 !
https://cafe.naver.com/wecando7/10647904
34. 하루 시세루틴? 감당가능 투자금으로 필터 후 찾아보고 1등 뽑아보는 연습하기. 전임까지.
https://cafe.naver.com/wecando7/10640365
35. 가격네고시, 무작정 깍는게 아닌 나의 생각과 그래야만하는 이유를 말해주는게 설득력이 더 있을것임. 매도자 상황파악은 무조건이고.
36. 매물볼때, 사전 준비 철저하게..! 두번세번 매물약속된거 체크체크
37. 저가치의 판단보다 중요한건 투자 우선순위 검토. 더 좋은건 없을지?
투자 원칙 저환수원리에 저가치 판단은 없다. 한계를 너무 설정하지 않는게 중요
https://cafe.naver.com/wecando7/10685279
38. 모든 것은 협상 포인트.
1) 장점을 들어도, 하자를 발견해도 속으로만 좋아하고 겉으로는 문제가 됨을 살짝 표현할것.
ex 붙박이장
2) 세입자 거주 ( 매도자는 집상태잘 모름 )하는 집은 불편한점이나 하자를 얘기해달라고 할것.
-> 이유 1. 매도자와 협상위해 2. 말안해주면 추후 세입자가 만든 하자라고 오해할 수 있음.
3) 나는 결정권자가 아닌 것처럼 행동, 상대방은 결정권자인것처럼 칭찬 + 인식시켜주기.
https://m.cafe.naver.com/wecando7/10687586
39. 전세계약금은 매도자에게 중도금으로 지불.
계약서 숫자 하나하나 잘 보기
https://cafe.naver.com/wecando7/10693510?tc=shared_link
40. 수도권외곽도 분명 적은 투자금으로 할 때가 온다. 하지만 지난 상승장을 보았을때, 상승 가장끝에오르기때문에 더 오랜기간 투자금이 묶일 수 있다는점.
https://cafe.naver.com/wecando7/10700695
41. 잔금 안치는법
매수할때,
1) 주인전세
2) 세안고 - 전세만기, 개갱권 사용여부 확인.
3) 매수전세 동시계약 - 순서잘지키기
전세놓을때,
1) 특약설정 - 이사 4개월전 통보, 새임차인과 같은 이사날 설정
2) 위 두가지에 해당하지 않으면 계약하지 않음.
https://cafe.naver.com/wecando7/10706956
42. 투자 오래하기 위해 가족과 이야기하는 시간 확보, 약속은 반드시 지키기 !
https://cafe.naver.com/wecando7/10733998
43. 급매기준 잡기, 원하는 목표금액을 설정하기. 하나의 단지에만 꽂히지 않기 !
https://cafe.naver.com/wecando7/10688333
44. 내집을 설명할때, 상황 등 브리핑이 중요
사장님을 내편으로 만들기 !!
https://cafe.naver.com/wecando7/10734897?tc=shared_link
45. 5년뒤에도 팔릴 수 있는 단지인가 ? 생각해보기. 매매가 20%라면 지키는것이 80%다!!
꾸준히 주변 매매전세, 새로운 단지들이 들어서는지 확인할것.
https://cafe.naver.com/wecando7/9986156
46. 투자는 저평가만이 아닌 저평가 투자금 리스크까지 고려했을때 가장 적합한 것을 하는것!
아무리 싸다고해도 공급리스크가 있으면 하지않겠다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10753866?tc=shared_link
47. 매수-> 전세 모든 과정을 시뮬레이션 해보기. 막히는 부분있다면 반드시 체크
& 서류 등 필요한 것도 체크체크 ! 미리 알고있어야 기회를 잡는다.
매수의사 - 협상 - 가계약 - 계약 -임차인구하기 - 전세계약 - 잔금 - 등기 과정
https://cafe.naver.com/wecando7/10318440
48. 조급함에 순서를 놓치지 않기.
가치 가격 투자금 리스크 조건 순으로 파악!!
https://cafe.naver.com/wecando7/8636495?tc=shared_link
49.
매수하기로 마음 먹었다면 한번 더 집 본다. 구석구석 -> 협상카드
전세대기자가 있다는 것 100% 믿고 안심하지 말것. 상황은 언제든 변할 수 있다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10756050
50.
투자는 한치 앞을 알 수 없다. 정답도 없으니 벌어지는 상황에 대응하는 능력이 중요.
할 수 있는것과 없는 것을 명확히 구분하기!!
진짜 투자할것처럼 임하자.
https://cafe.naver.com/wecando7/10764818
51.
오래동안 참고 버티는게 아닌 저항을 밀어내며 조금이라도 앞으로 나아가는게 중요하다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10776218
52. 물건의 상황을 만들어보려고 지속적으로 노력해야함! 신축 20평대도 꼭꼭
https://cafe.naver.com/wecando7/10783318
53. 투자 리스크대비는 '사지말아야할 아파트'를 사지않는것이다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10795036
54. 매물코칭 데드라인을 정해두기. 1등을 뽑았지만 실제 현장의 가격, 협상까지 시도해봐야하는점.
내가 감당 가능한 물건 전수조사해서 실제현장으로 !!
https://cafe.naver.com/wecando7/10802193
55. 결론 파트 원페이지는 전 임장지를 다 해보는 과정이고, 그 과정에서 시세트래킹하는게 들어간다.
따로 매달 말에 시세트래킹 시간을 빼지않아도 되는거구나. ( 필요시 더 하기! )
https://cafe.naver.com/wecando7/5410233
56. 등기부등본 확인 -> 매도자가 얼마에 매수해서 수익을 봤는지를 보자. 협상카드가능.
전세보증보험도 가입 가능금액이 있다? -> 전세를 새로맞출때, 오히려 보증보험때문에 더 낮게
세팅되어야하는 일도 발생가능 ( 주택가격(kb시세) * 90% )
https://cafe.naver.com/wecando7/10818278
57. 매수금액을 정하고 맞지않으면 대안을 찾아나서기.
현장의 가격은 매우 다르다 !!
매매전세 전과정
https://cafe.naver.com/wecando7/10817424
58. 부사님과의 관계 중요할 때가 많다. 안되던 협상도 가능하게 만든다!
전세가 너무 욕심부리지말자 ~ 빠르게 뺴자.
https://cafe.naver.com/wecando7/10824505
59. 비효율이 최고의 효율이다 !! 안가본길 없도록 계속 걸으며 온전히 느껴보기.
생활권이 별로라서, 너무 비싸서 등등의 이유로 안보는일은 없도록하기
https://cafe.naver.com/wecando7/10824148
60. 역전세 대응 프로세스 ! 전세재계약 의사를 물어보기전에 관련된 시나리오를 최대한
생각해보고 대응하기. ( 그런상황을 상상하며 항상 대응능력을 키우도록 노력 )
https://cafe.naver.com/wecando7/10844697
61. 감정과 이성을 분리하여 생각하는 것이 매우 중요하다. ( 역전세 대응관련 글 )
https://cafe.naver.com/wecando7/10852341
62. 월세낀 물건도 매우 저렴하고, 잔금 가능하다면 더 이득이될시 선택할 수 있다.
목표 매수가도 생각하고, 부대비용에서도 실수 범하지않기!
https://cafe.naver.com/wecando7/10889224
63. 매수 후 매도자가 새로운 세입자 집 보여줄때, 무작정 보여주기보다 나를 통해 한번 필터링해보는 것도 좋은 방법. 전세대출은 사람마다 매우 다르게 받기때문에 확인 꼭필요.
https://cafe.naver.com/wecando7/10878921
64. 세입자 퇴거 후 원상복구 된것을 다 보고나서 전세금 돌려주기! ( 특약도 중요)
https://cafe.naver.com/wecando7/10877914
65. 투자하려면 귀찮고 번거로움은 당연히 감수. 집주인, 세입자 시간이 안되어서 못본 물건
가격이나 상황이 좋다면 몇번이고 다시가서 볼 수 있도록 하기.
https://cafe.naver.com/wecando7/10897835
66. 시장은 빠르게 변한다. 앞마당 늘리기 집중하는 것도 좋지만, 꾸준히 트래킹을 해서 이전엔 투자가 어려웠던 지역이 어떻게 변해가는지 확인해야함. 조급함도 버리자!!
https://cafe.naver.com/wecando7/10888806
67.
네이버 부동산 최저가뿐아니라 비싸게 나온것도 전부 전화해보기. 주변입주가 있다면 분위기 어떤지, 전세가 많이 나가는지 제대로 확인 !!
https://cafe.naver.com/wecando7/10902438?tc=shared_link
68. 대안이 반드시 있어야 한다. 조급함금지!!! 1등을 뽑을 때, 저환수원리의 '저'만 보는게 아니라 나머지것도 다 보아야함. 나의 상황에 맞는 1등은 따로 있을것.
https://cafe.naver.com/wecando7/10907942
69. 등기부등본 잘 봐야함. 전세가 껴있음에도 근저당이 잡혀있는 경우도 있다?
https://m.cafe.naver.com/wecando7/1326604
70. 공급이 많은 지역이기에 매매가는 하락하지만 임차인을 구하기 어려울때, 기존 임차인 전세가를 낮춰서 받되 좀 더 대출받아줄 수 있는 요구(보증보험가능한선에서)
할 수 있고, 그에 따른 이자+@를 일시불로 지급하는 조건으로 진행할 수 있구나. 하지만 감당가능한 선에서 매매가가 매우 저렴해야만 가능하다!
https://cafe.naver.com/wecando7/10913627
71. 임차인 이사 날짜 및 시간까지 철저히 확인하여 이사시간 겹치지 않게하기.
세입자 거주하며 발생한 하자에 대해 전세금 반환전 미리 고지하여 지급한다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10924551
72. 투자금에 들어오는 앞마당 전수조사! 그리고 행동으로 옮기기
https://cafe.naver.com/wecando7/10918741
73. 물건 털고 매코 -> 그리고 다시 한번 더 털어보면서 협상하기. 무조건 바로 계약하는것만이
답은 아니다.
74.
가격을 조정해줄 수 있는 사람은 부사님이다.
매수전! 주변 전세매물 전세가 확인하기
https://weolbu.com/community/1068520
범위를 넓게 설정하고 범위내 단지를 꼼꼼히 본다.
75. 투자 가능단지 매물을 볼때, 너무 가격이 높아서 보지않는 물건이 없도록 !! 높아도 물어본다 !! + 경험담 정리한거 매일 조금씩 다시 리뷰하기
https://cafe.naver.com/wecando7/10962971?tc=shared_link
76. 매수 잔금 프로세스 ! 미리알아둬야 당황하지않는다. 필요시되는것 미리 준비.
https://cafe.naver.com/wecando7/10555917?tc=shared_link
77.
저환수원리 및 매도자의 상황 등 본질에 집중하기!
부동산 호가보고 넘어가지말고 전화를 통해 얼만큼 조정가능한지 파악하자!!
* 지금 후보단지 뽑은거 생각보다 비싸고 투자금 많이든다고 생각하고 피하지말자 ^^
https://cafe.naver.com/wecando7/10991977
78. 누구나 시작은 불안하다. 이거보다 더 좋은건 없었을까? 이 단지 투자하는게 맞는건가?
모두가 같든 생각을 했지만 확신을 갖고 행동으로 옮기는 사람과 아닌사람이 차이가 생긴다.
*투자과정에서 크게 특별한건 없다!!! 행동하냐안하냐의 차이
79.
투자과정에서 할 수 있는것과 없는 것을 명확하고 이성적으로 판단하는 시간을 가져야함. 감정적접근은 불필요.
* 할수 있는것에 최선을 다하기
https://cafe.naver.com/wecando7/10984312?tc=shared_link
80.
좋은물건이라고 생각들어서 처음 정해뒀던 목표 투자금을 넘어서는건 조심해야겠다.
1호기기때문에 안정적으로 오래할 수 있는 물건에 투자해보는게 중요하다.
https://cafe.naver.com/wecando7/11007346
81.
매일매일 전수조사를 통해 명확한 후보단지와 가격대를 파악하기!
*많다고 생각할게아니다. 그냥 해보고나서 보자.
https://cafe.naver.com/wecando7/10943789?tc=shared_link
82.
전수조사 -> 각잡고 전임! -> 걸리는거 매임!
단지가 어느정도 걸렸다면 일단 전부 전화하라
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