[너츠] 작고 소중한 1호기 경험담 -2



안녕하세요.

https://weolbu.com/community/1045694

지난 글에 이어서 작성해봅니다.

| 투자 대상 물건을 찾다

매물코칭을 받기로 약속을 하고나니

꼭 해야한다는 압박감이 생겼습니다..

자실로 앞마당 늘리면서

동료분께서 알려주신대로 매물을 찾기 시작하였고...

앞마당 사전조사를 하면 더 좋았겠지만

생각보다 행동이 더 앞서는 스타일이라,,

그냥 무작정 현장으로 나갔습니다.

딱 가지고 있는 투자금에 맞게 찾기보다는

더 여유를 두고 좋은것부터 찾기 시작합니다.

당시 상황이 중소도시에 투자하시는 분들이

몰리는 상황이라 물건 예약이 녹록치 않았고

부동산을 방문하더라도 좋지 않은 반응은 같았습니다.

투자할 수 있나 싶은 좌절의 순간도 있었습니다.

그래도 투자는 해야하기에..

좋은 생활권부터 부동산 방문에 박차를 가했습니다.

사장님께서 괜찮은 물건 있다고 하시면

몇 시간 기차타고 물건 보러 갈때도 있었습니다.

그럼에도 불구하고 시기가 안맞아서 그런지..

어디서 주워들었던 서랍물건 같은건 없더라구요 ㅋㅋ

(결국 내가 가격을 만들어야 하는구나부터 다시 돌아오게됩니다 ㅎ)

굉장히 미숙했지만.. 협상을 해볼만하다고

생각되는 물건들을 찾아 매코를 받게됩니다.

| 매물코칭을 받다

우선 돌아다니며 찾은 물건 중 6개 정도로 물건을 추렸는데요.

물건 선별에는 나름 저만의 조건이 있었습니다.

1. 투자금이 더 안드는 물건 (수리 없이 바로 내놓을 수 있는 물건)

2. 1등 생활권은 아닐지라도 선호하는 생활권

3. 100~150% 예상 수익률

(그때 당시 제가 투자하고 싶었던 단지 순서대로 나열 하였습니다.)

매물 코칭은 자향멘토님이랑 진행 하게 되었습니다.

1번 매물은 괜찮은 연식에 매매가도 싼편이었지만

비선호 타입이라 전세 수요와 매도가 우려되었습니다.

2번 매물은 호가 대비

KB매매가의 90%가 충족되지 못하고

전세 보증보험 가입이 어려워

낮은 금액으로 세를 맞춰야할 수도 있기에

투자금이 더 드는 것이 우려되었습니다.

3번 매물은 매도인께서 협상에

적극적이셨으나 층수가 우려되었습니다

4, 5번 매물은

각각 가압류와 전세권등기가 있는 물건이었습니다.

6번 매물은 선호하는 생활권의

구축 단지 였습니다.

매물코칭은 원래 두개 물건 까지 가능하나

추가로 나머지 물건에 대해서도 질문드렸고

감사하게도 멘토님께서 질문을 받아주셔서

기존에 부여된 시간보다 더 많은 시간을 할애해주셨습니다.

(자향 멘토님 감사합니다.)

결론부터 말씀드리면,

1번은 세입자 만기시점에 대단지 입주가

예정되어 있어 후순위로 두라고 말씀하셨고

2번은 현재도 충분히 괜찮은 가격이니

투자할만하다 하셨습니다.

(보증보험이 안되는 부분은 전세권등기로 갈음)

나머지 매물 들은 상황이 복잡하기에

투자하지 않는게 좋겠다고 하셨습니다.

지금 상태에서 투자 해도 괜찮으나

천만원 정도만 깎으면 좋겠다고 하셨습니다.

끝으로 매물코칭이 종료되면

따로 조언을 구할 곳이 없었기에

멘토님께 절대가에 대한 조언도 구했습니다

(이게 진짜 제일 잘한 것 같습니다..)

| 행동으로 옮기다

코칭받은대로 1번 단지와 2번 단지로

추려서 공략하기로 마음먹습니다

앞서 자향멘토님께서

천만원씩만 깎고 투자하면 좋겠다고 하셨지만

욕심이 생겨 더 낮은 가격을 불렀습니다.

1번 매물은 투자자가 많이 보러오는 상태이니

조금 더 지켜보고 가격을 내리겠다는 답변을 받았습니다.

2번 매물 매도인이 500까지는 괜찮으나

더 싸게는 어렵다고 거절,

등기도 떼보고 협상거리가 있나

상대방이 원하는게 무엇이 있나

고민 하고 계속 이야기를 했지만

부족한 협상력 때문인지 계속되는 거절에

가격을 만들어 보겠노라 다짐하고

1, 2번 단지의 매물 들을 죄다 보기 시작합니다.

그러나 아무리 발품 팔고 희망 매매가를 불러도

부동산 사장님께서 받아 들이시지 못하시면

매도자에게 전달이 되지 않더군요

그때 깨달았습니다. 가격을 만들어주는 사람은

매도자가 아니라 부동산 사장님이라는 것을..

그럼 가격을 만들어주는 사람을 찾자 마음먹고

매물을 봤던 부사님께서 적극적이지 않으시면

광고하고 있는 다른 부동산을 찾아가서

어디서 물건을 보고 왔는데 이정도 가격에

협상 가능하시면 사장님께 거래를 하겠다고 말씀드렸습니다.

그렇게 몇몇 부동산에 말씀드리고 나오는데

어느 부동산 사장님께서 말씀하시더라구요.

상도에 어긋나는 행위라고..

그제서야 저의 행동이

잘못 되었다는 것을 알게 되었습니다.

나중에 생각해보니까

여러 부동산에서 협상을 하게 되면

매도자 입장에서 쉽게 가격을 낮추기 어렵겠더라구요

(이 부분은 저한테도 불리..)

협상 하실때 되도록이면 매물을 봤던

부동산 사장님이랑 진행하시고,

부사님 마음을 움직 일 수 있는 방법을

찾아 보시는 것도 답이 될듯싶습니다..

| 원점으로 돌아가다

한 달 동안 여러 매물을 보고 협상도 시도했지만,

가격이 원하는대로 절충이 안되더군요.

매도자분께서도 보러오시는 분이 많으니

본인들이 고수 하고 있는 가격에

팔 수 있다고 생각하시는 듯 했습니다.

저도 더 매달리고 있는것 보다는

그냥 앞마당을 늘리는 게 맞겠다 싶어

새로운 지역 임장에 집중했습니다.

뭔가 새롭게 시작하고자

새로운 지역 임장을 시작했지만

이 곳 또한 이전과 비슷한 상황이었고,

앞마당이 많고 적고의 문제가 아니라

"할 만큼 했어" 라고 스스로 위안 삼는

마음 가짐의 문제라는 것을 깨달았습니다.

이런 마음으로 앞마당을 늘려봐야

투자는 계속해서 멀어질 수 밖에 없다는 생각이 들었습니다.

다시 원점으로 돌아가서,

매물을 봤었던 부동산에 한 곳씩 전화를 걸기 시작합니다.

설 지나고 손님들 발길이 뜸해서 그런지

부사님들도 매도자분들도 협상에 적극적이셨습니다.

제가 원하는 희망가를 말씀드렸고,

가장 잘 협상되는 물건을 매수 할 수 있었습니다.

| 무사히 잘 마무리되다

매도자께서 이사를 가셔야 하는 상황이라

전세를 새로 맞춰야 했습니다.

부사님과 특약사항에 대해 체크했습니다.

매도자분께서도 동의 해주셔서

잔금 3개월에 원하는 특약도 넣고

계약 할 수 있었습니다.

당시 단지의 전세 물건이 몇개 없었습니다.

매수하기 이전에,

단지의 나와 있는 물건들을 확인 한 상태라

제 물건이 경쟁력이 있음을 알 수 있었고

전세도 내놓은지 20일만에 나갔습니다.

운이 좋았습니다

매수하기 전에 주변 전세를 파악 했어야 했는데

해당 단지 전세 갯수만 보고 투자를 했으니..

나중에 칼럼 읽다 아차차 했습니다

(투자 하시기전에 주변 전세 갯수도 꼭 확인 하세요..ㅎㅎ..)

세입자분은 전세 대출을 받으셔야 하는 분이셨고

세입자분이 알아보신 대출 상품이 당일날 명의변경은 어렵다고 하여

세입자 승계 조건으로 매도자분과 전세계약을 하고 나서

(전세 잔금날 제외하고는 방문 할 필요는 없습니다.

부사님을 통해 미리 특약사항 체크해두세요)

전세 잔금일 3일 정도 뒤에

매매 잔금을 치루고 명의를 가져 올 수 있었습니다.

그대로 승계 해도 상관은 없으나

전세보증보험을 들려면 전세계약서를 새로 작성해야 되더군요

그래서 세입자분과 계약서도 다시 작성했습니다.

다행히 전세도 맞추고 잔금까지 잘 마무리 할 수 있었습니다.

생각한 것과 다르게 전세까지 잘 나가서

복기 할 부분이 별로 없겠다 싶었는데

흐름대로 쭉 나열해보니 생각보다 많네요ㅎㅎ

저는 매물코칭을 받은 매물에 투자하지는 않았습니다.

하지만 해당 단지의 적정가를 여쭤본 상태이기에

타입이 다른 매물에도 희망 매매가를 불러 볼 수 있었습니다.

당시에는 이쯤이면 괜찮은 투자가 아닐까 생각했는데

앞마당이 늘어가고, 강의를 통해 배움이 많아질수록

미숙한 점도 너무 많았고 투자 자체도

너무 성급하게 하지 않았나 생각이 드네요

크게 몇가지 부족했던 부분을 생각해보면

첫번째, 미리 정리해두는 습관

특약 등 미리 정리해두지 않아서, 부랴부랴 칼럼 찾아보고

동료분들께 도움 구해서 잘 해쳐 나갈 수 있었습니다.

도움 됬던 칼럼 공유드립니다.

https://weolbu.com/community/728384

[부자예진] 가계약시 특약사항 어떻게 쓸까요?

https://cafe.naver.com/wecando7/449035

매매계약, 전세계약 특약사항.

https://cafe.naver.com/wecando7/3175010

쓸때부터 잃지않는 아파트 계약서 작성하기 1편 (매매계약 편 - 매매계약양식, 상황별 매매특약양식 공유) [바넘]

https://cafe.naver.com/wecando7/10339123

매매, 전세 (+법인전세), 월세 계약서 특약 모음 (feat. 바로 쓸 수 있는 특약 한글파일 첨부!) [부자그릇]

https://weolbu.com/community/653841

[계약 잘하기 #1] 가계약이 본계약이다★가계약 꼼꼼하게 하기★(사는게 가장 쉽다?! 진짜는 그 다음부터)

두번째, 기본에 입각했는가?

배움이 깊어갈수록 기본이 중요하다는 생각이 듭니다.

저환수원리를 제대로 적용하였는가?

스스로 자문 자답을 해보면

100% 모두 적용해보지 못했습니다.

그저 연차가 되어가니까, 투자를 해야하니까

하는 생각에 눈이 멀어 있었던 것 같습니다.

우선 돌을 던지고 보자 생각했었습니다.

이 글을 보시는 분들은

반드시 돌을 던지시기 전에

물의 깊이부터 알아보셨으면 합니다..

세번째, 투자금에 대한 집착

위에서 말씀드렸듯이, 수리를 안해도 되는

물건으로 투자금을 최소화 하려고 노력했습니다.

나중에 전세 잔금때 집을 보러 가니

집 안에 물건이 있을때와 물건이 빠졌을때

집 상태가 많이 다르더군요.

안방 붙박이장이 있던 곳에는 자칫 곰팡이로

오해할 수도 있는 얼룩이 있었습니다.

(실제로 세입자분께서 그렇게 생각하시더라구요)

설상 가상으로 매도인께서 벽에 박으셨던

못도 제거하지 않은 상태로 퇴거를 하셨습니다.

생각보다 좋지 못한 상태에

세입자분도 난처해 하셨던 표정이 생각납니다.

제가 살고 있지 않더라도 이곳은 저의 집입니다.

세입자가 계약기간동안 잘 관리하고,

다음 세입자에게 인계하길 원하지만

집주인인 저부터 제 집이라는 생각을 갖고 있지 않으면

세입자가 깨끗하게 거주할 생각이 들까요?

적어도 도배는 해드렸다면 어땠을지...

투자금을 아끼는 것도 좋지만

최소한은 해야겠다는 생각이 들었습니다.

-

생각을 하면 할수록 미흡한게 많았고 복기 덩어리이긴 하지만

크게는 이 세가지가 가장 미흡하지 않았나 싶네요.

어찌됐든 돌은 던져 졌습니다.

더 나은 투자를 위해

1호를 통해 경험을 얻을 것이며

앞으로도 배움을 멈추지 않을 생각입니다.

제 짧은 경험이 도움이 되시길 바라며

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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