[실전25기 써늬튜터님2 선택한 우1대한 투자자들 나나두 ] 1강 후기

* 수도권 시장에서 전세가율 60%는 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 시기이므로

60% 이상에서 매수하는것이 좋다.

80%이상에서 매수하려고 할 경우

시기가 짧아서 타이밍을 잡기 힘들고 가격이 날라간다.

그러므로 60%이상에서 구매 후

재계약시 투자금을 어느정도 돌려받은 후

돌려받은 금액으로 재투자하고

전세금을 5%씩만 인상하여 역전세에 대비하는것이 좋다.

* 수도권에서 투자 우선순위를 제대로 알기 위해 필요한 기준

1. 급지(입지평가)
2. 생활권(선호도)
3. 업무지구 접근성(역세권)
4. 연식

* 수도권 급지

서울

1. 1급지: 강남, 서초, 용산, 송파
2. 2급지: 양천, 성동, 광진, 마포
3. 3급지: 강동, 영등포, 동작, 종로, 중구
4. 4급지: 강서, 서대문, 동대문, 은평, 성북, 관악, 노원
5. 5급지: 구로, 중랑, 금천, 강북, 도봉

경기

1. 1급지: 과천
2. 4급지: 구성남, 하남, 수지, 평촌, 의왕, 광명, 구리

* 급지(입지평가)

-> 같은 투자금이라면? 매매가격에 휘둘리지 말고 더 좋은 급지를 선택하는 것이 중요함

* 생활권(선호도)

-> 택지개발, 정비사업&개발호재&일자리개발이 되는 곳의 위력

* 업무지구 접근성(역세권)

-> 주요 업무지구 버스, 자차 접근이 가능한 곳이라면? 비역세권도 OK

* 연식

-> 같은 생활권 대단지 신축이 있다면, 역세권보다 연식을 택함

* 전세가율 60% 이상일 때 투자해야 하는 지역

-> 1~4급지 강남접근성 1시간 이내 땅가치 지역

-> 전세가율 70~80% 구간부터 급격한 매매가 상승으로 투자타이밍을 잡기 어려움

-> 전세가 상승률이 높아서 4년뒤 투자금 회수 후 재투가 가능(4년 뒤 역전세 없다.)

* 전세가율을 80% 이상일 때 투자해야 하는 지역

-> 5급지 이하 강남접근성 1시간 넘는 지역

-> 전세가율 80% 이상이 넘어가도 매매가가 전세가 상승만큼만 올라감, 상승장 중반부를 넘어서야 급상승

-> 전세가 상승률이 높지만 투자금 회수 후 역전세 가능성이 있음

* 10년 보유의 의미

-> 단기간이 아닌 10년 보유한다는 생각으로 투자하면, 수도권 좋은 자산을 싼 가격에 매수 할 수 있다.

* 수도권 권역 정리

동남부권역, 주요 일자리 지역은 지속해서 일자리 육성

남부권역, 택지개발 예정

연령별 인구와 소득으로 추정시 동남 > 남 > 서 > 동북 권역 순으로 주택수요와 주택가격을 받쳐줄