[오엪씨] 어찌 보면 특별할 것 없는 환경이 만들어 준 3호기 경험담

안녕하세요 오엪씨입니다 : )

25년 3월에 계약하고, 5월에 잔금까지 마친 3호기 경험담을 적어보려고 합니다.

투자자들에게 한 건 한 건 특별하고 소중하지 않은 투자는 없겠지만,

그래도 차근히 늘려온 앞마당과, 환경의 힘을 통해 절차대로 진행하였던

특별하지만 특별하지 않은 투자 과정을 공유해보겠습니다.

1. 앞마당 늘리기, 그리고 투자 준비까지의 과정

24년 2월 중소도시에 2호기 투자를 진행한 후

2세 준비, 그리고 혼인신고 계획이 있는 터라

모든 돈을 다 털어 넣어 취득세 중과 없이(남편 아내 각 1채)

3호기를 서울수도권에 진행 후 혼인신고를 하겠다는 계획을 세웠습니다

이후 기존 구로구, 양천구, 강서구 앞마당에 더해서

24년 2월 동작구 3월 강동구 5월 동대문구 7월 성북구 11월 서대문구 12월 수지구

25년 2월 하남시 등 서울수도권 앞마당을 늘려갔습니다(그 외에는 강의 임장지)

하지만 24년 연말까지는 투자를 진행하지 못했는데

투자를 진행하지 못한 장애물들이 어떤 것들이었는지 생각해보고,

이번에 복기하며 극복 방안도 생각해봤습니다

1) 앞마당을 더 늘려야 투자할 수 있다는 생각

앞마당을 늘려가기 시작한 초반에는 비교평가도 제대로 되지 않았고,

그래서 저평가 된 단지를 보아도 저평가임을 판단하지 못했습니다

그리고 투자를 하기엔 앞마당이 부족하다는 생각에

(못가본 2~4급지 앞마당이 너무 많기 때문에)

좀 더 앞마당을 만들자는 생각이 앞서 투자를 진행하지 못했던 것 같습니다.

물론 서울수도권이 최상급지 외에는 급등하는 모습을 보이지 않았기 때문에 급한 마음이 들지 않았던 것이 크겠지만요

예시로 24년 5월에 동대문구를 임장할 때 분명 싸다는 생각이 드는 단지를 발견했는데도

주변 환경이 안 좋기 때문에 선호도가 낮을 거라는 판단을 스스로 내리며 투자 기회를 놓치기도 했습니다.

(24년 5월 동대문구 임장보고서 일부)

(지금 시점 네이버부동산 시세. 1.3억이 오른 가격)

-> 다음엔 이렇게 하자 :

비교가 충분히 되지 않았더라도 싸다고 생각한 단지가 있다면 동료들이나 매물코칭을 통해 검증해보기.

아니면 이후 가격이라도 트래킹하며 내 생각이 틀렸다면(상승한다면) 바로 투자할 수 있게 준비해놓기

2) 매물임장 부족, 투자에 확신을 갖지 못함

어느 정도 서울수도권 앞마당이 확보 된 이후에

24년 8~9월에는 2세 준비 전 여행... 그리고 1호기 전세 재계약, 인테리어 이슈 등으로 앞마당을 늘리지 못해서

10월~12월은 앞마당 늘리는 매임을 집중적으로 하느라 투자 매임에 소홀했습니다

생각해보면 주말에 임장지 매임을 한다면 평일이라도 투자 물건을 찾는 매물임장을 했어야 하는데,

그만큼 적극적으로 행동하지 못했던 거 같습니다.

게다가 24년 7월~8월 불장의 기억을 갖고있던 저는 연말에 대출규제로 가격이 많이 하락했을 때의 기회에도

투자할 준비가 안 돼있으니 23년 초 수준으로 가격이 떨어지기만을 막연하게 기다리며 행동하지 못했습니다

-> 다음엔 이렇게 하자 :

투자자에게 시세와 매임은 생활이고 필수이다.

투자를 위해서 계속 변화하는 시세와 시장 분위기를 놓치면 안 된다.

평일 매임, 해보니까 충분히 할 수 있었던 것이었다.

다음 투자 땐 더 적극적으로 하자

3) 앞마당이 아닌 곳을 투자 후보로 삼음

서울수도권 아파트 매수에 관해 집중적으로 다뤄주시는 내마기, 내마중 강의를 4월, 8월에 수강했었습니다.

이 때 제시해주신 전고점 대비 oo% 떨어진 단지를 매수 기준으로 삼는 것이 투자에도 매우 유용하다고 생각했습니다.

이후 서울 모든 단지를 전수조사하여 투자금 +1억의 금액으로 할 수 있는 단지를 뽑았었는데(심지어 용산구에도 1개가 있었던 ㅎㅎ),

이렇게 해서 나온 앞마당이 아닌 종로구나 성동구 등의 단지들도 단임, 매임을 해봤지만

앞마당이 아닌 곳이다보니 지역을 모르니 결국에 투자 의사결정을 내릴 수가 없었습니다.

-> 다음엔 이렇게 하자 :

전고점 대비 하락률, 입지요소를 통한 매수가 내집마련이라면 유효하지만 투자자에게는 아쉬움이 있는 방법이었다.

앞으론 내 앞마당에서만 집중해서 물건을 찾자

2. 월부학교 환경이 만들어 준 투자 결실

24년 말까지 투자를 진행하지 못한 조금은 조급한 상황에 감사하게도 25년 월부학교 겨울학기를 수강하게 되었습니다.

월부학교는 투자를 위한 습관과 자세를 만들어주고, 옆에서 튜터님과 동료들이 함께하는 정말 좋은 환경이었습니다.

그 결과 학교 마지막 달인 3월 초에 투자를 진행하게 되었습니다.

월부학교 환경이 만들어준 변화들은 다음과 같습니다

(투자를 준비하고 계시다면 스스로 이런 환경을 만들어서 실행해보시면 좋을 것 같습니다)

1) 투자금 확정

서울수도권 투자를 준비하며 가장 큰 고민이 가지고 있는 돈으로만 투자를 했을 때와

일부 대출을 동반하여 투자했을 때 볼 수 있는 지역과 단지가 달라지기 때문에

대출을 사용해도 될지, 사용한다면 어떻게 사용할지 결정을 내리지 못했었습니다.

이 때 튜터님과의 소통을 통하여 연저축액 이하의 수준으로 감당 가능한 대출을 동반한 투자로 방향을 잡게 되었고,

이를 통해 투자 지역과 단지를 명확히 할 수 있었습니다

(소득과 저축액, 역전세 리스크, 개인상황 등을 고려한 판단으로 사람마다 다를 수 있습니다)

2) 평일 매일 매임하기

월부학교 과정에서 당연히 매 주말은 임장지 임장이 최우선이었고,

강제적으로 투자를 위한 매임을 평일에 할 수 밖에 없는 상황이었습니다.

기존에 하지 못했던 평일 매임이라는 벽을 환경을 통해서 깰 수 있었습니다.

출근 전에는 앞마당 전수조사를 통한 저평가 단지 선별,

점심엔 해당 단지 매물을 내일 볼 수 있게 예약,

퇴근 후엔 전일 예약한 매물을 매물임장,

그리고 매물임장을 다녀와 튜터님에게 결과 송부+피드백

이 루틴으로 평일 매임을 계속 진행하였고,

결과적으로는 앞마당 내에서 보지 않은 단지가 없게 되었습니다.

아래 매수 과정에서도 언급하겠지만 알고 있는 모든 단지의 매물을

전화를 통해서건, 매임을 통해서 건 다 봤기 때문에

최종적으로 선택한 투자 물건에 대해서 조금도 후회가 남지 않게 되었습니다.

3) 튜터님과 싱크 맞추기

매물임장 결과에 대해서 튜터님과 이야기하면서 싱크를 맞춰갔는데,

선호도가 낮은 단지에 대해서 발라내는 작업,

그리고 이 정도 선호도면 할만하다는 기준을 세울 수 있었고,

특수한 매물 조건에 대해서 어떻게 협상이나 투자로 다가갈 수 있는지 방법들도 배울 수 있었습니다.

그 결과 1월에는 N억대의 단지를 보았던 제가("거기보단 좋은 곳을 보세요")

2월에는 N+1억대("이 정도 단지가 이 정도 가격이면 괜찮은 거니 이렇게 기준을 잡읍시다")

3월에는 최종 N+2억대("이 지역의 애매한 구축을 보느니 저 지역의 신축을 우선순위로 보세요")이면서

리스크는 적은 물건을 보고 투자할 수 있었습니다.

학교가 아니더라도 동료, 선배, 코칭을 활용하여 정밀한 선호도를 맞춰가는 과정을 만드셨으면 좋겠습니다.

4) 투자를 위한 매임 팁

당시 학교 반원 9명 중에서 투자가 불가한(최근에 투자했거나 매도가 먼저 필요한 이유 등) 3명을 빼고

6명이 투자를 준비하는 상황이었고, 동료들의 투자를 위한 매임 팁도 많이 얻을 수 있었습니다.

특히 최저가 매물만 매물 예약하여 보고 나왔던 이전의 매임과는 다르게

매임 후 부동산에서 광고 중인 모든 물건에 대해 물어보며

혹시 모를 가격 조정이나 매물상황을 파악하여 숨겨진 투자물건이 없는지 찾고,

나머지 부동산에서는 나머지 물건들에 대한 브리핑을 통해 단지 내 모르는 물건이 없게 만드는

투자를 위한 매임을 배우고 실행하면서 광고에선 볼 수 없는 물건들을 찾아내는 스킬을 익히게 되었습니다.

3. 매수 과정

이번 매수 과정에서는 토지거래허가구역 해제와 재지정 상황과 맞물리며 어려움을 겪기도 했었는데요,

이 때의 분위기와 상황도 함께 복기해보면 좋을 것 같습니다.

3호기 지역은 다른 서울수도권 지역에 비해 전세가율이 높아서

같은 투자금으로 더 높은 매매가의 단지를 볼 수 있는 지역이었고,

토지거래허가구역 해제(2월 13일) 이전~직후까지 가격이 반등하지 않은 상황이었습니다.

2월 26일에 투자한 단지의 낀평형을 매물코칭 넣었고,

매물코칭 결과 동일 단지 84타입의 투자금이 같기에 84타입이 우선순위로

절대가의 벽을 넘어 84타입에 투자하기로 하였습니다.

다음날 84타입의 물건들의 가격, 조건 등을 정리하고

그 다음날 부동산에 연락을 하였는데

그 사이 토지거래허가구역 해제의 효과가 해당 지역까지 퍼지면서

급매가격의 세낀 물건은 세입자가 매수하고,

최저가 물건 하나는 호가를 1억을 올리고,

최저가 물건 또 하나는 매도자가 물건을 거두고,

심지어 마지막 하나 남은 최저가 물건을 매물예약하고 매물을 보러 가는 길에

부동산 사장님에게 매도자가 가격을 올리려고 물건을 거뒀으니 올 필요 없다는 연락을 받고 멘붕에 빠졌습니다

매물코칭 받을 당시 84타입 최저가 물건들에 대해서 부동산에서 문자도 받았던 상황이었는데

단 이틀만에 상황이 이렇게 바뀔 줄은 생각도 못했습니다

결과적으로는 매물예약이 취소 된 날 워크인으로 들린 부동산들 중 한 군데에서

3월 4일 경 한 매물이 최저가로 조정 되었다는 연락을 받아 투자하게 되었지만,

낮게 세가 껴있는 매물이었기 때문에 투자금도 많이 들어가게 되었고

그 당시에 급매 가격이나 최저가에 조건 좋은 물건보다는 약간 아쉬운 투자를 진행하게 되었습니다.

그 때 느낀 감정을 복기해보면

'시장 상황에 따라서 더 비교해보고 사야할 때도 있지만, 빠르게 행동하는 게 더 중요할 때도 있구나!' 라는 것과

'수도권도 투자자가 유입 되며 순식간에 가격이 오르고 전세가 쌓이는 모습을 보이는 구나'라는 걸 느낄 수 있었습니다.

하지만 조건적으로 아쉬운 투자를 했음에도

투자 과정을 돌아보면 후회가 전혀 남지 않았습니다

왜냐면 앞마당에서 알고 있는 모든 단지를 보고 최종적으로 결정한 투자이기 때문에

'할 만큼 했다'는 생각이 들었고

일부 좋은 조건의 물건을 놓쳤음에도 이 물건이 여전히 가장 저렴한 물건이고

일시적으로 투자금이 좀더 들어가지만 감당이 가능하는 확신이 있기 때문에

나중에도 후회가 없을 것 같다는 생각이 들었기 때문입니다.

이번 경험을 통해서

앞으로도 하나의 투자를 작품을 완성하듯 후회가 없을 만큼 노력을 들여서 진행한다면

수익률은 자연스럽게 따라올 것이라고 생각하고,

혹 기대한 수익이 나오지 않더라도 실망하지 않고 그 안에서 배우고 성장할 수 있겠다는 걸 배웠습니다.





여기까지 3호기 경험담을 길게 적어보았는데요,

시간이 좀 지났지만 25년 월부학교 겨울학교 함께해주신

용맘 튜터님, 그리고 토핑이들 마그온 반장님, 워닝워닝 부반장님, 괭이 부반장님,

일분일초님, 차온님, 시간을달려서님, 케틀북님, 원희님 감사합니다!(다들 잘 계시죠^^?)

긴 글 읽어주셔서 정말 감사하고 이 글을 통해서 월부의 모든 분들을 응원합니다!!! 감사합니다