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책 제목(책 제목 + 저자 ): 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다. :
저자 및 출판사 : 이현철 / 매일경제신문사
읽은 날짜 : 2025.09
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세에 대한 이해 #전세가와 매매가
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :
1. 저자 및 도서 소개
: 이현철
2005년 공인중개사 자격 취득 후 중개업을 시작 후 분양 영업맨으로 다년간 현장에서 고객상담을 진행하며 사람들의 심리상태를 집중 분석, 연구했다. 우리나라에만 있는 전세제도와 선분양제도가 매매가에 미치는 영향에 관해서 연구했다. 이러한 연구를 통해서 누구나 쉽게 부동산 경기의 흐름을 파악하고, 그에 따라 부동산 투자를 진행할 수 있는 길잡이가 될 수 있는 책을 만들고자 했다.
이 책을 통해 자본이 많지 않은 사람도, 부동산 투자에 부정적인 사람도, 생각의 전환을 통해서 리스크를 최소화하고 좀 더 많은 돈을 벌었으면 하는 바람을 가지고 있다.
2. 내용 및 줄거리
: 아파트에 대한 잘못된 상식 10
1. 주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?
- 빈집도 집의 개수에 포함되는 통계의 한계점이 있다. 주택보급률은 통계상으로나 의미가 있는 것일 뿐 실질적인 주택보급상황이 더 중요함.
2. 인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요?
- 인구가 줄어든다고 해서 절대적으로 집값이 내려가는 것은 아니다. 집은 사람이 살지 않아도 매수자들이 많이 사게 되면 결국 집값은 올라가게 된다. 필요 없는 물건도 수요가 넘치게 되면 가격은 올라간다. 항상 집은 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야 한다.
3. 미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?
-주식은 금리의 영향을 많이 받지만, 집은 크게 영향이 없다. 집값은 금리에 크게 좌우되지는 않는다.
투자로 인해 얻는 수익이나 손실이 금리 영향보다 월등하게 크다. 집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세다.
결국 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것이다.
4. 우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?
-일본의 주식과 부동산 폭등은 실물경제를 바탕으로 성장한 것이 아닌, 돈을 마구 찍어냄으로써 발생한 예상하지 못했던 상황이었다. 일본과 다른 점은 우리나라 대출은 어느 정도 관리가 되고 있다는 점. 과거 일본 정부의 과도한 시장개입으로 인한 시장 왜곡이 큰 요인. 우리나라는 수요와 공급에 따른 시장의 자정 능력에 따라 흘러가고 있음.
5. 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?
-미분양의 증가로 집값이 내려갈 지 판단 하는 것보다 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것이다.
6. 세입자는 왜 집을 못사는 걸까요?
- 사람들은 심리적으로 절대 손해 보기 싫어한다. 집을 잘 못 사는 사람들의 특징은 바닥에서 사려고 노력한다는 것이지만 바닥이 어디인지는 아무도 모른다. 집을 사서 부정적인 경험을 한 사람과 집을 구매한 경험이 없는 사람들은 부동산에 대한 부정적인 뉴스 및 주위 사람들의 부정적인 충고로 더 구매력이 떨어지게 된다.
7. 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?
-우리나라 전세의 거의 모든 공급은 개인 투자자가 담당하고 있는데, 전세 임대인은 지극히 정상적인 경제활동을 하고 있음에도 현재 우리나라에서의 인식은 거의 투기꾼에 가깝다. 임대인에 대한 인식전환이 필요
8. 우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?
-정보의 홍수 속에서 개인은 어느 방향성을 이미 정해 놓고 그에 일치하는 정보에만 관심을 두게 된다.
그 결과 일반인들은 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못하고 계속 부정적인 모습만 보게 되는 안타까운 일들이 벌어지고 있는 실정이다.
9. 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?
-부동산은 1물 1가라는 특성을 지니는데 똑같은 부동산이 하나도 없다는 것이다.
집값이나 전세가는 단순히 집의 개수만 가지고 가격을 논할 수 없는 아주 특별한 특징을 가지고 있는 부동산만의 고유 영역임.
10. 부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?
-부동산의 특성
부동성(不動性)-움직이지 않는 특성 때문에 발생하는 것이 지역성과 외부환경의 영향을 받는다는 것
/부증성/필수요소
전 세계에서 우리나라에만 유일하게 있는 전세 제도를 활용해 투자할 수 있다.
실질적인 수요를 가늠케 하는 전세가로 시장 분위기를 판단할 수 있지만 월세는 가격에 별로 영향을 미치지 못한다.
집값, 전세값은 항상 강남에서 먼저 움직인다는 사실을 인지해야 합니다.
다들 매매가가 올라감으로 인해 전세가가 올라간다고 알고 있다. 그러나 매매가를 올리는 주범은 바로 전체 임차인입니다.(우리들)
항상 새 아파트는 비싸다는 느낌을 받게 된다. 바로 이 점 때문에 90%에 해당하는 사람들은 결국 집값이 내려가도 못 사게 된다.
사람들은 위기에 처하거나 판단이 어려운 상황에 직면했을 때, 자기의 직관보다는 대중이 움직이는 방향으로 함께 움직인다. 부동산 시장에서도 시장이 침체기일 때 사는 쪽보다는 파는 쪽으로 방향을 잡고, 시장이 활항일 때는 매수 쪽으로 방향을 잡는 것이 일반적이다. 이 때 나타나는 현상이 폭락과 폭등이다.
아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 한다.
매매흐름이 상승일 경우에는 매매 쪽으로 수요가 급증하게 되고, 하락으로 형성되어 있을 때는 전세 쪽 수요가 급증하게 되어 있음. 시장에서 안정적인 흐름으로 진행되지 못하는 것의 가장 큰 변수는 학군 수요이다.
우리나라 아파트 경기 사이클
- 폭락기- 장기적인 안목에서 자금의 계획성을 준비해 투자에 임함. 수요를 진작시키는 정책 나타남
- 하락안정기- 전세가 서서히 상승하는 시기, 수요가 늘어남.
- 상승안정기- 전세매물이 귀한 시기. 전세금 올려 받을 시기
- 폭등기- 매도자 우위 시장, 정부 규제 청책들
아파트 사이클이 제일 중요한 이유는 가격이 올라가는 사이클에서도 그 어떤 아파트도 가격이 올라가기 때문이다.
가장 먼저 할 것은 사이클에 대해서 아는 것이다.
사람들은 조금의 리스크도 안고 가는 것을 두려워한다.
약간의 리스크를 안고 가는 투자가 성공할 확률이 높다고 말한다.
특별한 사정이 없다면 반드시 새 아파트의 가격이 월등하게 높을 것이다.
학군이 교통보다는 좀 더 우위에 있는 조건임을 증명해준다.
최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라
갭투자는 사실 하향 안정기가 끝날 무렵이 젤 좋음.
사실 지방에 투자하는 것이 훨씬 더 좋은 수익을 올릴 가능성이 많다.
왠만하면 주변 사람들에게도 조언을 안 구하시는 것이 오히려 좋은 결정을 내릴 수 있다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
:부동산 투자공부 중 전세의 중요성, 전세가의 중요성 한번 더 상기시키게 되었다.
일반인들이 알고 있는 아파트에 대한 잘못된 상식 10가지에 대한 점이 유용했다
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
:
실상 월세가는 시장에 별로 영향을 끼치지는 않지만 전세가는 굉장한 영향을 끼칠 뿐만 아니라 매매가를 올려주는 역할을 하기도 하며 매매가가 내려오지 않게 지지해주는 역할을 하는 등 부동산 시장에서 수요와 공급이 만나는 지점에서의 부동산 투자 골든타임을 알려주는 역할을 하는 등 엄청난 존재감을 드러내고 있음에 놀라웠다.
부동산 투자 사이클을 미리 알고 있어야 그 흐름에 맞는 알맞은 투자를 진행할 수 있다.
갭투자의 중요성과 타당성에 대한 이유를 명시해주시며 갭투자의 인식에 대한 전반적인 변화가 필요함을 피력한 것에 매우 동의한다.
부동산을 살아있는 생물로 지칭하는 얘기들을 들었던 적이 있는데, 부동산의 가격은 수요와 공급에 의해 형성될 뿐 아니라 매수자 매도자의 심리, 그 시대의 상황, 정부의 규제등 여러 환경에 의해 움직이는 모습을 보여 그렇게 지칭했던 것 같다는 생각이 들었다. 여러 통계의 결과, 금리인하여부 등 표시된 숫자 이면에 움직이고 있는 여러가지 정황을 판단해 아주 세세히 파고들어 부동산 가치를 판단해야 한다고 본다.
독강임투인을 꾸준히 하며 이제 본격적인 임장보고서를 작성하며 앞마당 만들 때, 그리고 시세트래킹을 하며 시장을 판단하고자 할 때 혜안을 줄 수 있을 도서라 사료 된다.
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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