안녕하세요. 편견없이 행복한 투자자가 되고 싶은 행편인입니다.
지난 지투기에 이어 지투실에서 잔쟈니님 강의를 들을 수 있어 너무 영광이었습니다.
한 지역의 A~Z까지 가려운 부분을 시원하게 긁어주신 강의라 더 기억에 남습니다.
이번 잔쟈니님 강의에서 현재 지방시장의 진단, 지방 투자자들의 위한 매수+매도 기준, 그리고 독립적인 투자자가 갖춰야 의사결정과 방향성에 대해 배운 것이 가장 기억에 남습니다.
첫번쨰. 지방투자가 기회인 이유
가격이 싸다
→ 전고점 대비 30%이상 빠진 단지가 많음, 예전 전세보다 현재 매매가가 싸다.
투자금이 적게 든다.
→ 쌓이는 매매물량과 급감하는 전세물량
리스크가 적다.
→ 10년전 전세가를 보이는 단지가 있을 정도로 역전세 위험이 적다.
BM/ 저평가 된 시장일수록 괜찮은 것들 중에 싸면서도 좋은 걸 사기위해 선호도, 환금성 투자범위, 우선순위를 더 뾰족하게 보자!
두번째. 실력 있는 투자자가 앞마당 트래킹하고 정리하는 법
-. 제대로 임장 다하고 생활권별 선호도 구분, 투자할 것 같지 않는 후순위도 다 봐야한다.
내가 사지 않을 것 같은 단지까지 다 가보고 시세트레킹 해야한다.
내가 가진 물건을 언제 팔아야 하는지 알려주는 지표가 되기 때문이다.
BM/ 앞마당 정리 및 시세트레킹 하면서 선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위 단지 가격, 전세상황 파악 그리고 전임하기! 현장감을 더하자!
세번째. 지방 가치성장투자 vs 지방 소액투자
-. 지방 가치성장투자는 나의 다음 투자가 될 수 있다는 생각을 가지고 가야한다.
1) 가치성장투자 : 시세차익
가격이 쌀 때 투자금이 적을 때가 아니라는게 문제지만 그만큼 수익금으로 보상해주는 것이 가치성장투자이다.
Key : 쉽게 대체되지 않아야 한다. 변하지 않는 가치와 선호도. 부촌 주거지 인식. 중자기 보유 시 큰 수익금
2) 소액투자 : 좋은 수익률
투자하고 2년만에 매도하면 부동산에서는 초단기 투자이다. 아무리 지방 소액투자여도 4년은 보유하고 매도 한다고 생각하자. 2년만에 매도 한다는 것은 그저 감사한 일이다. 투자금이 적을 때에는 전세가가 받쳐줄 때. 이것은 지방에서 상승장이 한단계 진행되었다는 사실을 알아야 한다.
Key : 소액이 중요한게 아닌, 가치가 있는데 싸고 투자금이 적은 것. 투자금에 매몰되지 말 것. 거주만족도 양호.
BM/ 지방 좋은 단지를 못 산다라는 생각보단 나의 다음 투자가 될 수 있다는 생각 갖기! 2년이 아닌 4년~5년 가지고 간다는 생각으로 매수! 해당 단지를 사람들이 좋아할까? / 돈 주고 사고 싶어할까? 생각!
네번째. 지방투자 의사결정 과정 3단계
-. 가치가 있으면서 가격이 싸고, 적은 투자금이 들며, 역전세 가능성이 적거나 대응 가능한 것!
저평가 : 가격이 싼것만 보지말고 가치가 더 좋은 것을 보는게 현재 시장에서 중요하다.
Key : 투자금 필터보다 매매가 필터 내림차순으로 먼조 보고 그 다음 투자금을 봐야한다.
투자금 : 감당 가능한 것, 적게 드는 것
Key : 목표전세가, 목표매수가를 가지고 있어야 한다.
리스크 : 개인 상황(잔금대비)과 시장 상황(공급여부) 확인
Key : + 전세 대기자 확인, 20%정도의 유동성 확인
BM/ 매매가 필터부터 내림차순 > 투자금 적용, 목표전세가/목표매매가 설정방법 적용해보기, 신용대출 알아보기.
다섯번째. 매도기준
- 수익 : 소액투자로 5천만원 or 투자금 대비 수익률 100%가 났는가? (매도후 갈아탈 단지의 충분한 편익이 있는가?)
- 포트폴리오 : 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?, 최소 3~5개는 알고 있는가? (내가 쥐고있는 것이 무엇인가)
- 리스크 : 리스크를 감당할 수 있는가?(가치와 선호도가 공급물량을 상쇄 할 정도인가?)
BM/ 나만의 매도 기준 세우기, 모의투자로 매도과정 적용해보기
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