[열기 90기 부동산 시ㅈ6에서 잘 4라남조 웃상7] 2주차 수강후기_저환수원리의 핵심 강의

너바나 님의 저환수 원리에 대해서 본격적으로 들을 수 있는 강의였다.

하나, 내가 사려고 하는 이 아파트가 저평가 되어 있는가? 

둘, 내가 사려고 하는 이 아파트가 환금성이 좋은가?

셋, 내가 사려는 이 아파트는 나에게 수익률을 가져다 줄 수 있는가?

첫번째 저평가 여부는 지역, 단지, 아파트 간 비교평가를 해보는 것으로 성취될 수 있다. 

이 아파트가 자기 머리에 써붙여놓은 이 가격이 맞는 가치인지를 알아볼 수 있는가에 대한 얘기인 것이다. 

그것을 알기 위해서 이후에 이것들을 판단하기 위한 다양한 방법들이 나오는데, 

이것은 과거의 데이터를 들여다보는 동시에 임장을 다니면서 임장보고서를 쓰면서 다니면서 성취될 수 있는 것으로 들렸다.

두번째  환금성 여부는, 환금성이 좋지 않은것들을 먼저 걸러내고 환금성이 좋은, 항상 사람들의 수요가 있는, 즉 사람들이 좋아할만한 조건들을 가진 매물에 대해서 아는 것이다. 아주 속속들이 알려면 임장을 다니면서 꼼꼼하게 보는 부분이 있겠지만 이 부분에 있어서는 좀 간단한 기준들이었다. 

오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텐 아홀로 아파트, 1,2,3층 혹은 탑층 (특히 엣날 90년대 아파트), 빌라 

이렇게는 걸러야 하는 매물들이었고, 

역세권 대단지 아파트는 보통은 환금성 파워를 가진 물건들이었다. 

세번째 수익률 부분에 있어서는, 

자신이 원하는 수익률을 산정하고 그 부분에 맞는 투자를 한다는 것이다. 자신이 베타투자자인지 알파투자자인지에 대해서 포지션에 대해서 정하고 그 부분에 있어서 정확한 계산을 해서 매수하고 버티고 매도 해야한다는 얘기다. 

수익률을 높이는 방법에 대해서는 너바나 님께서는 다음과같이 정리해 주신 주제 중 가장 머릿속에 남는 것만 얘기해 보겠다. 

가치가 높은곳 : 수요가 높고, 공급은 없는 곳이다.

수요는 직장, 교통, 학군, 환경(공원,백화점, 마트, 병원등), 아파트의 브랜드에 의해서 정해지는데, 여기서 공급이란 입지독점성이 높은곳을 말한다. 내가 투자하는 곳에 빈 땅이 없는 것이 좋다는 것이다.(이 부분에 있어서 나의 궁금증이 생겨서 얼마 전에 있었던 선배와의 대화에서 워렌부핏 선배님께 여쭈어보았다. 나의 질문은 내가 보고 있는 지역 주변에 신도시가 들어온다더라, 나는 그것을 호재로 보았었다. 동네가 좋아진다고 생각했던 것이다. 그러나 만약 그것을 공급으로 본다면 오히려 내가 보고있는 구축 아파트들은 전세가가 낮아지고 입지독점성이 낮아지게되는건데 이걸 어떻게 보면 좋은지에 대한 것이었다. 선배님께서 말씀하신바로는, 어느정도는 잠시 낮아지겠지만 그 구축의 아파트들이 기본적으로 좋은자리를 차지하고 있다면 다시 오를것이다. 그리고 길게본다면 그것은 호재가 맞다. 왜냐면 그 동네의 인프라가 좋아지는 것이고 그것에 대한 이점을 그 기존아파트가 가지게 되는 것이기 때문이다. 그러나 본인이 알기에는 그런 개발얘기가 본격화되더라도 최소 10년이상이 걸리기 때문에 지금 들어가는 것에 대해서는 크게 걱정하지 않아도 될것이다 라고 말씀하셨다.)

그리고 자신이 감당할 수 있는 금액에서 시작하는 것을 말씀하셨다. 투자는 단순하게 사고팔고만 하는 것이 아니라 잘 버티는 것도 해야하는데 그 잘 버티지 못한다면 결국 수익을 내고 나올 것을 못내고 나오는 경우도 허다하기 때문이다. 

그 외에도 세금 내용을 포함하여 다양한 투자고려요소들에 대해서 말씀하셨는데,

결국 내가 너바나님의 2주차 강의를 듣고 느낀 것은 내가 얼마만큼의 돈을 만들수있는지 정확히 알고 알마만큼의 레버리지를 얼마만큼 버틸 수 있는지에 대해서 정확하게 알며, 세금을 포함하여 계산기를 정확하게 두들겨보라는 것이다. 그러면 상승장이 오든, 하락장이 오든, 어떤 정책이 오든 크게 문제가 되지 않는다는 것이다.

아, 이것들 중 가장 기본은 꼼꼼하게 매물들을 비교하여 내 예산에서 최선의 매물을 찾아내는 것이고. 

그렇게 하기 위해서 월부에 올라와있는 지역보고서, 임장보고서 등을 꼼꼼히 보는 것이고, 그리고 지금 가능한 예산안에 들어와있는 아파트들을 딱 우리에게 맞는 급지와 그것보다 하나 상급지의 아파트들을 잘 비교해보면서 온전히 지금 있는 예산으로 내집마련을 할 것인지, 투자+내집마련으로 할 것인지, 레버리지를 할 것인지 할것이라면 얼마나 할 것인지를 생각해보면서 어떤 시나리오가 가능한 시나리오인지에 대해서 면밀히 표로 정리해서 비교표를 만들어 보아야할 것 같다. 제일 중요한 것은 버틸 수 있는 시나리오를 만드는 것이다.