서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 5기 5조 새리]

2강 서울에서 소액으로 투자할 수 있는 아파트 찾는 법 by 주우이

느낀점 벤치마킹 위주로

★여기 강의에서 나오는 아파트는 그 이유가 다 있으니 다 가볼것!!!★

신도림 대림 1,2차/수지 보원/전농SK1차/신내11단지대명/가양우성/전농동 신성미소지움/DMC파크뷰자이/수지한성/e편한세상신촌/래미안크레시티/

부천 반달동아/산본주몽주공10단지/관악우성/마포염리삼성래미안/성동구금호대우/(소액투자에서 가치투자로)

중동센트럴파크푸르지오>시흥동 남서울 힐스테이트(무조건 서울이라고 좋은건 아님)

은평뉴타운 박석고개 힐스테이트1단지<힐스테이트 녹번/

초원한양<벽산블루밍1차<상록

답십리 래미안위브>답십리 파크자이/답십리 두산위브

전농동 SK>전농 우성/ 청솔우성1차

석관동 하늘채코오롱/이문현대아이파크/이문쌍용

장안 힐스테이트/장안 현대홈타운 1차/장안 삼성래미안1차

성동구 왕십리자이>노원구 포레나노원

구로구 신도림동아2차 > 강동구 길동 우성

성북구 삼성래미안 라센트<성북구 길음뉴타운 래미안 6단지 (환경 균질성)< 동대문구 전농동 신성미소지음(교통)

3억아파트: 창동 한양2,3,4>창동신동아 4단지

4억아파트:정릉풍림아이원(뉴타운 균질성)>갈현현대(산)

구로 동부골든 <비슷하니 더 싼거>안양 호계산성미소지움

5억아파트:은평 e편한세상 수색에코포레/중계그린> 신내4단지

평촌 무궁화경남>수지보원/구로 삼환 (수지 평촌 중에는 평촌?! 보원이 역에서 좀 멀고 그래서 그런가?)

6억아파트:동대문 답십리 두산/염창 신동아<분당 매화마을 공무원2단지 (조금더 비싸더라도 봐야한다.)

신트리1단지/영등포현대2차/관악구성현동아

<강의목적>

소액투자 가능 지역 핵심 정리 및 비교평가

서울 아파트 소액 투자의 특징

Part1. 서울아파트 소액투자 특징

소액투자 기회가 올 수 있는 곳: 전고저 대비 30프로 이상 저렴하고, 전세가율이 높은 구간 중 현재 전세가가 저렴하며, 전세 매물이 감소하는 곳.

뉴타운/교통호재/대규모입주(매매가주춤) 시 기회가 있다.

4,5급지 서대문,동대문에도 입지 개선으로 기회가 온다!! 그리고 4,5 급지는 내가 기회를 잡을 수 있는 시간을 더 많이 준다.

소액투자에서 100-200프로 수익을 보면 팔고 더 좋은 입지 물건을 사서 가치성장투자로 이어간다.

Part2. 4,5급지 및 수도권 투자 가능 지역 분석

각 구별 선호 생활권 순위를 알려줌.

●4급지 핵심: 서대문,동대문,성북,강서,관악,광명,평촌,수지

노원,강서,서대문,동대문 우선순위로 지켜보고

수지구(전세가율70.9) 성북구(70) 오래 기다려줌. 수지를 투자할 때는 너무 급하지 않게 다른 동급 4급지 지역 추이를 살펴보면서 성급하지 않게 기회를 잡으면 되겠구나!

수지는 같은 급지 중 가격이 저렴하고 전세가율이 높기 때문에 준비를 하면 좋은 기회를 잡을 수 있겠다!!! 수지 가즈아

4급지에 앞마당 3개 이상있어야 평균 수익 가능

●5급지 핵심: 구로,은평,중랑

5급지라면 서울이라고 모두 다 좋은게 아니고 경기도 입지 좋은 곳이 더 많이 오를 수 있다.

역세권+환경을 고려해야함.

Part3. 비교평가하는 법

전세가율이 10프로씩 올라가는데 2년이 걸림. 2년 안에 앞마당을 많이 만들면 그 사이 전세가율이 60프로 되어있을 것임. 그 때 기회가 오는것.

2년을 잘 준비하자!!! 목표는 2년. 우리가 돈 2억 준비하는데에도 2년 생각했기 때문에 그 때 되면 시기도, 종잣돈도 good. 자산 업그레이드 할 수 있는 기회가 온다!

평촌 초원한양과 봉천역 벽산블루밍1차 둘 중 벽산 블루밍이 더 최고점을 찍음!! 이것은 의외인걸~ 서울 2호선 무시할 수 없나봄!

비교평가에서 동대문을 예시로 들어줬는데 하나도! 모르겠다. 아예 그려지지가 않으니 선호도도 잘 모르겠고 흥미도 떨어지는구만.

입지 개선이 될 동대문구에 대한 관심 갖기. 전농 SK 트래킹하기

●지역간 비교

땅의 가치가 더 좋은 곳 예)성동구>노원구

단지 가치가 더 좋은곳 예)신도림역세권 >강동구 길동

땅의 가치가 비슷하다면 사람들이 더 선호할만한 환경: 교통이 좋거나 환경이 균질한 곳

●가격 고정하고 비교하기

3억대~6억대까지 아파트 정리하고 트래킹하기! 지금하던거 꾸준히 해보기

느낀점 벤치마킹:

조금이라도 가본 지역은 대충 비교도 할 수 있고 이해도 되는데 생소한 지역은 감이 정말 안온다. 아는 곳을 많이 늘리는 곳이 중요하겠다 생각됨.

동대문 은평 답십리 성북구 등 새로운 곳 가보기

2년의 기회동안 공부하고 종잣돈을 모아서 전주집 처분하고 수도권에 갭투자 하기.

우리도 2호기 투자하기. 2년안에 성동구에 집한채 살 수 있따!! 라는 꿈 가지기. 육아와 함께 부동산 공부를 꾸준히 해야겠다는 결심.

순자산 10억 가즈아!

수지, 평촌 기회 계속 보기.