열반스쿨 중급반 - 부동산 실전투자 프로세스! 지역부터 타이밍까지 | 월급쟁이부자들

책4읽고집4나갈조의

꾸준히 성장하는 꼬꼬리코입니다. 

3주차는 

비교평가란 이런 것이다!

식빵파파님의 강의였습니다. 

시장에 대한 정확한 진단

뉴스도 봐야한다고 해서 보고 

어떻게 해석해야하는지 몰라서 

강의 때 강사님들의 이야기를 들으며

귀동냥으로 시장 상황에 대해서 

이해하고 있었습니다.  

KB시세도 임장보고서에 넣으라고 해서

그냥 넣는 한 페이지일 뿐

큰 의미를 알지 못하고 반복적으로 하던 행위였는데 

시장의 분위기와 실제 현장을 통한 사실을 확인해서 

시장의 분위기에 따라 투자 우선 순위를 파악하고 

내가 할 수 있는 가장 좋은 투자를 할 수 있다는 것을

깨닫게 되었습니다. 

BM

뉴스와 시장에 대한 정보들에 대해서 

현장에서 사실 확인하기

비교평가 마스터 클래스

식빵파파님 강의를 먼저 들었던 조원분들이

실전반을 꼭 가야할 이유가 없는 것 같다

다 배운 것 같다라고 말씀해주셔서

강의가 너무 궁금했는데

아닌 게 아니라 열중은 기초강의 아니였나요?

실전반 강의 인줄 알았어요…

이런 디테일한 비교평가 강의라니…

2개,3개,4개,5개로 늘려가면서 비교평가해주시며

어려우면 2개씩 1:1로 계속 반복해서 하면 되고

비교평가에서 어려움을 겪을 수 있는 

변수들에 대해서도 미리 안내해주셔서 

감동이었습니다

(진짜 아낌없이 다 가르쳐주시는군요!!)

BM

최근 게을렀던 단지비교평가 다시  시작해보겠습니다

나의 단지들에게 애정과 집착을 실행해보겠습니다!!

앞마당, 아는 단지 

 방법을 안다고 해서 잘하는 것이 아니라

아는 지역과 단지를 만드는 것이 중요하다. 

앞마당을 반복해서 만드는 것이 중요하다. 

비교평가하는 방법을 배웠으니 이제 꾸준히 아는 단지를 늘리는 것

아는 단지를 늘리고 비교평가를 하는 것은 

매수할 때 저평가된 물건을 찾는데도 도움이 되지만

매도시에도 판단하는데 도움이 된다는 것을 예를 들어 설명해주셔서 

어렴풋하게 알고 있던 매도 기준이 명료해지고, 

내 소중한 투자 물건을 가치를 찾아갈 때 까지 잘 지킬 수 있다는 생각이 들었습니다. 

BM

다음 달 성투님 따라 가야겠습니다!

독서 강의 후 나에게 적용할 것 한 가지를 꼭 하나를 남긴다. 

식빵파파님께서는 책을 읽거나, 강의를 듣고 

재구조화해서 정리하고, 깨달음이나 느낀점을 정리한 뒤

지금 당장 적용할 것을 꼭 남기신다고 하셨습니다. 

A4 한가득 남기신 적용할 점을 보면서

나에게 남길 부분들을  디테일하게 정리하는 

습관을 가져야겠다는 생각이 들었습니다. 

BM

중급반 강의를 들으면서 책은 읽었지만 

후기는 과제만 쓰고 있던 자신을 반성합니다. 

열중 마치기 전에 목표했던 책들 

후기 작성까지 완료하도록 하겠습니다.   

본깨적 책 사놓고 안 읽었는데 읽어야겠습니다

고퀄리티 강의를 해주신 식빵파파님 감사합니다!!

월부에서 3-4개월 간 수강하며 반복해서 들었기에 익숙한 단어. 필수적이라고 알고 있지만 어떻게 접근해야 하는지는 막막했던 일. 바로 ‘비교평가’다.

열중 3주차 강의에서는 비교평가의 이론과 실제를 다룬다. 제대로 된 비교평가를 하려면 무엇부터 알고 접근해야 하는지, 비교할 단지는 어떻게 뽑아야 할지부터 시작해서 실전 비교 및 투자의사결정 예시와 보유/매도 결정에 활용하는 사례에 이르기까지, 비교평가의 A-Z가 담겨 있다. 왜 해야 하고, 어떻게 하면 되고, 얼마나 큰 위력을 가지고 있는지 느끼고, 알게 되었다.

구체적으로 어떤 건지 이제 좀 알았고, 던져진 과제는 2개 부터 비교평가 연습을 시작하고, 시간을 투여하여 앞마당을 늘려가면서 진짜 내 실력으로 차근차근 쌓아 올리는 일이다. 비교평가 템플릿의 각 항목을 채워놓고, 객관적인 수치로 판단할 수 없는 부분은 ‘나라면 어떤 선택을 할 것인가’의 접근으로 비교한다면 어떻게든 우선순위를 매겨볼 수는 있을 것이다. 관건은, 이 심플하다면 심플한 행동을 끈질기게 계속 해나가는 것. 내 판단이 미덥지 않다고 계속 비교해서 현재의 결론까지 내는 과정을 포기하지 않는 것.

열중 3강에서 얻은 배움을 다음 임장지에서 이렇게 적용하겠다:

• 각 생활권 내 저평가 1등 단지 뽑아보기.
• 상/중/하 가격대 레벨 별 1등 단지 뽑아보기.
• 제일 좋은 생활권의 1등 단지에서 매물임장을 한 번이라도 경험하기.
• 시세트래킹 시작하기.

열반스쿨 중급반 3주차 식빵파파님 강의 후기

비교평가란, 매수를 할 때 뿐만 아니라

보유를 해나가는 과정에 있어서도 중요한 부분임을

알 수 있는 시간이었습니다. 

실준반을 들으면서 비교평가를 할 때

어떤 게 조금 더 좋은지 순위를 매기며 

머리를 싸맸던 기억이 있는데

비슷한거 같으면 쿨~하게 같은 순위로 두고

매물 임장하면서 결정하면 된다!고 말씀해주신 점이

인상깊었습니다.

부동산은=사람이다

비교평가란 절대적인 공식이 있는 것이 아니다.

너무 어렵게 생각하지 말고, 

자꾸 어떤 공식의 잣대를 세우려고 하지 말고

‘나라면 어떤 걸 선택할까?’라고 생각하자😊

시원시원한 딱 내스타일 식빵파파님

강의 수강전 파파라서 남성강사님 인가 했는데 아름다운 식빵파파님 살짝 당혹^^

9000번의 비교평가 2500번의 임장 감탄이 나오는 숫자 입니다.

2021~2025년 진정 위 숫자가 실화인지!! 존경합니다.

시장진단→비교평가→실전투자→투자자로 성장

나는 1등급을 참 좋아한다.

왜 검증이 되어서

그러나 세상에는 1등급만 있는것은 아니다.

나는 매년 낙과를 구입해서 먹는다. 농가를 돕고 싶기도 하지만

상품성이 조금 떨어 진다고 해서 맛이 없는 것을 아니다. 오히려 깜짝 놀랄 맛을 주어 만족도가 매우 높을때가 많았다.

적절한 비유인지는 모르겠지만..

투자금은 제한되어 있다.

비교평가를 통하여 가치대비 싼 물건을 찾고 

수익이 날때까지 확신을 가지고 잘지켜서 수익을 실현하여 부자가 된다.

그러기 위해 반드시 우선은 시장진단 필요

전체적인 시장 분위기 -기사,뉴스등 참조

실제 현장을 통한 사실 확인 - KB통계(색깔로 본다), 전화임장, 부동산 매물수

>서울수도권 : 좋은데 싼것

“2025년 서울 수도권 비싼곳을 비싸고, 싼곳은 여전히 싸다. 싼것과, 비싼것 공존 . 개별 단지가격흐름을 보자”

“사람들이 좋아하는 곳은 매물수가 줄고, 덜 좋아하는 곳은 매물수 증가”

상대적 저평가

>지방 : 다싸면 더 좋은것 (가장좋은것)

하락후 회복 못해 여전히 다 싼 대부분의 지방도시 그러나 공급에 따른 지방도시별 판단 필요

절대적 저평가

비교평가 3단계 

시장에 맞는 투자 우선순위 확인→비교평가를 통한 가치 판단→투자의사 결정

>비교평가를 통한 가치 판단

서울수도권에서의 비교 평가 

생활권 고정 비교평가  : 하나의 생활권안에서만 비교평가, 생활권안, 단지별 가치 판단 후 비교평가

                                    단지 개수가 무한정X, 최대 4~5개 정도 처음에는 2개 부터(실력에 따라 개수 늘려가라)

                                    비교평가할 생활권 파악(세분화), 시세 전수조사를 통한 전고점대비-20%~-15% 하락여부 판단

같은 생활권 안에서 환경요소분석시 백화점 마트 등 큰 인프라는 함께 공유 따라서 주변환경이 아닌 단지자체의 환경요소 평형구성, 구조 , 단지 관리 상태 → 선호도에 영향주고 가격에 반영되는 요소 파악.

가격 고정 비교평가: 모든 생활권(여기서는 생활권 구분X), 같은 가격을 가진 단지 비교평가, 서울 수도권의 경우

                               같은 지역이라도 가격의 범위 다양하므로 상/중/하(그룹핑) 가격레벨로 나누어서 비교평가 

나의 상황+ 투자금까지 고려해서 싼것 중 제일 좋은것 선택

비교평가를 통해 가치 판단하는 단계에서는 호재 검토X, 하지만 비교평가를 통해 저평가 단지에 해당한다면, 같은 가걱 같은 조건이라면 호재가 있는 단지를 우선 검토

아파트비교평가요소 나라면 어떤 선택을 할까? (부동산은 인문학이다!!)

비교평가를 통해 가치대비 싼 저평가 단지→매물임장 우선적으로 해야하는 단지

>투자 의사 결정

매물 임장후  단지별 1등 뽑기

1. 가격이 싼가?
2. 조건 상태 좋은가?

3. 투자금이 적게 들어가는가? 수리비포함가격

   계약형태 -전세낀, 월세낀, 만기시점의 공급상황 파악 중요,만기시점 중요

4. 감당 가능한가?

저. 환. 수. 원.리.!!!!-

같은 가격이라면 어디 ? 같은 가격으로 더좋은 가치,더좋은 입지,단지를 투자할수 있는가?

간은 투자금이라면 어디? 같은 투자금으로 더좋은 가치, 더좋은 입지의 단지를 투자 할 수 있는가?

내가 아는 단지중에 최선의 선택

지금 바로 투자 어렵다면, 시세트레킹

단지별 1등뽑기, 임장지내 투자의사 결정

부동산 투자자로 성장하는 방법은 투자도 중요하지만 기준을 지키는것

아무리 좋은 단지라도 내가 배운 투자기준에 맞지 않으면 투자 하지 않는다.

그럼 내가 할 수 있는건 뭐지? 질문한다. 

내가 가지고 싶은 단지를 비싸게 투자하는게 아니라 싸게사서 비싸게 판다는 것 

투자 범위를 넓혀 좋은데 오르지 못해 싼곳을 찾는다! 

잃지 않는 투자=기준을 가지고 안전마진을 확보하는 가치대비 싼곳을 사서 비싸게 판다.

비교평가의 중요성, 아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간-무르익을 시간이 필요한다.

가치를 판단할 수 있는 실력을 가진 부동산 투자자로 성장하자!

독.강.임.투 를 통해  아는 지역과 아는단지를  많이 확보하여 명확한 기준을 가지고 투자하는  실력있는 투자자가 된다.

3주차 비교평가를 통한 최고의 아파트 매수법 강의후기

#나에게 적용할 점 찾기

1. 최근 가지고 있는 집을 매도 하면서 단지 내 갈아타기와 단지내 전월세 거주 후 투자금 확보해서 상급지 투자를 가지고 고민을 하고 있었습니다. 단지내 갈아타기는 전고점 대비 12%, 안정적인 거주가치(5%)라 생각해서 -17%로 계산하고 상급지 투자 가능 단지와 비교해 보려고 하고 있습니다. 집은 팔렸고 저의 앞마당은 없는 상태에서 시간도 없는데 어떤 선택을 해야 할지 고민이 많았습니다. 그러던 중 강의를 듣고 기준(저환수원리)과 시간(아는지역, 단지 만드는 최소한의 시간)이 투자자로 성장하는 방법임을 알려주셔서 지금 저의 상황을 성장통이라고 생각하려고 합니다. 부족한 시간 안에서 현재 기준 저만의 명확한 기준을 만들고 비교해 가며 최상의 선택을 할 수 있도록 노력 하겠습니다. 식빵파파님 감사합니다. 

    

#잊기 전에 기록하기

1.시장진단과 비교평가

시장에 맞는 투자 우선 순위 파악 위해 정확한 시장 진단 필요, 비교평가를 통해 투자 우선 단지 찾고, 투자 의사 결정

-.절대적 저평가 : 그냥 다 싼 시장, 대부분 단지가 전고점 대비 -20%, 다 싸면 제일 좋은 곳

-.상대적 저평가 : 비싼것+싼 것 함께, 비싼건 전고점 회복 싼 건 여전히 -20%, 좋은데 싼 곳

2.실전 투자로 이어지는 비교평가

2-1 서울 수도권에서의 비교평가

-.실전 투자로 이어지는 비교평가 3단계 프로세스 : 상대적 저평가 시장, 비싼 것이 아니라, 좋은데 아직 싼 것

1)시장에 맞는 투자 우선순위 확인

2)비교평가를 통한 가치판단

 -.시장에 맞는 우선순위 단지를 찭기 위해서는 비교평가를 통한 제대로 된 가치 판단 과정 필요

 -.생활권 고정 비교평가: 하나의 생활권안에서만 비교평가, 생활권 안, 단지별 가치 판단 후 비교평가, 단지 최대 4~5개 정도 실력에 따라 다름. 비교평가 2개부터 시작

 -.가격 고정 비교평가: 모든 생활권(생활권 구분x, 가격을 고정하고 같은 가격을 가진 단지 비교평가, 같은 지역이라도 가격의 범위 다양 상/중/하 가격레벨 나누어서 비교평가

 -> 지역 안에서 가치 대비 저평가가 되어있는 싼 단지

a.생활권 고정 비교평가

-.비교평가를 통한 단지 가치 판단 2가지 중 생활권 고정평가는 생활권을 고정한 후 생활권 내에서 비교평가 생활권 규모가 큰 경우, 생활권 세분화 해서 비교평가, 최대 4~5개 까지만 비교평가, 초보는 2개부터하고 비교평가 할 단지 선정은 전고점 대비 -20% 기준으로 하며 생활권내 비교평가는 기본적인 인프라 환경 공유>단지 관리상태,구조,평형구성 선호도에 영향을 주고 가격에 반영되는 요소를 파악한다.

b.가격 고정 비교평가 

-.비교평가를 통한 단지 가치 판단 2가지 중 가격 고정평가는 가격을 고정한 후 지역내, 가격 고정한 후 전고점 대비 -20% 기준으로 비교평가 단지 찾고 상위/중위/하위 가격대 레벨을 나누어 최대 4~5개 까지만 비교평가, 초보는 2개부터하고 가격 고정비교평가를 하며 구축 신축 20평30평 가격만 같고 다른 요소는 다른 경우 나라면 어떤 선택을 할까 기준으로 선정한다.

3)투자 의사 결정

-.단지별 1등 뽑기 - 매물마다 다른 수리조건, 계약 조건 고려 후 가장 좋은 물건

-.임장지내 투자 의사 결정 - 가치 대비 가격이 싼 단지 중에서 가장 최선의 선택은?

-.저환수 원리 기준 확인

-.투자 의사 결정 or 시세 트레킹

 2-2 지방시장에서의 비교평가

실전 투자로 이어지는 비교평가 3단계 프로세스 : 지방 대부분 절대적 저평가 그냥 다 싼 시장, 다 싸면 더 좋은 것

1)시장에 맞는 투자 우선순위 확인

2)비교평가를 통한 가치판단

-.지방도시에서 가치판단은 수도권과 조금 다름. 아파트의 상품성, 브랜드,커뮤니티,주변상권이 아파트 가치에 영향을 줌. 수도권은 강남접근성이 가장크게 아파트 가치에 영향을 줌.

 -.시장에 맞는 우선순위 단지를 찾기 위해서는 비교평가를 통한 제대로 된 가치 판단 과정 필요(단, 수도권과 다른 지방도시의 기준으로)

 -.생활권 고정 비교평가: 하나의 생활권안에서만 비교평가, 생활권 안, 단지별 가치 판단 후 비교평가, 단지 최대 4~5개 정도 실력에 따라 다름. 비교평가 2개부터 시작

 -.가격 고정 비교평가: 모든 생활권(생활권 구분x, 가격을 고정하고 같은 가격을 가진 단지 비교평가, 서울수도권보다는 덜한 가격 범위 상중하>가격대별 비교평가 5억대 비교평가, 6억대 비교평가

 -> 지역 안에서 가치 대비 저평가가 되어있는 싼 단지

a.지방 생활권 고정 비교평가

-.비교평가를 통한 단지 가치 판단 2가지 중 생활권 고정평가는 생활권을 고정한 후 생활권 내에서 비교평가, 대부분의 지방 도시들은 절대적 저평가 시장이므로 다 싼 시장, 더 좋은 물건을 우선적으로 상품성이 좋은 단지를 고른다. 같은 신축이라도 브랜드,조경,동간간격,커뮤니티 차이등 선호도에 영향을 줄 요소>아파트 가치 판단 결정을 한다.

b.지방 가격 고정 비교평가

-.비교평가를 통한 단지 가치 판단 2가지 중 가격 고정평가는 가격을 고정한 후 같은 가격단지, 평형 통제x, 생활권 통제x 오직 가격만 고정한다. 지방 가격대 다양하지 않으니 1억 단위로 가격 고정 후 비교평가 한다. 가격만 고정하면 다른 생활권, 다른 평형대, 다른연식, 나라면 어디를 살까? 관점으로 가치판단 한다.

3)투자 의사결정

-.단지별 1등 뽑기 - 매물마다 다른 수리조건, 계약 조건 고려 후 가장 좋은 물건

-.임장지내 투자 의사 결정 - 가치 대비 가격이 싼 단지 중에서 가장 최선의 선택은?

-.저환수 원리 기준 확인

-.투자 의사 결정 or 시세 트레킹

3.부동산 투자자로 성장하는 방법

1)기준: 싸게 사서, 비싸게 판다. 내가 좋아하는 것이 아닌 싼 것을 투자한다. 전고점 대비 -20% 하락기준. 아무리 좋은 단지라도 내가 배운 투자 기준에 맞지 않으면 투자를 하지 않는다. 그럼 내가 지금 할 수 있는 건 뭐지? 내가 가지고 싶은 단지를 비싸게 투자하는 게 아니라 싸게 사서 비싸게 판다는 기준 투자범위를 넓혀 좋은데 오르지 못해서 싼 곳을 찾는다. 기준을 지키는 투자자가 되자. 조급함에 쫓겨 투자 의사 결정을 하는 것이 아니라. 명확한 투자 기준을 가지고 투자를 하면 잃지 않는, 그리고 안전마진을 확보한 투자르르 할 수 있다.

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2)시간: 아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다. 가치가 같은데 가격이 다 다르다? 가장 싼 곳이, 좋은데 아직 오르지 못했구나! 근데 나 아는 단지가 4개 뿐인데.. 이렇게 판단하고 투자 결정 하는게 맞아 아는 지역 아는 단지를 만드는 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있어! 투자자로 제대로 실력을 갖추기 위해서는 아는지역, 아는 단지를 만드는 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다.

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* 부동산 투자자로 성장하는 법

-.어떤 시장에서도 흔들림 없이 투자하려면 가치를 판단할 수 있는 실력을 가진 부동산 투자자로 성장하는 것이 필요하다.

-.기준(상황에 따라 변화하는 기준이 아닌 명확한 투자 기존)+시간(아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간)이 중요하다.

-.앞마당 반복의 중요성