열반스쿨 중급반 - 부동산 실전투자 프로세스! 지역부터 타이밍까지 | 월급쟁이부자들

안녕하세요. 열중반 곧등기7사람 9하조 라니와나입니다. 

열중반 2강은 저한테 꼭 필요했던 강의, 

전세 완벽하게 놓는 법에 대해 떠먹여주는 양파링님의 강의였습니다…!! 

강의를 듣기 전

실준반에서 매임을 할 때 투자자라고 하고 매임을 했었는데,

갭 금액에만 초점을 맞추고 있다가 매물 상황들을 보니

세낀 매물, 주전 매물, 신규 셋팅해야 하는 매물…

임대 만료일도 다 달랐습니다… 

투자의 전 과정을 제대로 알지 못하니까 어떤게 나한테 유리한건지 알 수가 없었습니다.

투자자라고 갔는데 무시당할까봐 부사님한테 제대로 물어보지도 못했네요…ㅠㅠ

잔금리스크…! 

잔금리스크가 있는 저에게는 주인전세나 세낀 물건이 오히려 기회일 수 있다는걸 알게 되었습니다.

또 조건부 전세대출이 안되니 무조건 잔금을 먼저 쳐야 된다고 했던 부사님 말씀을 듣고 혼동이 왔었는데, 

서울이나 서울외에도 가능한 은행들이 여러군데 있다는 걸 알았고 

뭐든지 겁먹지 말고 제대로 알고 대응해야 겠구나…다시금 깨닫게 되었습니다.  

욕심 vs 기회비용 

아직 전세를 놓아본 적은 없지만, 상승장 때 전세를 많이 올리면 안된다는 말은 들어본 적이 있었는데

시세가 많이 오른다면 맞춰서 올려 받아도 되는거 아닌가..?

난 신용대출 안받을 거니까 역전세 대응해주면 되는거 아닌가 생각했는데

욕심을 부리다가 돈, 시간만 쓰고 다음 투자로 넘어가지 못하는 경우도 생기므로

상승률을 적정히 하며 장기간 안정적인 운용을 하는 것에 초점을 맞추려고 합니다. 

투자자이자 임대인

막막했던 전세셋팅을 포함한 투자 전 과정을 같이 따라가보면서

특수한 물건들이나 법률적인 부분에서도 더 잘 대응할 수 있겠다는 생각이 들었고

계약, 전세셋팅 등 모든 과정이 내 투자이익을 위해서만이 아니라

임차인 분들에게도 따뜻한 보금자리를 마련해주는 것이라는 걸 생각해보게 된 좋은 강의였습니다.. 

투자를 하면서 두고두고 보게 될 강의자료가 될 것 같고, 저의 인맥이 되어주신 양파링님 감사합니다. 

양파링 보거라 쓰는 날이 곧 오기를..!! 

현재 2025년 중으로 투자를 목표로 하는 밝은글입니다.

이번 양파링님 강의는 저에게 많은 걸 알려주신 투자 보험 같은 강의였습니다.

현재 전세시장의 상황부터 이야기해 주시면서 
내가 매수 후에 어떤 상황이 발생할 수 있는지 여러 가지 사례를  예시로 들어주셔서 머리 쏙쏙 들어오는 강의였지만
문제는 아직 제가 월부 부린이라는 점에서 100% 다 이해는 못 했지만 
그래도 참고서로 사용할 수 있는 유익한 정보가 가득한 강의였습니다.

이 강의를 듣기 전에 궁금한 내용이 있었습니다.
도대체 매수 후 어떻게 시장 상황에 맞는 전세가를 설정할 수 있을까?
그냥 남들이 네이버에 올리는 전세가로 설정해야 하나 아니면 부사님들이 알려 주는 전세가 면 될까?
이런 궁금증으로 가지고 수업을 듣게 되었는데 양파링님 처음 강의부터 너 이거 궁금했지 하는 것처럼
현재 시장의 전세 세팅 유형 3가지를 아주 이해하기 싶게  설명해 주셔서 이 부분은 이해 쏙쏙 되었습니다.

실전 적용 부분에서 세낀 물건이 너무 다양했고 이런 경우 어떤 것을 투자해야 하는지
어떤 기준점이 있는지 1단계~3단계 거쳐서 매수 여부 판단 및 리스크를 줄이기 위한 행동은 무엇인지
전세 비교평가를 하는 것 같았습니다.

양파링님 알려주 시 전세 내용은 원하는 해당 아파트를 매수할 때부터 고민해 봐야 되는 매수에 마지막에 점을 

잘 찍을 수 있는 마지막 내용 같습니다.

이번 강의에서 핵심 저에게 전세가격 설정할 때 무엇을 봐야 하는지?
1.ㄷㅈ
2.ㅅㅎㄱ
3.ㄱㄱ

전세가격 설정은 끝났지만 그럼 임대 기간 설정 어떻게 해야 나에게 유리할까?(리스크 줄이는 임대 기간)
1.ㄱㄱ
2.ㅅㅇ
3.ㅍㅌㅍㄹㅇ

그리고 보유 과정에서 안정적으로 운영하기 위해선 적정 상승률을 유지하는 것이 장기보유 시 유리하다는 내용

(메모 완료)

양파링님이 준비해 준 전세 참고서를 빨리 사용하는 그날이 오길...

저도 양파링 보거라~~^^ 꼭 하겠습니다.

투자의 완성인 전세빼기를 완벽하게 배울 수 있는 강의였습니다. 열중반은 작년 2월에 듣고 재수강 하고 있는데, 그땐 기초반 강의만 연달아 들었고 실제 임장이나 투자와는 거리가 먼 시기라 전세 놓는 것까지 배울 필요가 있나? 생각하고 들었던 강의였던 것 같습니다. 투자를 고려하고 있는 시점에 다시 들으니 처음 들었을 때 이해가 되지 않던 내용까지 복기하며 생각해 볼 수 있었습니다!

전세금 레버리지 투자를 할 경우, 전세 셋팅 프로세스까지 알고 있다면 매수 후 잔금기간이나 투자금에 대한 비용까지 미리 생각해 볼 수 있어서 도움이 많이 될 것 같습니다. 대표 전세 셋팅 유형 사례를 통해 유형을 복기 해보고 그에 맞는  대처 방법을 배울 수 있어 좋았습니다.

세 낀 물건의 경우 낮게 낀 전세가로 인한 투자금이 더 들어가는 것만 고려했었는데, 이전 계약서도 미리 확인해 봐야 하고 발생할 수 있는 리스크도 투자 전 확인해야 한다는 걸 배울 수 있었습니다. 

적정 전세가 설정을 위해 봐야할 조건(단.생.공)은 불확실했던 전세가로 인해 발생할 수 있는 투자금 초과 리스크에 대한 적절한 대비가 될 것 같습니다.

소액 투자 시 발생할 수 있는 전세보증보험 리스트도 기억해 둬야 할 부분으로 체크해 두었습니다.

임대기간 설정을 위해 봐야 하는 조건(공.수.포)도 단.생.공과 함께 따로 메모해 뒀다가 리스크를 줄여 완벽하게 전세셋팅할 수 있는 방법으로 참고해 보겠습니다. 좋은 강의 감사합니다!

[적용할 점]

-기존 앞마당 단지에 적정 전세가 및 임대기간 설정 연습해 보기

안녕하세요

2주차 양파링님 강의를 통해서 매매계약 과정과 주의할 사항 그리고 전세 놓는 상세 방법과 주의할 사항까지 모두 배울 수 있어서 도움이 많이 되었습니다.

전세를 유지하면서 시장가에 따라 욕심내지 않고 5% 정도 상한선을 두고 안정적인 흐름을 유지하는 방법은 매우 새로운 시각을 열어주는 계기가 된 것 같습니다. 

나에게 내 집이 소중하듯,  세입자에게도 거주하는 동안 소중한 집이라는 것을 다시 생각하게 되었습니다.

투자 지식과 마인드까지 선물해 주셔서 정말 소중한 시간이었습니다.

양파링님 사랑합니다~!!!!

투자의 막바지 ⅓ 레이스 - 전세계약

성공투자를 위한 길이 앞마당을 늘리고 지역별 저평가 물건을 찾아 비교평가하는 데에 있다고 믿고, 투자의 반을 채우고 있는 중입니다. 그리고 그 중 나의 사정에 제일 좋은 것을 사면 뿌듯함으로 두 발 뻗고 잘 수 있을 것이라 상상을 하면서요. 감히 그 기분 좋은 상상에는 매매 계약서를 챙기는 모습이 마지막 장면 인줄 알았는데, 그 부분은 ⅔ 지점이었습니다. 남은 ⅓ 레이스, 전세계약을 과소평가 했더군요.

2주차 강의내내 양파링님이 전세계약의 모든 변수와 조건을 세세히 알려주실 때, 전세게약은 매매 투자후 프로세스가 아니라, 매매 물건 고를 때 같이 고려해야 하는 중요사항이란 생각이 확실히 들었습니다. 

• 전세 세팅을 잔금날짜에 맞추지 못하면 추가적인 투자금을 마련 => 시간적, 금전적 비용
• 주인전세, 세안고 물건을 선택시 => 게약시 임대,잔금 리스크 해소 2년(임차인의무)  +  2년(임차인권리) 

• 세낀 물건을 고를 때 => 임대기간 만료시점에 공급 수량 체크 (역전세, 공실 대응하도록)

  ====> 감당할 수 있는지 고려 후, 투자 선택

 단지, 생활권, 공급

세낀 물건이 아닌, 새로 전세를 맞춰야 할 때, 적정 전세가는 부르는게 값일까? 네이버 시세의 호가를 눈치보며 정하는 것일까? 단지 비교시 저환수원리를 원칙으로 고르는 것 처럼, 전세가격 설정에도 원칙이 있다. 바로, 단지, 생활권, 공급!

• 매수하고자 하는 단지 평형대 전세가와 위, 아래평형대의 전세가를 비교하기
• 생활권내 입지, 구조, 면적 등들 고려하며 전세가 비교해보기

• 영향권내 공급 물량 점검

   

임대 기간 설정: 공급 / 수요 / 포트폴리오