열반스쿨 중급반 - 부동산 실전투자 프로세스! 지역부터 타이밍까지 | 월급쟁이부자들

비교 평가

내가 갖고 있는 예산으로 최대한 좋은 선택을 할 수 있게 !

가치와 가격을 비교한다
-> 내 상황에 연결
-> 투자

비교 평가

1) 입지 가치
**교통(접근성)
**위치
+@
직장
학군
환경

2) 건물 가치
연식
세대 수
그 외

비교 평가 전략 3단계
1단계 :: 지역 내
2단계 :: 지역 간
3단계 :: 물건 별

*****1단계 - 지역 내 핵심 가치 찾기

핵심가치 찾는 방법
1) 발품 : 임장
2) 손품 : 입지 분석
3) 가격 : 전고점

2단계 - 지역 간 비교 평가

공통점을 찾아서 묶는다
-> 가르마를 탄다

가격이 비슷하다면 가치가 좋은 것
가치가 비슷하다면 가격이 싼 것

투자할 때 고려해야 할 상황
1) 현금 흐름
2) 투자 방향성
3) 그 외

-> 본인의 상황에 맞게

또한 각종 예시를 통해 비교 평가를 어떻게 해야 하는지
구체적으로 배울 수 있었다.
비교 평가라 하면 뭔가 뜬구름 잡는 얘기같이 들렸었는데,
지금까지 보았던 앞마당과 앞으로 만날 앞마당의
물건들을 비교해보는 연습을 해 볼 수 있을 것 같다

강의 마지막 부분에 오히려 모를 때가 겁 없이 덤비기 좋을 때라고 말씀해주셨다
지금 내 상황이 딱 그러하다
앞마당이라곤 구로구(신도림동), 부천시(원미구) 뿐이다.
앞으로 2개의 앞마당을 더 만들고 투자를 실행하는 것이 목표이다.
내 투자금으로 마음에 드는 단지는 없지만, 잃지 않는 투자를 목표로
1호기를 실행해보고 싶다.

지금 너무 힘들지만 언젠가 뒤돌아 봤을 때 의미 있는 시간들이었으면 좋겠다
같이 힘내서 커리큘럼 따라 가주는 동료들 감사합니다.
열정을 담아 좋은 강의 제공해주시는 월부 환경에도 감사합니다.

안녕하세요. 노후가 짱짱한 부자덩마입니다.

3주차 강의에서는 쟌쟈니 튜터님께서 단계별로 비교평가를 해주시며

실제로 투자에 적용할 수 있는 비교법을 알려주셨습니다 

중간중간 진솔한 경험담까지 다 풀어주신 튜터님 다시한번 감사합니다.

지역마다 핵심 가치는 다릅니다

모든 곳에서 교통, 학군, 환경 등 가격에 영향을 미치는 요소를 동일하게 적용하지 않아야 한다는 걸 배웠습니다

길음, 관악 단지들에 대한 이야기를 풀어주셔서

생활권 내에서 가치를 생각하고 비교해볼때 어떻게 접근해야하는지를 배울 수 있었습니다.

BM) 지역에서 핵심가치에 따라 단지가 가진 ‘핵심가치’ 요소를 생각해보고

표로 나열을 해서 단지대 단지로 비교하는 과정을 적어야겠습니다.

모든 강의에서 강사님들이 다 이런방식으로 비교를 해주시는 정말 기본적인 비교방법!이자 진리인것같습니다

ㅅㅈㄱ 파악하기

튜터님께서 해당지역을 보던당시 생각했던 흐름을 나열해주셨는데요,

이곳에서는 ‘ㅇㅅㄱ’이라는 입지 요소가 중요하구나!

어딜가도 사장님들이 이 얘기를 빼놓지 않고 하시고,

당시네는 환금성이라는 단어를 생각한게 아니라 현장에서 분위기를 느끼며

가치를 파악하게 된 절차를 설명해주셨습니다.

현장에서 물건을 찾아야하는 투자자가 되어야 하는 이유를

이 사례를 통해서도 느낄 수 있었습니다.

그리고 이 안에서 가장 좋은 투자는 어떤 투자인지도 알지만,

내 투자금에 맞춘 1순위는 어떤 단지인지를 파악하고 

그래도 어떤 이유로 가치를 가진 단지이니 투자를 결정하겠다고 생각한 흐름

이 부분이 정말 공감되었습니다.

투자매물을 찾으면서 당연히 가장 좋은 투자를 하고싶지만,

내 투자금과 상황 이런것들이 다 맞아야 가장 좋은 투자를 할 수 있는데

늘 가장 좋은 투자를 하기보다는

나에게 맞는 최선의 투자를 결정하게 되는 경우가 많은 것 같습니다.

나를 부자로 만들어 주는 것

투자한 집 한 채가 나를 부자로 만들어주지 않는다

언제 어디서든 투자물건을 찾을 수 있는 실력이 나를 부자로 만들어 준다

→ 압구정, 옥수에 집 한 채 투자로 샀다고 해서 우리가 부자가 될까요?

그것보다도 투자할 물건을 찾기위해 한 땀 한 땀, 한 발자국씩 노력한 나의 발걸음이

밑거름이 되어 실력을 만들어 주는 것. 내 실력을 기반으로 어떤 상황에도 스스로 투자결정하여 투자할 수 있는 사람이 되고자 하는 것이 목표! 방향성을 잃지 않도록 알려주셔서 감사합니다.

안녕하세요

꾸준한 투자자 가온1입니다.

튜터님의 비교평가 강의는 작년 실전반 이후로 처음인 것 같습니다.

오랜만에 다시 복기하면서 들었고,

비교평가를 해야하는 이유, 그리고 요소들을 들으면서 현재 1,2호기에 빗대어 많은 생각을 가지게 해준 강의였는데요.

1호기 또한 과거 복기를 보면 비교평가를 하면서 투자를 했지만, 디테일하게 하지 못했고, 노력이 상대적으로 적었다는 것을 느끼면서 확신이 덜했고, 그 당시 매코를 받으면서 내가 그렇게 강의듣고, 임장다니고 했는데 이렇게 확신이 없나라며 자책 또한 했었습니다.

그런데 그게 당연한 거였고, 모두가 투자 뿐만 아니라 모든 인생에서 거쳐가는 문이라는 것을 듣고 먹먹해지는 느낌을 받았습니다.

그리고 투자하고, 버텨야 한다. 버텨야 한다. 버텨야 한다. 이 말이 최근 1호기 전세 재계약하면서 많은 고민에 어느정도방향을 제시해준 말인 것 같습니다.

싸게 사도 버티지 못하면 수익도, 경험도 적다. 버티면서 배우고, 버텨야 수익이 난다는 것을 알게 되었습니다.

마지막으로 투자를 하면서 미래가 기대되는 삶을 느꼈다고 하셨는데, 공감됩니다.

내가 지금 뿌린 씨앗이 어떤 열매로 나에게 다가올지 미래가 기대됩니다.

좋은 강의해주셔서 감사합니다.

또돗 3강 강의 후기

처음으로 보게 된 잔쟈니 튜터님의 강의인데 아주 만족스러웠습니다.

좋은 강의 해주셔서 감사합니다!

1. 의사결정 연습을 통한 확신 갖기

매수뿐만 아니라 매도, 운영의 과정에서 내 물건의 위치, 시장에서 어떤 가격으로 받아줄 지에 대한
확신이 생긴다. 타인에게 묻지 않고 스스로 의사결정하고 행동할 수 있다.
투코 후 0호기 매도할 때 매도시점에 고민했던 문제들 다시 떠올려 보자.
2호기 투자로 매수하더라도 매수는 투자의 시작이다.
전세빼기, 전세맞추기, 전세연장 등 매순간 다가올 선택의 문제에서 확신을 갖고 행동하기 위해
계속해서 의사결정하는 연습 해볼 필요 있다.

2.  가치 제대로 판단하기

이 지역, 이 생활권, 이 단지에 거주하는 사람들이 중요하게 생각하는 핵심가치가 무엇인지 생각해보기
뇌피셜이 아니라 왜 이 단지를 더 / 덜 선호하는 지에 대해 깊게 고민하고 확인하는 절차 거쳐보자
나라면 어디를 선택할까, 그리고 그 이유는 무엇일까
환경, 플러스 알파가 별로인데 교통, 직장, 위치 등의 입지가 좋다면 선택해야 한다.
핵심가치 고민하면서 분임,단임,매임하고 임보 쓰기

#인상깊었던 점 & #적용할 점

3강에서는 ‘실전 투자로 이어지는 비교평가 전략’에 대해 잔쟈니님께서 강의를 해주셨습니다. 앞마당이 부족한 저에게 비교평가는 아직 먼 세상으로 생각했습니다. 비교평가의 영역을 ‘지역 vs. 지역’으로만 바라보고 있었음을 잔쟈니님 덕분에 알게 되었습니다. 비교평가를 ‘지역 내 비교평가 / 지역 간 비교평가 / 물건 별 비교평가’로 3단계에 걸쳐 적용할 수 있음을 배웠습니다. ‘가치’와 ‘가격’을 비교해서 내가 할 수 있는 투자의 ‘우선순위’를 정하고, 매수와 보유를 이어나갈 수 있는 투자 전략에 확신을 가지게 하는 과정이 ‘비교평가’임을 깨닫습니다. 비교평가 전략 3단계를 복기합니다.

• 지역 내 비교평가 : 핵심가치 찾기
  • [방법]
    • 임장(발품) : 분위기 임장을 통해 해당 지역의 특징을 이해하고, 생활권을 구분해서 생활권별 우선순위(선호도)를 파악합니다.
    • 입지분석(손품) : 입지 분석을 통해 생활권의 우선순위(선호도)를 구분하는 그 지역의 핵심가치가 무엇인지 확인합니다.

    • 가격확인(전고점) : 발품과 손품으로 내린 결론(생활권의 우선순위, 지역의 핵심가치)을 확인합니다. 

      <* 적 : 아실을 이용해서 전고점 가격대별 그룹핑 해보자.>

  • [결론]
    • 지역 내 핵심가치를 기준으로 우선순위 선정 => [‘저평가’ 투자 원칙(가격이 같다면 더 좋은 것, 비슷한 가치라면 더 싼 것)]

• 지역 간 비교평가 : 공통점 찾기
  • [방법]

    • 가격 고정해서 가치 비교 : ‘가격’ 보다 ‘가치’가 우선입니다. 가치에 대한 비교평가 후 가격을 봐야 선입견 없이 우선순위를 정할 수 있습니다. 가격을 고정해서(공통점 찾아서) 비교군을 묶고, 우선순위 가치[‘교통’(파워풀한 핵심가치)과 ‘위치’(불변의 핵심가치, 땅 자체)]에 더 큰 비중을 두고 비교평가 합니다.

      <* 깨 : 위치는 변하지 않는 고정값이고, 교통 호재에 의한 업무지구 접근성 증대가 공급에 의한 환경개선 효과보다 더 중요해.>   

    • 투자 전략에 맞는 결정 : 장기보유 할 것인지, 전세상승분으로 재투자를 할 것인지에 따라 투자 목표(수익금 & 수익률)에 부합하는 물건으로 선택합니다. 물건의 조건이 좋거나 투자금 자체가 적게 들어가는 경우도 차선책이 될 수 있습니다. 

      <* 깨 : 1가구 2주택 포지션(좋은 입지로 갈아타기 전략)을 선택한 나에게 지역 간 비교평가에서 우선순위를 정하는 기준은 ‘현금흐름’(전세상승분)이구나.>

  • [결론]
    • 공통점을 찾아서(가격 고정해서) 비교군을 묶고, 핵심가치(우선순위: 교통 & 위치,  +@: 직장,환경,학군)를 기준으로 우선순위 선정 => ['환금성' 투자 원칙(수요가 확실하고 사람들이 꾸준히 좋아할 만한 것)]
    • 내 투자 전략에 맞는 순서로 우선순위 선정 => ['수익성' 투자 원칙(수익금 & 수익률이 좋은 것)]

• 물건 별 비교평가 : 비용 체크하기
  • [방법]
    • 동/층/향 : 사람들이 선호하는(가격에 영향을 줄 만한) 요소를 확인합니다. 단지 내 로얄동과 로얄층의 매매,전세 가격을 기준으로 우선순위를 정합니다. 전세물건이 몇 개 있는지 전세 수요도 확인합니다. 

    • 수리상태 : 집 상태(올수리-실거주용/임대용/애매한 수리)에 따라 전세가격이 달라질 수 있고, 수리가 필요한 기본집의 경우 수리할 수 있는 조건(매도인 협조, 공실 여부)이 중요합니다. 예상 전세가의 수준(수리비용 포함)에 따라 내가 할 수 있는 투자 우선순위가 달라집니다.

      <* 깨 : 아무리 올수리 상태여도 동 위치에 따라 로얄동(선호도가 높은 위치)의 기본집(수리 가능 조건)이 더 나은 선택이 될 수 있다.>

    • 점유자 조건 : 점유자(임차인 or 집주인)의 상황에 따라 투자 우선순위가 달라집니다. 임차인이 갱신권을 사용한 경우 빠른 시일 내에 전세를 시세에 맞게 다시 세팅함으로써 투자금 회수 시점을 앞당길 수 있고, 월세 물건의 경우 매매가가 상대적으로 낮다면 월세 만기를 고려해 비용(주담대 이자,중도상환 수수료 등) 대비 편익이 크다면 투자가 가능합니다. 입주 물건의 경우 이사 날짜와 잔금일에 따라 투자 우선순위가 바뀔 수 있습니다.

      <* 깨 : 중개소 소장님을 통해 매도인과 임차인의 상황을 자세히 확인해야 더 좋은 투자를 할 수 있겠구나.> 

  • [결론]
    • 전세가에 맞는 투자금 + 집 상태에 따른 수리비용 + 점유자 조건에 따른 추가비용 => ['원금보존' 투자 원칙(적정 전세가로 수요가 충분해서 제 가치를 찾아갈 때까지 보유할 수 있는 것)]

1강에서 게리롱님께 배운  투자 원칙과 기준을 실제 투자에 적용하는 방법과 2강에서 양파링님께 배운 전세 세팅 방법(적정 전세가와 임대기간 설정)이 3강에서 잔쟈니님께 배운 비교평가 단계별 전략과 이어지는 느낌입니다. 추상적이고 막막했던 비교평가를 이제 스스로 해볼 수 있겠다는 자신감이 생깁니다. 
 

강의 끝자락에 잔쟈님이 말씀해주신 세 개의 벽(비효율 - 비교 - 최고)이 지금 제가 겪고 있는 어려움의 원인과 같아서 위안을 얻었습니다. 뒤를 돌아보지 않고 이 과정을 먼저 나아간 선배들의 모습만 보겠습니다. 지금 멈추면 아무것도 달라지지 않는 다는 것을 깨닫습니다. 투자를 위한 시간들이 내 자산을 키울 뿐만 아니라 내 삶도 성장시키는 과정임을 믿습니다. 아파트도 내 삶도 비교평가 해서 최선을 선택하겠습니다.