[하유]1년반에 고작 앞마당 7개?그래도 1호기 투자가능한 이유
결과보다 좋은 과정을 지향하는 하유입니다!바쁘고 행복하고 즐겁고 몰입했던 지투반을뜻깊게 마무리하면서 느낀 깊은 감상은한 달 복기 글에서 다뤘는데요. 이번엔 메인 스토리.복기 글에선 미처 못 전한 이야기.저의 1호기 투자 후기를 남겨봅니다. PART 1이런 나도 투자한다.(1호기 투자가 아직인 분들께) 우선 저의 1호기 투자 후기를 보면저와 비슷한 의지가 약한 많은 분들이용기를 얻으실 수 있겠단 생각이 들었습니다. 저는 월부 강의를 처음 수강한 지1년반 만에 1호기 투자에 성공했습니다.이것만 해도 이미 보잘 것 없는 이력이기도 하지만…그나마도 1년 반을 몰입하여 지낸 것이 아니었습니다. 업무가 대단히 바빴던(핑계로)24년 상반기에는 강의를 전혀 수강하지 못했고,자실 계획도 의지력도 산산이 무너집니다.(1년 만에 슬럼프 실화…?) 꾸역꾸역 다시 월부로 돌아왔지만결국 헐렁한 밀도로 24년 9월까지 제가 만든 앞마당은23년에 5개 / 24년에 2개.(아니..2개?!)(심지어 지투반 배정 임장지도기존 앞마당과 중복되어 개수는 그대로) 요약하자면24년 10월 지투반입성까지 1년 반이 걸렸고그 시점 앞마당은 고작 7개인 초보투자자.사실 투자자라고 부르기도 뭐한 부동산 공부하는 학생이었죠. 그런 제가 어떻게 투자를 할 수 있었을까.도대체 어떤 확신으로 투자까지 이어졌을까.결정적인 것은지방투자실전반 덕분.(광고아님) 그 이유를 말해보자면첫 실전클래스에 와서 받은 충격에 어버버버…할 무렵,한달원씽을 적어서 조원분들과 공유하게 됩니다. 사실 그 당시 마음은 가능할진 모르겠지만..일단 적어보자라는 생각에 원씽을 ‘1호기투자’라고 적었습니다.그런데 웬걸. 우리 조원분들에게 대충은 없었습니다.“1호기투자 가즈아!!” “레쓰고!”압박응원 장난아닙니다.ㅎㅎ그 분위기에 휩쓸리다가 결국 1호기 투자를 했습니다.(?)나 같은 초보도 합리적인의사결정단계를 거쳐 투자했습니다!(후기 끝!!(???)) 감성 후기는 여기까지.. 그럼 도대체 어떤 의사결정의 단계를 거쳤는지.. 이제 투자 과정을 복기 해보겠습니다.일단 따라와 줘 보세요…PART 2투자 복기 1. 투자 후보 선정 과정 물론, 분위기에 휩쓸린 건 사실이지만정말 1호기 투자하고 싶단 마음이 강하게 들었습니다.적어도 제대로 된 임보 마무리와 함께실제 투자를 고려할 만한 투자대상을 찾아보자! 그래 가즈아!! 그렇게 된 것입니다. 그러나 말처럼 되던가요.임장지에서는 마음에 드는 투자물건이잘 보이지 않았습니다. 나름 열심히 찾아봤지만한마디로 Not Bad.투자해도 되겠지만?메리트가 확 와닿지 않았어요. 앞마당에서 뽑은 물건들도썩 마음에 들지 않던 차에세르정 튜터님, 그리고 조장님과 이야기를 나누다공통적인 조언을 듣게 되었습니다. “하유님, 더 넓게 보셔야 해요.” 이게 무슨 말일까??곰곰 생각해 봐도 답이 안 나왔어요.그래서 단순하게 이해해버렸습니다. 넓게…?지역을 넓게? 잘은 모르겠지만 OK! 그래서 몇 개 안되는 저의 앞마당의모든 단지 시세전수조사를 실시하기로 했습니다. 전수조사를 하니 놀랍게도시세트래킹, 시세스캐닝을 통해서는보이지 않던 물건들이전수조사를 하니 보이기 시작했습니다. 여기서 하나 깨우쳤습니다.스스로 실력이 부족하다고 느낀다면,1등뽑기 전에 무조건! 전수조사를 실시해야겠다. 그리고 전수조사 과정에서저평가라고 판단되는 물건은바로 전화임장 실시 후 예약잡아서 방문을 했습니다. 이런 과정을 거치며,최종 후보 1,2,3등의 매물이 선정되었는데그 과정에서 2등 매물이 바로 거래되어 버립니다. 그래도 1등매물이 남았다고 위안 삼았지만마음이 초조해지기 시작합니다. 1등 매물의 경우,중소도시A의 2018년식 신축급.선호도가 아주 높은 생활권은 아니지만1등생활권 사이에 끼어있어서 위치가 나쁘지 않고,중소도시에서 연식이 좋은 물건이라가치가 있다고 판단하였습니다. 가격은 전고점대비 -25%수준 최근 실거래가격보다 3-4천 저렴하게 나왔고,저층매물의 호가보다도 1천만원 저렴한 급매물이어서저평가라고 판단했죠. 향후 공급이 많은 편이지만일단 가격이 저렴하니 대응하는 쪽으로 접근해봤습니다. 세낀물건이었는데 알아보니 불과 약 보름 전에 시세대로 2년계약이 된 물건이었습니다.전세대출이슈가 있는 요즘 같은 상황에서는잔금리스크가 사라지는 데다부사님, 매도인을 설득하고 협상을 해야하는 단계가 생략되니 상당히 매력적인 조건이었죠. 결론, 가격이 저렴하고 잔금리스크가 없고,4천만원 안쪽으로 쉽게 투자가 가능한 물건. 단, 투자자들의 전화 문의가 빗발치고 있어서부동산 사장님께선 상당히 예민하신 상태이고집을 절.대. 보여줄 수 없다는 입장이었습니다.그것도 아주 완고하게…. 전화로는 설득이 전혀 안되는 상황. 그런데 일단 가격이 싸다는 확신.여기에 조건도 나쁘지 않다는 생각이 들고나니오히려 기회라는 생각에 그냥 밀고 들어가기로 합니다. “사장님, 그럼 구조만이라도 확인하고 싶은데,다른 집이라도 볼 수 있는 집 없을까요? 제가 내일 바로 갈게요” “그럼, 공실이 있으니 그걸 보여줄 테니 와보세요.” 이렇게 약속을 잡았고, 사장님을 직접 만나집을 다시 보여달라고 설득해 보기로 계획했습니다. 상황에 따라 가계약금을 쏠지도 모른다고 생각하니 잠이 오지 않았습니다. 튜터링데이 때 세르정튜터님께 받은 강의자료에서1등 물건 분석 페이지들을 BM하여 밤새 물건을 분석하고인근 지역의 전세 가격까지 모두 검토하여스스로 투자하기 괜찮다는 결론을 얻었습니다. d-day 일하면서도 온통 부동산 갈 생각뿐..퇴근하자마자 부리나케 A지역으로 달려갔습니다.대체로 보여주신 비슷한 다른 집을 몇개 보고 말씀드렸습니다. “사장님, 집을 몇 개 보고 나니, 제가 그 물건 정말 사고 싶어졌는데, 저는 집을 보지 않곤 못 사겠어요… 방법이 없을까요?” “대신, 보시면 가계약금 쏘셔야 해요.” “네, 보고 마음에 들면 그렇게 할게요” 저녁 8시 반, 늦은 시간이었는데결국 밀고 들어가기에 성공하여그날 집을 보고 나왔습니다. 집을 보고 나니 더욱 확신이 생겼고,그 과정에서 좋은 정보도 얻었습니다. 세입자께서 당초에 4년 계약을 원하셨다는 것. 이 지역은 향후 공급이 많은 지역이어서이걸 잘 활용해 봐야겠다고 판단했습니다. 최종적으로 아내와 상의하고,내일 바로 가계약금을 쏘겠단 말을 남기고 돌아왔습니다. - 최종 투자후보 선정단계에서 배운 것 -1. 실력이 부족한 단계에서는1등뽑기 전에 전수조사를 해야 투자물건이 보인다. 2. 투자대상으로 선정된 매물을 보러 갈 때는 미리 물건 분석을 끝내고 방문하자. 3. 집을 못 보여준다는 매물은 방문하여 설득하자. 4. 매물임장 시 매도자 및 세입자의 상황을 꼭! 체크하자. 2. 가계약 단계(알아야 내 돈 지킨다) 당초 매물임장할 때 아쉬운 부분을 어필해서네고를 요청해놓은 상황이었는데,안타깝게도 결국 네고는 실패하였지만(경험부족인가ㅜㅜ) 그래도 괜찮은 가격이라고 생각해서 매수결정했습니다. 가계약 전에 특약을 부사님과 주고받으면서내가 만약 아무것도 몰랐다면…나에게 불리한 조건도 그대로 수긍했겠다는 생각이 들었단 겁니다. 예를 들어 하자담보와 관련한 특약만 해도 제가 무리하게 요구한 것이 아니라‘하자담보는 관련법규에 따른다’는 내용을 넣어달라 했을 땐반영을 안 해주시는 과정에서 언쟁도 있었습니다. -“그렇게 적으면 매도인이 싫어한다니까요?”(부사님) “관련법규에 따른다는 게 도대체 왜 문제가 되나요?”(나) "아~ 잔금일로부터 6개월간 보장한다는거 말씀하시는거죠?그렇게 적어드려요?” "사장님. 그게 왜 잔금일로부터에요.민법아시는분이 왜 그러세요." "아~ 발견한 날로부터요? 어유. 사장님 잘 아시네..~"(부사님)- 만약 내용을 몰랐다면 강하게 이야기하지 못했을 겁니다.그리고 그런가보다…하고 넘어갔겠죠. 이 단계에서는 마침! 수강 중인 지투반에서매수매도프로세스에 대한 잔쟈니님의 강의가 진행 중이었고 큰 도움이 되었습니다.(이런 행운이..ㅜㅜ) 가계약 단계에서 배운 것.1. 특약 관련된 사항은 가계약금을 보내기 전에 합의할 것. 2. 가계약부턴 내 돈을 지키는 단계이므로 부사님 말씀만 믿고 절대 대충 하지 말 것. 3. 본계약 단계에서 변수가?(혹시 계약 파기?) 특약 협의할 때 언쟁이 한두 번 반복되니또 요구하고 싶은 것이 있어도괜찮겠지..하고 넘어간 부분도 있었는데요.바로 채무불이행에 대한 부분입니다.에이 설마 별일 없겠지 했던 거죠.. 그리고 불과 며칠 만에 후회할 일이 생겨버립니다. 계약을 하루 앞두고갑자기 부사님께 연락을 받았는데요.매도인께서 갑자기 개인적인 일로 계약일을 미루고 싶어 하신다고. 여러 가지 생각이 오갔습니다.가계약금은 400만원만 입금한 상태였는데요.가계약금 송금한 날 오전만 해도투자자 문의가 계속되고 있었다는 얘길 들었고,듣기로는 매도인이 추후 직접 거주하고자 하는 마음도 조금 있어 보였거든요. ‘매물을 거둬들이려고 하나?’‘더 좋은 조건을 제시하는 투자자가 나타났나?’ 계약이 파기될까 걱정이 되기 시작했습니다. 불현듯 특약협의 시대충 넘어간 부분이 떠올랐습니다. 채무불이행 특약에는 이렇게 적혀있었습니다. 매도인은 수령한 계약금의 두 배를 배상한다. 그리고 이렇게 적었어야 했습니다… 매도인은 계약금을 위약금으로 하여 두 배를 배상한다. 급매물로 시세보다 저렴하게 매수했다 보니가계약금 400만원정도는어렵지 않게 포기할 수 있겠단 생각이 들었습니다. 초조한 마음으로 세르정 튜터님께 조언을 구했습니다. “부사님께 배액배상 느낌은 없는 건지 확인해보세요.부사님은 아실거예요 (…) 그럼요. 사장님도 같은편이에요^^”“배액배상 느낌이라면 중도금을 더 넣어도 되요” 생각보다 간단하게 대응법을 얻었습니다. 바로 부사님께 전화해서 확인 해보니,배액배상 느낌은 아닌 것 같았지만확실하진 않으니 계약금을 더 넣자는 의견에 합의하여바로 돈을 추가로 송금했습니다. 덕분에 연기된 본계약 날까지 안심하고 기다릴 수 있었고일주일 후 본계약을 별탈 없이 마무리할 수 있었습니다. 본계약 단계에서 배운 것1. 부사님은 계약이 성사되길 바라는 우리 편이다. 2. 본계약에 변수가 생길 경우, 계약서 초안을 검토하고 필요한 대응을 한다. 4. 마무리 잔금까지(+법무사 견적 및 전세계약) 1) 법무사 선정 및 수수료 책정과정끝날 때까지 끝난 게 아니다.계약 후 부사님께서 이미 법무사님을섭외했다고 통보를 하신 상황… 문제는 제가 가격을 협상하려고 물어봐도말을 돌리기만 하시고 견적을 알려주시지 않는 겁니다. 여기서 지투반 오세르조 여러분들께도 조언을 구해 도움을 받았습니다. 요약하자면 다른 곳에 견적을 받아본 뒤그걸 근거로 내가 받고 싶은 가격을 제시해서맞춰 달라고 한다로 답을 내어 진행하였습니다. 결론은 해피엔딩.원하는 가격에 맞춰서 진행하기로 했습니다. 2) 전세계약 마무리전세계약은 4년으로 하여 다시 계약서를 작성했는데요.문제는 세입자께선 전세대출을 받은 상태. 4년으로 계약서를 다시 쓰는 것이 문제가 없는 지가 중요했습니다. 다방면으로 문의하여 검토한 내용을부사님께도 전달 드렸고 이를 바탕으로“가능하다”는 것을세입자분의 대출 담당자에게 확인 받아특약에 넣어서 4년까지계약사항 변동 없이 유지되는 것으로 확정하였습니다. 결과적으로는 저는 향후 공급리스크에 대응할 수 있었고세입자께서는 걱정 없이 4년 거주하고 싶다는목표를 이루었으니 윈윈한 셈입니다. 매물임장 시 정보를 얻는 것이 얼마나 중요한지다시한번 깨닫게 된 것 같습니다. 잔금단계에서 배운 것.1. 부사님이 섭외한 법무사님께 원하는 가격을 요구할 것. 2. 전세계약 시 세입자의 상황을 파악하여계약 시 활용할 것들을 찾아볼 것. PART 31호기 투자하고 나니…(소감 그리고 다음 계획) 어제 등기권리증을 받았습니다.(…눙물…)그래서 후기를 썼으나 지나치게 길어졌네요.(1호기 투자후기는 처음이라 죄송합니다) 1호기 투자 과정을 복기해 보며 느낀 점은임장,임보와 달리 매수는 정말 대응의 영역이라는 점입니다.마음처럼 흘러가주는 것은 없고,비교적 난이도가 낮은 물건이라고 생각했어도변수가 계속 생기더군요. 이 투자가 성공한 투자가 될지 어떨지는보유와 매도를 거쳐야 판별이 되겠지만모든 것들을 시도하는 과정에서 배운 것들이 참 많습니다. 대응하는 과정은 물론이고..투자대상 선정하고 가슴이 두근거린 경험.변수가 생길 때마다 초조했던 경험,학생에서 투자자로 첫발을 뗀 기분마저도새로운 자산이 되었습니다. 그리고 신기하게도다음 내가 할 일이 오히려 선명해지는 경험을 하게 되었습니다.1호기 투자 전엔 오히려 어떻게 해야 할지머릿속이 늘 복잡한 것 같았다면이제 내가 뭘 해야 할지 정리가 자연스럽게 정리가 되었습니다. 저의 다음 스텝은2호기 투자가 될 것입니다.그리고 2호기 투자금은 n 원이 될 것이고,자금은 어떻게 마련할 것이며,n 원의 투자금으로는어떤 지역을 중점적으로 봐야겠다는 계획이 생겼습니다. 그리고 그다음, 그다음의 스텝은두 번째 목표를 달성하면서다시 선명해질 것이라고 생각하고 있습니다. 서론으로 돌아가서18개월간 고작 앞마당 7개인 제가투자가 가능했던 이유는 기준이 있었기 때문입니다.초보자에게 기준은 곧 지침이 됩니다.구체적으론 체크리스트가 됩니다. 월부환경에서 그런 기준을 배워왔고강의와 임장을 통해 배운 구체적인 방법과 노하우를체크리스트처럼 쭉 적어놓고하나씩 하나씩 클리어한다면적어도 실패하진 않을거란 확신으로 덤벼들었습니다. 지투환경은 적어도 저에게는지금까지 중 가장 실력자들이많이 모인 환경이었고 튜터님도 함께 계신 곳이므로의지와 열정마저 버프 받았던 것 같습니다. 저라는 사람은 눈에 보이지 않는목표에는 쉽사리 불이 붙지 않는 사람이니까..이제 더 작은 목표로 쪼개서 하나하나 미션 클리어 해나가보겠습니다. 이제 실행에 옮기는 일만 남았습니다.다음 스텝 달성을 위해.. 그러다보면 나만의 기준도 세워나가게 될 것입니다.그때가 된다면 스스로 초보투자자는아니라고 말할 수 있지 않을까 합니다. … 그렇겠죠..?ㅎㅎㅎ 힘내봅시다!! -마지막으로 1호기 투자하는 모든 과정 사이사이에참 번거롭게 질문도 많이 하고 귀찮게 했는데도 성심성의껏 조언 주신 세르정튜터님 정말 감사드립니다. 항상 자기 일처럼 같이 고민해 주고 조언해 주신감통강 조장님께도 정말 감사드립니다. 마지막으로 압박 응원, 열정 나눔, 경험 나눔으로도와주신 지투반 오세르조 여러분들께도 정말 감사합니다. 이분들 없었으면 제 투자도 없었을 겁니다.- 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 제 글이 도움되셨다면 를 꾹! 눌러주세요. 댓글과 팔로우는 좋은 콘텐츠를 만드는데 큰 힘이 됩니다.😀
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