아기곰 | 월급쟁이부자들

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안녕하세요 아기곰 입니다. 부동산은 오늘 샀다가 내일 파는 게임이 아닙니다. 시세가 비쌀 때 사는 것보다 쌀 때 사는 것이 수익이 높다는 것은 누구나 아는 사실이지만 그것을 실천할 수 있는지 여부가 고수와 하수를 구분할 수 있는 증표입니다. 위기와 기회는 동전의 양면이기에 누구에겐 위기이지만 누구에겐 기회입니다. 소비자 심리지수가 떨어지는 것은 공포의 시기가 아니라 기회의 시기가 오는 것을 의미하며 기회는 철저히 준비하는 자의 몫입니다. 모든 궁금증의 해답을 명쾌하게 전해 드리고, 여러분이 그 기회 잡을 수 있도록 함께하겠습니다. 재테크와 투자에 대한 내공을 쌓을 수 있는 좋은 기회를 놓치지 마시기 바랍니다.

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[아기곰] 부동산 시장에 다시 30대가 돌아오고 있다.

안녕하세요, 아기곰입니다.지난 번 포스팅의 반응이 좋아 다시 한 번 글을 적어봅니다. 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠네요. 국토교통부 실거래 자료에 따르면 가장 최근 자료인 올해 6월 기준으로 전국 아파트는 3만 9622건이 거래되었다. 이는 누군가 이 수량만큼 아파트를 팔았다는 이야기이기도 하고, 반대로 누군가 이 수량만큼 아파트를 매수했다는 뜻이기도 하다. 그런데 매수자 중에서 가장 비중이 큰 연령대는 30대이다. 전체 거래 중 27.4%에 달하는 1만 855건이 30대가 매수한 것인데, 이는 50대 매수 비중 20.8%는 물론 40대 매수 비중 26.1% 보다도 높은 것이다. 이는 역사적 평균치인 24.1%를 훌쩍 넘을 뿐만 아니라 올해 2월의 27.5%와 2020년 12월의 27.4%에 이어 역대 세 번째로 높은 수준이다. 이렇게 30대의 매수 비중이 늘어난 이유와 그 영향이 무엇인지 살펴보도록 하자. 위 표에서 볼 수 있듯이, 2022년에는 30대의 매수 비중이 바닥을 쳤었다. 이는 작년에 거래량이 줄었기 때문에 생긴 현상은 아니다. 거래량이 줄더라도 전연령층에 모두 영향을 끼치기 때문에 특정 연령층의 비중이 줄어들지는 않는다. 30대의 거래가 줄어들었다고 하더라도 40대나 50대의 거래도 줄어들었을 것이기 때문이다. 그러므로 30대의 매수 비중이 줄어든 것은 전체 거래량 감소가 아닌다른 원인들이 있는데, 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있다. 첫 번째 원인은 주택담보 대출금리 수준에 있다. 신규 대출 기준으로 2021년 7월만 해도 2.81%에 그쳤던 주택담보 대출금리가 1년 3개월이 지난 2022년 10월에는 4.82%까지 인상되었다. 불과 1년 3개월만에 2%포인트 이상 인상된 것이다. 이렇게 되자 40~50대에 비해 자산 축적이 덜되어 대출에 의존도가 높은 30대의 경우, 금리 인상의 타격을 더 받게 된 것이다. 이에 따라 같은 기간동안 30대의 매수 비중은 25.4%에서 21.4%로 4.0%포인트나 떨어졌다. 같은 기간 동안 40대의 매수 비중이 0.9%포인트밖에 줄지 않았고, 50대의 매수 비중은 오히려 4.4%포인트나 증가한 것과는 대비된다. 이는 30대는 대출 비중이 크고, (자산 축적이 많이 된) 50대의 대출 비중은 적기 때문에 이런 현상이 발생한 것이다. 그런데 반전이 일어났다. 2022년 10월에 4.82%까지 올랐던 주택담보 대출금리가 서서히 하락하기 시작하여 올해 6월에는 4.26%까지 하락하였다. 불과 8개월 사이에 0.56%포인트나 인하된 것이다. 이렇게 되자 2022년 10월에 21.4%까지 떨어졌던 30대 매수 비중은 올해 6월 27.4%까지 늘어났다. 결국 대출 금리의 수준이 (대출을 상대적으로 많이 받을 수밖에 없는) 30대의 매수 비중에 영향을 끼친 것으로 볼 수 있다. 위 표에서 볼 수 있듯이 전통적으로 40대의 매수 비중이 30대의 매수 비중보다 큰 것이 일반적이다. 연령별 매수 비중을 발표하기 시작한 2019년 1월부터 54개월 동안 30대의 매수 비중이 40대 보다 높았던 적은 11개월 밖에 되지 않는데, 그 중에서도 최근 5개월 연속으로 30대의 매수 비중이 더 커진 것이다. 특히 30대와 40대간의 매수 비중 격차는 역대 최고치를 기록한 올해 2월에 이어 6월이 역대 두 번째이다. 최근 30대 매수 비중이 늘어난 두 번째 원인은 특례 보금자리론이다. 올해 2월부터 본격적으로 시행된 특례 보금자리론은 저금리 대출 상품이자, 고정금리의 대출 상품이다. 그런데 기존 보금자리론에 비해 대출한도도 대폭 확대되었고, 소득제한도 없어졌다는 큰 장점이 있다. 신청 기준이 기존 보금자리론에서는 부부합산소득 7,000만 원 이하여야 했는데, 특례 보금자리론은 소득요건을 없앴다. 한마디로 집값이 9억 이하면 고소득자도 대출이 가능한 획기적인 대출상품이라 하겠다. 작년 10월을 바닥으로 11월부터 서서히 늘어나던 30대 매수 비중이 올해 2월부터 급격히 늘어난 것은 바로 2월부터 본격적으로 시작된 특례 보금자리론의 시행 시기와 맞물려 있다고 하겠다. 한 마디로 시중 금리 인하가 주택 시장에 불을 지폈다면, 특례 보금자리론은 기름을 퍼부은 격이라 할 수 있다. 30대 매수 비중이 최근 늘어난 세 번째 원인은 30대의 투자 심리 개선이다. 위 표는 한국은행에서 매월 발표하는 소비자심리지수 중에서 주택가치전망이다. 이 지수가 100이 넘으면 1년 후에 집값이 오를 것이라고 생각하는 사람이 많아진다는 뜻이다. 그런데 지난 10년을 살펴볼 때, 초기 4년(2014~17년)은 50대의 투자 심리가 높은 반면, 30대는 그보다 상대적으로 낮았다. 하지만 중기 4년(2018~21년)은 오히려 30대의 투자 심리가 더 높아졌다. 이런 이유로 30대들이 대거 대출을 받거나 전세를 끼고 집을 사는 현상이 확산되었다. 소위 영끌이나 갭투자가 확산되었던 시기이다. 그러다 최근 2년(2022~23년)동안 30대나 50대 모두 투자 심리가 싸늘히 식었다. 미국발 고금리 상황이 투자 심리를 얼어붙게 만든 것이다. 그런데 여기에 미묘한 차이가 있다. 50대의 경우 지난 19개월의 평균 지수가 81.4포인트인데 반해 30대는 93.2포인트에 달한다. 더구나 최근 데이터인 2023년 7월 지수의 경우, 50대는 99포인트로 아직까지도 집값이 내린다고 믿는 사람이 많은데 반해, 30대는 103포인트로 집값이 오를 것이라고 믿는 사람이 더 많아졌다. 집값이 오를 것이라고 생각하는 사람은 집을 살 것이고, 집값이 떨어질 것이라고 생각하는 사람은 집을 팔 것이다. 그러므로 30대는 집을 상대적으로 많이 사고, 집을 파는 50대가 많이 나타나는 것은 극히 자연스러운 현상이다. 결국 이런 이유들이 복합적으로 작용하면서 30대들이 주택 매매 시장으로 돌아오고 있는 것이다. 지난 몇 년간 시장에서 가장 매수 활동을 활발하게 한 연령층이 30대인 만큼, 30대의 매수 비중이 커졌다는 것은 시장에서 매수세가 살아나고 있다는 말과 같은 뜻이라 할 수 있다. 그런데 30대의 매수 비중이 커지고 있는 현상이 전국적이긴 하지만 지역별로 미묘한 차이가 있다. 전국 아파트에서 30대 매수 비중이 2022년 10월에서 2023년 6월까지 6.0%포인트 증가하는 동안, 서울(10.6%p)이나 부산(8.5%p)과 같은 지역은 크게 늘어난 반면 인천(1.3%p)이나 대전(1.5%p)과 같이 적게 늘어난 곳도 있다. 대출 금리의 인하 추세나 특례 보금자리론의 시행은 전국적인 호재이기는 하지만 서울이나 부산 지역을 중심으로 30대의 매수가 늘어나고 있다는 뜻이다. 나머지 지역으로 온기가 퍼지기 까지는 약간의 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 지역별로 집값 반등 시기가 다를 수밖에 없다는 의미이다. 아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)

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전문가칼럼

[아기곰] 어느 지역의 주택 수요가 늘어나고 있나

안녕하세요, 아기곰입니다.오랜만에 월부닷컴에 글을 적어봅니다. 현재 부동산 시장에 대해서 적어보겠습니다.많은 도움이 될 수 있는 글이니 꼭 끝까지 읽어보세요. 부동산 시장에서도 시장 경제의 원리가 그대로 적용된다. 이런 이유로 수요는 많고, 공급은 적은 지역의 집값이 다른 지역보다 더 오르는 것은 당연한 결과이다. 어느 지역에 공급이 많은 지 또는 적은 지를 아는 것은 그리 어렵지 않다. 국토교통부에서 매달 말일에 전월의 인허가 물량 및 착공 물량을 발표한다. 이를 토대로 일정 기간 후 입주할 물량을 유추할 수 있다. 문제는 수요이다. 주택 수요에는 매매 수요와 임대 수요가 있고, 매매 수요 안에서도 투자 수요와 실수요로 나눌 수 있다. 임대수요는 100% 실수요라고 보면 된다. 투자 수요이든 실수요이든 (임대를 하지 않고) 집을 산다는 것은 시세 차익 가능성을 염두에 둔 행위라고 할 수 있다. 다만 실수요의 경우는 직장 접근성이나 교육 문제 등 그 지역에 거주해야 하는 이유가 없어지지 않는 한 그 지역에서 계속 거주할 가능성이 높은 ‘장기 수요’라는 특징이 있는 반면, 투자 수요는 그 지역 호재 실현 여부 등에 따라 상대적으로 ‘단기 수요’라는 특징을 띈다. 이런 특징 때문에 상승기에는 투자자가 몰리는 지역이 단기 상승을 보이지만, 하락기에는 가장 먼저 떨어지는 경향도 있다. 최근 몇 달간 하락을 주도했던 지역의 공통점이 투자 수요가 많이 들어간 지역이라고 할 수 있다. 투자 수요의 경우는 집값 등락이라는 변수에 따라 수요가 늘거나 줄어들거나 하지만, 실수요의 경우에는 다소의 하락이 예상되어도 거래 비용이나 자가 거주가 임대 거주에 비해 상대적으로 편리하기 때문에 하락기에도 쉽게 줄어들지 않는다. 이런 이유로 상승기에는 투자자가 선호하는 지역이 오히려 더 상승하는 경우가 있지만, 하락기에는 실수요자가 선호하는 지역의 낙폭이 상대적으로 적다고 할 수 있다. 그러면 실수요가 많은 지역은 어디일까? 일반적으로 실수요자가 거주 지역을 선택할 때, 직장의 접근성, 학군, 편의 시설과 같은 주변환경 등 여러가지 조건을 복합적으로 고려해서 정한다. 하지만 그중에서 가장 중요한 것이 바로 직장과의 접근성이다. 아무리 풍광이 좋은 곳에 살더라도 자신의 직장까지 매일 서너 시간씩 들여서 출퇴근한다면 오래 견디기 어렵다. 이런 이유로 일자리가 많은 지역의 집값이 상대적으로 높게 형성되는 경향이 있다. 그러면 우리나라에서 일자리가 가장 많은 지역은 어디일까? 통계청에서 최근 발표한 지역별 종사자수에 따르면, 2021년 말 기준으로 우리나라에서 일자리가 가장 많은 곳은 서울 강남구로서 80만 1419개가 있다. 두 번째가 삼성전자가 소재한 경기 화성시(56만 4646개), 세 번째가 판교 테크노밸리가 있는 성남시(53만 4792개)이다. 그 뒤로 서울 서초구(48만 7976개)와 경기 수원시(48만 1383개)가 뒤따르고 있다.상위 5개 지역 모두 수도권 소재 지역이라는 공통점이 있다. 여섯 번째로 기계 산업의 메카 경남 창원시(46만 9009개)가 차지하고 있으며, 그 뒤를 서울 영등포구(43만 5017개), 경기 용인시(41만 4867개), 서울 송파구(40만 781개), 충북 청주시(39만 4442개)가 10위 안에 들고 있다. 상위 10위 안에는 수도권에서 8개 지역이 분포하고, 지방에 2개 지역이 차지하고 있다. 그런데 단순히 일자리만 많다고 그 지역에 실수요가 집을 사는 것은 아니다. 그 지역의 일자리의 이직률도 같이 생각해 봐야 한다.생산직이 많은 지역의 경우, 나이가 많지 않은 1인 가구가 주민의 상당수를 이루기 때문에 주택 매매 수요보다는 임대 수요가 더 많다. 1인 가구의 특징은 부양할 가족이 없기 때문에 다른 지역의 다른 업장에서 더 높은 임금을 제시하면, 쉽게 이직을 할 수 있다는 것이다. 이런 지역의 특징은 전세가 비율이 높다는 것이다. 이는 매매가에 비해 전세가가 높다는 뜻이고, 반대로 해석하면 전세가에 비해 매매가가 낮다는 뜻도 된다. 대표적인 지역으로는 경북 구미시가 이에 해당한다. 그 지역 근로자의 평균 소득도 감안해야 한다. 평균 소득이 낮으면 기본 생활비를 제외한 잉여 자본이 많이 축적되기 어렵기 때문에 그 지역의 집값이나 임대료가 높게 형성되기 어렵다. 지역별 평균 소득은 매년 12월 국세청에서 발표하는 ‘시군구별 근로소득 연말정산 신고 현황’을 참고하면 된다. 2021년 기준으로 고소득 근로소득자가 많이 사는 상위 10개 지역은 서울 강남구, 서울 서초구, 서울 용산구, 경기 과천시, 서울 송파구, 경기 성남시, 서울 성동구, 서울 종로구, 서울 마포구, 경기 용인시이다. 일자리가 많은 상위 10개 지역에서 다섯 개 지역(강남구, 서초구, 송파구, 성남시, 용인시)이 고소득자가 사는 지역이다. 나머지 화성시(소득 상위 13위), 영등포구(19위), 수원시(23위), 청주시(53위), 창원시(54위)도 전국 245개 지역 중에서 상위권에 속한다. 그런데 어느 지역에 일자리가 “얼마나 많은가”도 중요하지만 그보다 더 중요한 것은 일자리가 “얼마나 많이 늘고 있는가”라고 할 수 있다. 예를 들어 일자리가 10년 전에도 10만 개이고 현재에도 10만 개인 지역보다는, 예전에는 2만 개였지만 지금은 5만 개로 늘어난 지역의 집값이 더 강세이다. 지난 10년간 3만 개의 일자리가 생겼다는 것은 그에 비례하여 주택 수요가 늘어났다는 뜻이다. 지난 10년간 전국에서 일자리가 가장 많이 늘어난 지역은 경기도 화성시로, 27만 7148개의 일자리가 늘어났다. 이에 힘입어 2011년 8위에서 2021년에는 2위까지 순위가 올랐다. 그런데 화성시의 일자리가 전국에서 가장 많이 늘어난 이유는 삼성전자의 약진도 있지만, 그보다는 화성시의 외형이 그만큼 커졌기 때문이다. 화성시의 경우 지난 10년간 일자리 수가 96.4%나 늘었지만 주민수 또한 71.6%나 늘었다. 인구 증가를 감안한 일자리 증가율은 24.8%에 불과하다. 이에 반해 6위에서 3위로 상승한 성남시는 지난 10년 동안 20만 3759개의 일자리가 늘어나서 단순 증가치로는 2위에 그치지만 같은 기간 동안 성남시 인구가 4.9% 감소한 점을 감안하면 일자리 증가율은 66.5%로 실질적인 전국 1위라 하겠다. 판교테크노밸리의 성공이 가장 큰 원인이다. 실제로 판교테크노밸리가 소재한 삼평동의 경우, 지난 10년간 단일동으로 가장 일자리가 많이 늘어난 지역이라 하겠다. 단일 동으로 일자리가 많이 늘어난 두 번째 지역은 문정2동으로문정법조단지의 입주에 힘입어 송파구 순위를 전국 10위에서 9위로 끌어올렸다. 2011년에는 순위권 밖이었지만 2021년에 10위권에 이름을 올린 지역은 경기 용인시와 충북 청주시이다. 이에 반해 서울 중구나 경기 안산시에는 10위권 밖으로 밀려났다. 특히 서울 중구의 경우, 지난 10년간 일자리가 4%밖에 늘어나지 않아 3위에서 10위권 밖으로 밀려났다. 2011년부터 2021년까지 지난 10년간, 서울 중구의 아파트 매매가 상승률이 49.2%에 그쳐 서울 25개 자치구 중에서 24위, 전세가 상승률은 57.8%로 23위에 그친 것은 우연이 아니다. 이에 반해 일자리 증가율 전국 1위 지역인 성남시의 아파트 매매가 상승률이 76.8%, 전세가 상승률이 70.6%를 기록하여 중구와 대비가 된다. 결국 이처럼 매매가든 전세가든 실수요에 직접적인 영향을 끼치는 것은 바로 일자리 증가라 하겠다. 자기 지역이 획기적으로 발전하는 것을 원하는 지방자치단체라면 우수 기업 유치를 통해 양질의 일자리를 늘리는 것이 가장 빠른 길이라 하겠다. 아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)

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[아기곰] 미분양 증가의 이해

안녕하세요, 아기곰입니다.오늘은 투자자라면 꼭 알아야 하는'미분양'에 대해 이야기하려 합니다. 주택 시장에서 미분양은 상당히 중요한 지표이다. 해당 지역이 공급 과잉 상태인지 아닌지 여부를 가릴 수 있는 좋은 지표이기 때문이다. 특정 지역의 수요 대비 적정 공급량을 판단하기 위해서는 '그 지역의 주택보급률, 주택 멸실 상황, 가구수 증가 추세' 등을 종합적으로 분석해서 판단할 수 있다. 문제는 이런 분석 자체가 어렵다는 것 외에도 이런 분석을 통해서도 인간의 심리는 정확히 알 수 없다는 점이다. 다시 말해 특정 지역의 실수요는 어느 정도 분석할 수 있어도, 그 지역의 투자 수요는 분석할 방법이 없다는 뜻이다. 이 때문에 어느 지역에 수요 대비 공급이 많은 지, 반대로 공급 대비 수요가 많은 지를 바로 알 수 있는 지표가 바로 미분양 물량이다. 어떤 지역의 미분양 물량이 늘고 있다는 것은 그지역의 수요 대비 공급이 늘고 있다는 뜻이고, 반대로 미분양 물량이 줄어들고 있다는 것은 그 지역의 수요 대비 공급이 줄어들고 있다는 것을 의미한다. 그러므로 미분양 물량의 증감은 해당 지역의 공급 과잉 여부를 직관적으로 알 수 있는 좋은 지표라고 할 수 있다. 21년에서 22년 사이 전국 아파트 미분양 물량이 크게 늘었다. 2021년 9월, 1만 3842채였던 미분양 아파트는 2022년 9월에는 4만 1604채로 크게 늘었다. 1년 사이에 세 배 규모로 늘어난 것이다. 이를 두고 주택 시장에 빨간 불이 켜졌다고 해석하는 사람도 많다.하지만 이를 과대 해석하는 것은 금물이다. 미분양 물량이 늘고 있다는 것은 분명 좋지 않은 시그널이기는 하지만 미분양 물량이 과연 위험 수위에 다다른 것인가에 대해서는 이견이 있다. 위 표는 2007년부터 2022년 9월까지 미분양을 보여주는 표이다. 미분양 물량이 4만 채를 넘기는 하지만 역사적으로 보면 미분양 물량은 많은 편이 아니라는 것을 알 수 있다. 범위를 더 넓히더라도, 통계가 시작된 2000년 1월 이후 2022년 9월까지 22년 9개월간 평균 미분양 물량은 6만 1601채에 불과하다. 결국 미분양 물량은 역대 평균치의 2/3 수준에 불과하다는 것을 알 수 있다. 물론 지난 1년간 미분양 물량이 2만 7762채나 늘어서 4만 채가 넘을 정도로 증가 속도가 빠르다는 것은 좋은 징후가 아니다. 하지만 이는 21년 9월의 미분양 물량이 역대 최소를 기록했기 때문에 기저효과로 인한 통계상의 착시 현상이다. 실제로 2015년 4월부터 그해 12월까지 8개월간 미분양 물량은 3만 3419채가 늘어났다. 2022년의 미분양 증가 속도보다 더 빠른 속도로 미분양이 증가했던 것이다. 하지만 2016년부터 주택 시장이 얼어붙지 않았다는 것은 우리 모두 알고 있는 사실이다. 미분양 증가가 시장 상황이 나빠진다는 시그널이라는 것은 이론의 여지가 없지만 그 수준이 역대 평균치 이하였기 때문에 시장에 악영향을 끼치지 않았던 것이다. 그런데 이런 미분양이 지역별로 균일하게 발생하지는 않는다. 수요에 비해 공급이 많은 지역은 미분양 물량이 쌓이고, 공급에 비해 수요가 많은 지역은 미분양 물량이 낮은 상태를 유지하는 것이다. 이런 이유로 미분양 물량은 특정 지역의 공급 과잉 여부를 판가름할 바로미터로 여겨진다. 그러면 2022년 9월 말 기준으로 어느 지역의 공급 과잉이 우려될까? 대구, 경북, 경기 지역의 미분양 물량이 압도적으로 많고, 전남, 충남, 경남 지역이 그 뒤를 따르고 있다. 하지만 단순히 미분양 물량이 많은 지역을 공급 과잉으로 오해해서는 곤란하다. 예를 들어 경기도의 경우는 5,553채의 미분양 물량이 남아있어서 대구와 경북에 이어 전국에서 세 번째로 미분양 물량이 많은 지역이다. 반면에 제주도는 미분양 물량이 1299채에 불과하여 제주보다 미분양이 적은 지역은 여섯 개 지역에 불과하다. 그런데 제주도의 미분양 물량이 경기도의 4분의 1도 되지 않으니 공급이 적은 지역이라고 봐야 하나? 그렇지 않다. 경기도에는 많은 사람이 살고 있고, 제주도에는 그렇지 않기 때문이다. 사람이 많은 사는 지역은 주택수도 많고, 주택 공급도 많다. 그러다 보면 미분양 물량도 많은 법이다. 그러므로 어떤 지역의 공급 과잉 여부를 따져보려면 단순한 수치를 비교해서는 절대 안 되며, 그 지역의 가구수를 감안한 수치로 비교해야 한다. 예를 들어 10만 가구 당 미분양 물량으로 비교해야 객관적인 비교가 될 수 있다. 이런 방법으로 비교하면 제주도의 경우는 대구와 경북에 이어 세 번째로 미분양 물량이 우려되는 지역이라 할 수 있다. 반면에 경기도는 세종, 서울, 광주, 전북 지역에 이어 다섯 번째로 가구수당 미분양 물량 적은 지역이라 할 수 있다. 단순 물량으로 비교하면 경기도가 전국에서 세 번째로 위험하고, 제주도는 일곱 번째로 안전한 지역으로 보이지만, 진실은 제주도가 세 번째로 위험하고, 경기도는 다섯 번째로 안전한 지역인 것이다. 이런 이유로 지역별로 비교할 때는 반드시 인구수 또는 가구수별 비중을 고려해야 한다. 그러면 시중에 미분양 물량이 늘게 되면 어떤 상황이 펼쳐질까? 건설사 입장에서는 직접적으로 자금 압박을 받게 된다. 특히 요즘과 같이 금융 시장에 자금 경색 가능성이 높아지는 상황하에서는 사업을 진행하지 못하는 사업장이 늘어갈 것이다. 이 때문에 아직 분양을 하지 않은 건설사 입장에서는 분양을 미루게 된다. 어설프게 분양에 나서다 미분양이 대거 발생하게 되면, 미분양 사업장이라는 낙인이 찍혀서 완공 후까지도 분양에 문제가 생길 수 있기 때문이다. 이보다 더 심각한 것은 착공을 하지 않은 건설사 입장에서는 주택 경기가 살아나기 전까지는 착공조차 하지 않는다는 것이다. 이런 이유로 인허가 물량은 과거보다 줄지 않지만 실제로 착공에 들어가는 물량은 크게 줄고 있는 것이다. 실제로 국토교통부 통계에 따르면 올해 9월까지 착공한 주택 수는 전년 동기 대비 26.1%가 줄었다고 한다. 아파트의 경우, 통상 착공부터 입주까지 3년 정도 걸린다는 것을 감안하면 2025년 이후 입주 물량이 급감한다는 것을 의미한다. 지금 공급 과잉 지역은 그때 가면 공급 과잉 문제가 해소된다는 뜻이기도 하지만, 지금도 공급이 많지 않은 지역은 그때 가면 공급 부족 사태가 벌어질 가능성이 높다는 뜻이다. 이처럼 주택 시장은 과열되어도 문제지만, 싸늘하게 식으면 미래의 더 큰 문제를 잉태하게 되는 것이다. 아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)

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