하늘세상 | 월급쟁이부자들

월부경매멘토/16년차경매투자자

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"안녕하세요~~16년차 경매 투자자 '하늘세상'입니다.☺️"

안녕하세요월급쟁이 부자들에서 아파트경매 강의를 맡은 ‘하늘세상’ 입니다 여기 월부에 계신 분들도 하루하루 매우 치열하고성실하게 살아가고 계실것입니다.일뿐만 아니라 가사에 육아까지 쉴틈없이 바쁜 하루하루이지만 이러한 노력 끝에는 안락하고 평온한 미래가 기다리고 있을 것이라는 확신을 갖기는 쉽지 않습니다 그래서 어쩌면 우리는 자연스럽게 재테크라는 것에 관심을 갖게되고없는 시간과 돈을 쪼개어 강의를 듣고 투자를 해보려 합니다하지만 생각만큼 쉬운일이 아니라는걸 금방 깨닫게 돼죠그리고는 얼마지나지 않아 포기하고 처음의 제자리로 돌아가게 되고 시간이 지나면 다시 후회하기를 반복합니다 16년 전의 저도 무수히 많은 고민을 했던 것 같습니다부모님께 물려받은 가업으로 어쩌면 일반 직장인 친구들보다 더 힘든 일상을 보내기도 했습니다.새벽부터 밤 늦게까지 주말도 없이 일을 하는데도나아지지 않는 하루하루가 너무 답답하고 힘들었습니다. 부모님 가업을 물려받아 일하던 현장 '결국, 몸으로 일을 못하게 되면 수입이 0이 되는건데..이 일을 하지 않고 내가 무엇을 할 수 있을까?' 불안한 마음에 이것저것 기웃거리며 알아보던 중‘경매’라는 것을 알게 되었습니다.우연히 집어든 책 한 권에서 왠지 모를 희망을 발견한 느낌이었습니다.그때부터 제 경매 인생이 시작되었습니다. 16년 전에만 해도 경매 학원이 많지도 않았고거리의 제약도 있어서 나홀로 독학을 시작했습니다.그리고 임장을 하고 입찰을 가기 위해 하루에 3~4시간 잠을 자면서 정말 열심히 뛰어다녔습니다. 곤히 잠자고 있는 딸 아이의 얼굴을 보면 ‘지금이 아니면 안되겠다’는 절박함도 있었습니다그리고 끝이 안보이는 일의 굴레에서 벗어나고 싶었습니다 내 삶의 원동력 ㅣ 아내와 딸 그러던 2010년 3월… 첫 낙찰 받았던 빌라는 그야말로 실수투성이었습니다.생애 첫 입찰에 신건을 단독으로 낙찰을 받았으니까요시세보다도 비싸게 낙찰을 받았을 뿐더러명도 과정에서 내부가 훼손되는 등 우여곡절도 많았습니다엄청난 스트레스와 후회로 6개월을 보내야 했습니다 첫 낙찰 받은 빌라 (아…..) 분명 이렇게 힘든 경험을 하면‘아 경매는 내가 할게 못되는구나. 너무 힘들어ㅠ’라고 생각이 들 수도 있겠지만 저는실패한 투자경험에서 희망을 발견했습니다. 이런 집도 인테리어하고 수리해서 임차인을 들이니 매달 손에 월세 순수익 15만원이 남더라고요.'처음이라 내가 실수를 했지만 이런 월세가 늘어나기 시작하면 나중에는일을 안해도 되지 않을까?'라는 희망이 싹트기 시작했습니다. 그렇게 마음먹고나니 그 다음 투자들은 너무 재미가 있었습니다잠을 못자고 밥을 못먹어도 왜지 모르게 기운이 생겼습니다 물론 물어볼 사람도 멘토도 없었기에수많은 시행착오를 직접 겪으면서 현장에서 몸으로 부딪쳐배워야 하는것 들도 많았습니다.그런 시간들이 쌓이고 쌓여 벌써 16년 시간이 흘렀습니다.제 시행착오를 반복하지 마시라는 마음으로 시작한 강의도어느새 10년차가 되었습니다 그리고 이제 16년 전의 제가 그렇게도 원하던‘경제적 자유를 가진 남편이자 아빠’가 되어가고 있습니다 여러분은 제가 경험한 시행착오 겪지 마세요^^ 경매를 시작하고 딱 10년 만에 일의 굴레에서 벗어날 수 있게 되었고저 때문에 경차를 타고 다니던 와이프에게 전업기념으로평소에 타고 싶다던 차를 선물하던 날은 제 마음이 더욱 기뻤던 듯 합니다. 그리고 무엇보다 이제는 일하는 시간보다 가족과 아이와 함께하는 시간을 가지면서내게 주어진 시간을 내가 원하는대로 활용할 수 있다는게 저말 너무나도 행복합니다 아내에게 선물한 자동차 이제 여러분의 차례입니다꾸준함과 본인에 대한 믿음만 있다면 누구나 할 수 있습니다지금이 아니면 또 후회만 있을 뿐입니다여러분의 작은 실행이면 여러분이 생각하는 미래를 현실로 만들 수 있습니다 제가 옆에서 옆구리 찔러 드리겠습니다 ㅎㅎ 같이 시작해 보시죠!! 👇 하늘세상님의 아파트경매 기초반이 궁금하다면?

...더보기 ∙ 4개월 전

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[하늘세상] 데이터로 보는 대구 부동산 시장 분석

연일 신고가가 쏟아진다는 서울과 다르게 지방은 부동산시장 분위기가 좋지 않습니다다양한 이유가 있겠으나 가장 근본적인 문제는 공급과잉 입니다적절한 수요이상의 공급이 이루어지고 반대로 그 물량을 받아 줄 수요는 줄고 있으니당연히 미분양이 준공 후 미분양으로까지 이어지면서 전체적인 시장분위기를 어렵게 만들고 있습니다어제 이런 기사를 접하게 됐습니다 https://n.news.naver.com/article/015/0005138932?cds=news_edit대구에 다 지어진 천세대 정도의 아파트 단지가 1년이 넘도록 비어있다는 내용입니다준공 후 미분양 일명 모태공실입니다 지방의 여러곳이 미분양으로 인해 힘들어하고 있고 그 중 대표적인 곳이 대구입니다그럼 대구는 언제쯤 봄이 찾아올까요? 데이터를 통해 한번 살펴보도록 하겠습니다 대구의 부동산 심리지수 매도자심리(파란색)는 팔고 싶은 마음이 간절하고 매수자심리(빨간색)은 사고싶은 마음이 전혀 없습니다. 동상이몽이네요 매매, 전세 증감률 매매전세증감률을 보더라도 2022년도부터 지금까지 매매전세 모두 마이너스인걸 확인할 수 있습니다. 그래도 23년도에 비하면 하락률이 많이 잦아들긴 했네요…태풍의 눈은 지나간 듯 보입니다 그럼 왜 이렇게 까지 분위기가 식어있을까요? 그럼 이제 집을 사도 되지않을까요? 인허가 / 착공 / 준공물량 인허가, 착공, 준공물량은 시간차를 두고 영향을 줍니다. 2018년까지 인허가물량이 꾸준히 늘었고 이는 시차를 두고 착공물량의 증가로 이어지며 3~4년이 지난 후 입주가능한 준공물량으로 나타납니다. 대구는 2019부터 2024년까지 준공물량이 꾸준히 증가한 것을 볼 수 있습니다. 그나마 다행인것은 2018년과 2020년을 정점으로 인허가물량과 착공물량이 각각 큰 폭으로 감소하고 있다는 것 입니다. 그럼 준공물량도 시차를 두고 감소세를 보이게 될 것입니다그렇다 하더라도 이미 공급이 된것들은 어쩔 수 없겠죠 미분양 / 준공 후 미분양 대구의 미분양 물량 2022년부터 증가세를 보이기 시작합니다. 착공물량의 정점이 2020년이니까 이 때부터 공급과잉이 시작되었다고 보면 될 듯 합니다. 그러던것이 2023년2월 약 14,000세대로 정점을 찍고 2025년 3월현재 9천세대정도로 감소하였습니다. 감소추세이긴 하지만 대구지역 미분양평균의 세배정도가 쌓여있는 상황이니 시장 분위기가 좋을수가 없겠네요 준공 후 미분양물량은 25년도 4월 현재 3,776세대로 집계됩니다. 준공물량이 정점을 찍은 2024년부터 준공 후 미분양물량도 급등세가 시작되었네요. 준공 후 미분양은 여러가지 문제로 이어집니다. 건설사는 자금회수가 안되니 경영난에 빠지게 되고 이는 연쇄적으로 하청업체들의 도산으로 이어집니다. 이를 만회하기위해 건설사들은 할인분양을 하게 되는데 그럼 정상적으로 분양을 받았던 입주민들이 반발하며 분쟁이 발생하고 할인분양 받은 사람들의 입주를 물리력으로 방해하는 등의 갈등이 표출됩니다. 대구를 포함하여 전국에 26,422(4월말기준)호의 준공 후 미분양물량이 쌓여있으니 부동산 가격도 힘을 못 쓰고 건설경기는 계속 위축되어 중견건설사들도 법정관리에 들어간다는 소식들이 심심치 않게 들리곤 합니다 입주물량 출처. 부동산지인 그나마 다행인건 올해부터는 입주물량이 급감하는것을 확인할 수 있습니다. 즉 더 이상의 신규공급은 없으니 현재 적체되어 있는 물량들만 소화된다면 추후 바닥을 다지는 시기가 찾아오리라 예상해 볼 수 있습니다. 제 생각으로는 과거 패턴으로 봤을 때 대략 2~3년 후 정도가 되지 않을까 싶습니다. 그 때까지는 좀 더 조정받는 기간을 지날것으로 보여지지만 큰 하락폭은 아닐 듯 합니다 전세가율 공급이 많으니 전세가율도 힘이 없네요 아직 평균선을 회복하기 까지는 한참의 시간이 더 필요해 보이지만 이제 서서히 하락을 멈추고 보합세를 보이는 듯한 모습입니다 주택구입부담지수 주택구입지수 또한 많이 낮아져있는 상태입니다. 즉 소득대비 집을 구입하는데 예전보다는 부담이 덜 하다는 의미겠죠그렇다면 실거주는 기회일 수 있습니다. 공급과잉으로 주택가격이 내려갔으니 실거주마련을 목적으로 하시는 분들이라면 이럴 때 내집마련을 하시거나 또는 상급지로 갈아타기 기회를 엿보시는것도 좋을 것으로 보입니다 인구증감 꼭 대구만의 문제는 아니지만 인구가 지속적으로 감소하고 있습니다. 즉 수요가 줄어들고 있다는 의미라고 볼 수 있겠습니다 그나마 다행인건 주택의 주 수요층이라고 할 수 있는 만30세~60세 구간의 인구감소는 그리 크지 않다는 점이네요 결론 아직 대구시장인 힘든건 분명합니다하지만 대구 안에서도 온도차는 분명 존재합니다그 디테일은 임장에 있겠죠? ㅎㅎ 꼭 대구시장의 이야기만은 아닙니다 분명한건 겨울이 깊어지고 있고 겨울이 지나면 봄은 온다는 것 입니다그 봄을 기다리며 우린 투자를 하는 것이구요즉 인내와 숙성의 시간이 필요하다는 것입니다따라서 이런 롱텀의 투자는 반드시 여유자금으로 진행합니다그래야 그 시간을 마음 편하게 기다리며 다른 투자를 병행할 수 있습니다그 정도 여유자금이 없다면 지금의 종잣돈을 열심히 굴리는게 최선입니다 그 좋은방법 중 하나가 경매로 6개월 안에 시세차익을 만드는 단타 방법이죠.부동산 시장에 상관없이 꾸준히 돈 벌수 있는 방법은 ‘경매’가 BEST인 것 같습니다.막연하게 어렵게만 생각했다면 이번 기회에 시작해보세요.용기를 내신 분들은 또 다른 자산 상승의 기회를 맞이할 수 있을 것입니다. 이상 하늘세상이었습니다^^ ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 제 글을 읽고 경매에 관심이 생기셨다면?🔽 6/16(월) 저녁 8시 경매 무료 특강이 있으니 신청해보세요.

...더보기 ∙ 2개월 전

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[하늘세상] 누군가 시세와 비슷하게 낙찰 받는 것을 부러워하지 마세요.

안녕하세요 경매멘토 하늘세상입니다^^ 점점 더워지고 있는 요즘입니다.이제 슬슬 임장다니기 어려운 날씨가 찾아오겠네요. 지금 한참 경매 올인원 1기 수업이 진행되고 있습니다. 라이브QnA 시간이나 오프수업 때 보면 수강생분들의 참여도나 수업에 대한 관심이 정말 높다는걸 느낄 수 있습니다. 벌써부터 입찰할 물건을 찾아보고 임장을 다녀와서 입찰준비를 하시는 분들도 계시구요😊👍 이미 알고계신 것처럼 경매단타투자는 낙찰받은 물건을 보유하는 것이 아닙니다. 명도가 끝나면 바로 매도해서 투자금을 회수하고 수익을 실현하는 방식이죠. 그렇기 때문에 입지파악 보다는 예매가에 대한 판단이 중요하고 그래서 요인별 차이를 확인하는것이 핵심이라고 말씀드렸습니다. 수업시간에 배운대로 현장에 나가 열심히 임장하여 예매가를 판단하고 다시 비용과 수익을 차감하여 입찰가를 계산하고 너무나도 긴장되고 설레는 마음으로 입찰을 하시게 될 겁니다. 입찰을 할 때마다 ‘낙찰이 되면 어쩌지? 명도는? 대출은?’ 등등 온갖 걱정들이 함께할 텐데요. 막상 결과를 마주하면 이런 걱정들이 무색할 만큼 시세와 비슷한 금액에 낙찰되는 것을 보고 기운이 빠지곤 하실겁니다. 그리고 이런 일들이 계속 반복되다보면 ‘이걸 계속하는게 맞는걸까’ 하는 의구심이 들게 됩니다. 물건은 같아도 목적은 다 다릅니다 이렇게 생각해보면 어떨까요? 시세 5억짜리 아파트가 있습니다. (시세가 5억이라는건 누구나 쉽게 알 수 있는 정보입니다.) 하지만 이 물건에 입찰하는 사람들의 목적은 제각각입니다. ‘실거주’를 목적으로 할 수도 있고 ‘미래의 시세차익’을 생각하는 사람도 있을 수 있습니다. 아니면 정말 아무것도 모르고 시세대로 입찰하는 사람도 있으니까요. 하지만 우리의 목적은 단타 투자로 돈을 버는 것입니다. 그러니 내가 낙찰된 금액을 써냈다면 수익은 커녕 큰 손해로 이어질 것은 분명합니다. 실거주 목적의 입찰자를 이겼다면 나 역시 그 집에 실거주를 해야하지 않을까요? 그럼 수익은 추후에 시세상승으로 얻는 것으로 하고 낙찰받은 물건을 보유하는 것으로 생각해 보는건 어떨까요? 만약 그렇다면 다음과 같은 문제를 생각해봐야 합니다. 첫째, 다음 투자를 하는데 있어 주택 수에 제한을 받게 됩니다. 지금은 보유한 주택수에 따라 새로운 주택을 취득할 때 취득세 중과가 적용되고 있습니다. 보유중인 주택이 있다는건 새로운 투자를 하는데 있어 걸림돌이 될 수도 있다는 것 입니다. 투자금을 늘려가야 하는데 주택수에 발목잡혀 투자를 더 이상 진행할 수 없게 되면 안되겠죠? 둘째, 투자금이 부족합니다. 투자를 하여 보유한다는건 대부분은 실거주가 아니니나의 투자금을 최소로 하기위해 전세를 놓게 됩니다. 일명 갭투자를 하게 되는 것이죠. 그런데 지금은 전세가율이 그리 높지 않습니다. 즉 상대적으로 투자금이 많이 필요하다는 의미입니다. 서울이나 수도권의 경우 괜찮다 싶은 물건들은 보통 4~5억 정도 갭차이를 보이고 있으니 당장 그 정도의 여윳돈도 없을 뿐더러 설령 있다 하더라도 그 돈을 한곳에 전부 투자해놓고 막연하게 오르기만을 기다리는 것은 너무 비효율적이라는게 저의 개인적인 생각입니다. 번듯한 아파트도 보유하고 싶고 월세받는 물건도 갖고 싶긴 한데 현재 가지고 있는 정말 소액의 투자금으로는 뾰족한 방법이 없으니 나의 노동력과 더불어 이를 단시간에 불릴 수 있는 방법이 바로 단타투자입니다 물론 낙찰보다는 패찰이 더 빈번하니 효율적인 측면에서는 좀 떨어지는건 맞습니다. 그리고 투자금의 사이즈와 수고로움은 반비례 합니다. 이는 어느정도 괘도에 오를때까지는 감수하셔야 할 부분입니다. 지금은 단타만 해야하지만 앞으로는 단타도 하시게 될 겁니다. 지금은 한번 입찰갈때 딱 한개만 입찰하지만 (입찰보증금으로 사용할수 있는 돈이 부족해서) 나중에는 입찰하고 싶은 사건 모두 입찰하시게 될 겁니다. 전 그렇게 될 때까지 약 6년의 시간이 걸렸던거 같습니다. 일과 투자를 병행하면서 말이죠 어떤 투자라도 노력없이 얻어지는건 없습니다. 경매도 마찬가지 입니다. 여러분들께서 열심히 임장고 입찰하고 패찰하고 다시 임장하는 과정들이 쌓이고 쌓여야 그게 밑거름이 되어서 낙찰이라는 열매가 열리게 됩니다. 패찰했다고 해서 그 사건을 위해 들였던 노력이 모두 쓸데없는게 되는것이 아닙니다. 그 노력과 고민과 결과물들은 고스란히 남아있을테니까요. 재테크는 100미터 달리기가 아닙니다. 흔히들 마라톤이라고 하죠 낙찰 한번을 위해 모든걸 쏟아붓는게 아니라 먼 미래를 보고 하나하나 준비해 가는 과정입니다. 그러니 느긋하게 여유로운 마음으로...하지만 꾸준하게 도전하셨으면 합니다. 의욕만 앞서 몇 달 반짝하다 그만둔다면앞으로도 달라지는건 없습니다. 옆에서 도와드리고 응원해 드리겠습니다. 포기하지 말고 조금씩 앞으로 나아가 보자구요!!! ^^ 이상 하늘세상이었습니다. 🔽경매 왕초보 분들을 위한 6/16 무료특강🔽※ 본 특강에서 아파트경매 올인원 2기에 대한 Q&A도 함께 안내드립니다.

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