정성, 정량, 꾸준함, 나눔을 통해 투자 이상의 것을 이루고 싶은 임장조입니다.
정보나눔방
초여름을 시작으로 장마가 오는 날이 되었습니다. 다들 우중 임장도 좋지만 안전하게 꼭 임장하시기 바랍니다 :) 오늘의 글은 지방 임장보고서 작성시 광역시, 중소도시 입지분석 등급표를 공유하려고합니다! https://cafe.naver.com/wecando7/9699694 광역시/중소도시 입지요등급 정리 [보통아] 기본 베이스는 보통아님의 자료를 바탕으로 만들었습니다!(항상 감사합니다❤️) 기존에 세로로 되어있던 장표를 가로, 세로 축을 바꿔서 만들었구요! 일부 학군, 환경, 공급은 현황에 맞게 수정했습니다. 임장보고서를 작성하신지 얼마 안되신 분 혹은 업그레이드 하거나 지역간 비교를 하고 싶으신 분들에게 유용했으면 하는 바램입니다! ✅ 수도권(광역시,중소도시)급지, 인구, 직장, 학군, 환경, 공급 엑셀파일 공유드리니 임보에 다양하게 적용해보시길 바랍니다! 그럼 오늘 하루도 다들 즐거운 하루 보내시고 임장보고서 작성도 화이팅입니다!❤️ 감사합니다! [임장조 나눔글 모음] 1년이 넘는 시간 동안 믿음이 이뤄낸 1호기 경험 https://cafe.naver.com/wecando7/101890512023년 경제뉴스 복기 https://cafe.naver.com/wecando7/10450136열중반 마지막 주를 마무리하면서 조장을 하는 이유 https://cafe.naver.com/wecando7/10724759약 2년 동안 경제뉴스를 요약하며 얻은 것들 https://weolbu.com/s/EQpgqeWnUc부분 수리를 해야되는 막막한 분들에게 https://weolbu.com/s/EQpfIdBirG일요일날 부동산 워크인이 과연 가능할까? https://weolbu.com/s/EQpdtkcpos칼럼필사를 통해 거인과 생각 맞추는 방법 https://weolbu.com/s/EQpcoBWgCk단지 조경 특징과 선호도 연결하는 법 https://cafe.naver.com/wecando7/11208204분임 2번, 단임 2번을 하면서 느낀 것들 https://cafe.naver.com/wecando7/1135151024년 경제뉴스 복기 https://weolbu.com/s/EQpZe5JQvW지루함, 성장의 벽에서 나만의 심화과정 만들기 https://weolbu.com/s/EQpYJkjfg8매임을 꾸준히 해야되는 이유(호가 대비 N천만원 깎는 방법) https://weolbu.com/s/EQpWdeUV6A투자시 가져서는 안되는 마음가짐(2호기 복기과정) https://weolbu.com/s/EQpVZorQQY간절함과 조급함을 실력으로 바꾸는 법 https://weolbu.com/s/EQpT9CPzDy기준 이외 단지까지 임장하는 이유(대/소형평수, 300세대 미만) https://weolbu.com/s/EQpRVSKOYI임보 작성시 유용한 수도권 구별 도시개요와 입지분석 지도 정리 자료 https://weolbu.com/s/EQpPjVs4y0임보 작성시 유용한 수도권 전 지역 입지 분석 등급 https://weolbu.com/s/EQpNMGb9Z21호기 매물이 날아갈 것 같을 때 https://weolbu.com/s/E19XXQrYnm
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실전투자경험
안녕하세요. 임장조입니다.어느덧 따뜻한 봄이 오고 벚꽃임장의 계절인 4월입니다. 아침 저녁으로 날씨가 급변하기 때문에 감기 주의하시기 바랍니다 :) 오늘은 매물에 협상에 대한 얘기를 나눠보려고 합니다. 이번에 계약을 마치게 되는 2호기를 위해서 어떻게 가격 조절을 했는지 당시 느꼈던 것과 어떻게 했는지에 대한 내용입니다. ✅ 2호기를 찾아서 2호기를 위해서 지방의 XX시를 가게됩니다. 언제나 최선을 다해서 정성 정량껏!!! 사임도 제출하고 단임까지 완료를 하고 전임을 진행을 하는데! 두둥.... 부사님1 : 그 매물 못 봐 그리고 투자자는 안보여줘부사님2 : 그거 가격 협상 안된다니까 절대로부사님3 : 여기는 지금 매물 다 나가서 없고 나오면 전화줄게..... 대부분의 부사님들이 매물이 없고 보여줄 수 있는게 없다는 말에 당황하게 됩니다. '아무래도 이거는 직접 가서 현장에서 봐야겠다.' 그렇게 매물 예약도 어려운 상황에서 어떻게든 저층이라도 보기 위해 그리고 남는 시간에는 워크인을 한다는 마음가짐으로 임장지로 가봅니다. ✅ 사전준비 이번에는 정말로 기필코 투자하겠다는 마음으로 이것저것 준비해서 가봅니다. 노트를 펼쳐놓고 단지의 모든 동을 그려놓고 선호동, 선호층 등을 그려보고 밑에는 현재 나온 모든 매물들을 기록 이전에 거래된 타입별 실거래가를 기록합니다. 그리고 각 매물들의 궁금증과 어느 정도 네고가 가능한지 현장에서 살펴보기로 합니다. 막상 현장에 와서보니 생각보다 더 많은 매물들을 볼 수 있고, 단지에 있는 모든 매물에 대해 물어보니 사장님이 정말 살거같다는 생각이 드셨는지 적극적으로 답변해주시기 시작합니다. '아 그거는 수리를 좀 해야되서 실거주가 들어갔어''그거는 잔금을 빨리 해준다고 해서 가격을 낮춘거야''집주인이 사정상 빨리 팔아야되서 싸게 판거야'.... 각 매물들의 사유와 매도된 가격을 비교해가면서 실질적으로 내가 이 단지에서 할 수 있는 협상카드를 한개씩 만들어봅니다. '여기서는 이 정도 수리가 안되면 500만원~1천만원 네고가 되고''잔금을 빨리 해준다고하면 적어도 3천만원 네고가 되겠네''여기는 동 층이 앞 동이 아니면 무조건 가격 조정되겠다' ✅ 가격 협상 그렇게 단지에 모든 분석을 마치고 투자하기로 한 매물을 다시 찾아가서 협상을 시작합니다. 임장조 : 사장님 이 물건은 부엌, 벽지, 화장실 벽타일 좀 수리해야되고 거기다가 동 층도 RR까지 아닌데 2천만원 정도 싸게 해주셔야되요(가격 네고할 때는 처음에는 많이 네고합니다! 그래야 서로 절충하며 중간금액에서 만나기 때문!) 부사님 : '그래도 2천만원은 안되는데...' 임장조 : 이 전에 1월에 팔린 x동xx호 물건은 이거랑 비슷한데 더 싸게 팔렸는데 매도된 금액 보다 500만원 비싼건데 얘기좀 한번 해주세요. 부탁드려요. 부사님 : 음... 그래 내가 전화 한번 해볼게 잠시후... 부사님 : 집주인이 그렇게 팔겠다고 하네! 임장조 : 감사합니다 사장님! 그렇게 가격 네고를 마치고 가계약 관련 특약을 작성하는 도중 부사님에게 전화가 다시 옵니다. 부사님 : 집주인이 다시 생각해봤는데 너무 싸다고 그래 조금만 덜 깎아서 하면 안될까? 잠시 생각을 해봅니다. '저것도 최소한의 금액인데 음... 안되겠다 옆 단지에 뽑은 1등 보러가야겠다. 아쉬우면 저쪽에서 그 가격에 판다고 다시 말하겠지' 임장조 : 사장님 그러면 옆 단지 XX동XX호 보고올게요 부사님 : 어 그런게 있었나? 임장조 : 네 지금 네이버 부동산에 x.x억에 올라와 있는데 2천만원 싸게 판다고 하셔서요. 만약 그거 매수하게 되면 연락 드릴게요 사장님 ^^ 사장님은 당황하시면서 머뭇머뭇하십니다. 부사님 : 아휴... 잠깐만 기다려봐... (전화중...) 사모님 지금 손님분한테 말씀드렸는데 다른 거 보러 간다고 하는데 아까 말했던 가격으로 해요. 여기 지금 타일이니 바닥 벽다 수리해야되서 그 정도 가격에 하는게 맞아 그렇게 사장님은 한번의 통화를 하고 저에게 얘기합니다. 부사님 : 아까 말한 가격에 하자고 하시네! 임장조 : 감사합니다 사장님! 그러면 보기로 한 옆 단지 매물은 취소할게요! ✅ 매임의 중요성 이번 협상에서는 물건을 통해서 단순히 갂아달라고만 하는 것이 아닌 전체 단지에 있는 매물들의 컨디션을 보고 부사님도 매도자도 납득 할 수 있는 방안을 만들면서 2천만원이나 네고해서 협상를 진행하게 되었습니다. 이러한 순간을 만들 수 있었던 건 월부에서 공부한대로 임장보고서를 쓰고 분임, 단임, 매임을 갔기 때문에 실제로 투자시에 협상을 할 수 있는 방법을 마련 할 수 있었습니다. 결국 협상으로 가격 조정을 하기 위해선 내가 얼마나 많이 그 단지를 분석하고 알고 있느냐 그리고 지난 매임들을 통한 가격 협상 경험에 따라 달려있습니다. 여러분들도 매임을 두려워하지마시고 직접 현장으로 가보세요. 현장에서 답을 찾는 과정을 통해 원하는 가격대로 조율 해보시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)❤️❤️
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안녕하세요 임장조입니다. 어느덧 낮에는 비교적 따뜻해진 봄이 왔습니다. 그러더라도 아침과 밤에는 쌀쌀하기 때문에 감기 조심하시기 바랍니다 :) 오늘의 글은 수도권 임장보고서 작성시 각 지역별 입지분석 등급표를 공유하려고합니다! https://cafe.naver.com/wecando7/7937920[보통아] 서울/경기 위상&입지요소등급 정리 기본 베이스는 보통아님의 자료를 바탕으로 만들었습니다! 기존에 세로로 되어있던 장표를 가로, 세로 축을 바꿔서 만들었구요! 추가적으로 25~27년 공급을 업데이트 했습니다! 임장보고서를 작성하신지 얼마 안되신 분 혹은 업그레이드 하거나 지역간 비교를 하고 싶으신 분들에게 유용했으면 하는 바램입니다! 수도권(서울,경기도,인천)급지, 인구, 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 수도권(서울,경기도 주요지역,인천)급지, 인구, 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 엑셀파일 공유드리니(이미지파일은 아래 링크 통해서 다운로드 부탁드립니다 ㅠ 파일이 1개 밖에 안올라가네요)(https://cafe.naver.com/wecando7/11453022) 임보에 다양하게 적용해보시길 바랍니다! 그럼 오늘도 모두의 퀄리티 있는 발전을 응원합니다! 감사합니다!
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