역전세 1억, 이렇게 막았습니다. [슈퍼래빗]

안녕하세요.따뜻하고 지혜로운 투자자가 되고 싶은슈퍼래빗입니다. 저에게도 드디어 그 날이 왔습니다.역전세 첫 번째 역전세 금액은 1억. 어떤 분들께는 역전세로 큰 금액이 아닐 수 있지만저에게는 투자인생에 엄청난 타격을 입을 수 있는부담되는 액수였습니다. 저희 가정은 결혼초기에 마련한 자동차를11년째 타고 있습니다.이제 애들도 커져서 차가 좁고, 수리할 일도 잦아져서중고차라도 사면 안되냐고 조르는 남편에게,차를 20년은 타야지 무슨소리냐며 타박을 준 제가 투자한 물건이 역전세를 맞았으니대출을 받아야 한다고 이야기 할 낯이 없었습니다.@결혼기념일 선물로 받고싶은 것 물어봤더니 돌아온 답변. 소박하네 협상기간 2개월. 저에게는 기다림의 연속인 긴 시간이었는데요우여곡절 끝에 어제 전세 재계약을 마무리 했고 (돈은 더 들어갔지만)역전세 방어 스타트를 그래도 잘 끊은 것 같아서앞으로 남은 역전세도너무 걱정하지 말고 지혜롭게 잘 해결해야겠다!는에너지가 생겼습니다 ㅎㅎ 저처럼 역전세를 앞두고 계신 분들이꽤 많으실 것 같습니다. 그래서 첫 역전세를 어떻게 방어했는지공유해드리려고 합니다. 역전세라고 두려워하고 걱정하기 보다는내가 어떤 패를 쥐고, 어떤 방법으로 협상할 지에 따라결과가 달라질 수 있다는 것을 꼭 알고담담하지만 지혜롭게 대처해서이 시장에서 꼭 살아남으시면 좋겠습니다! 리스크의 시작..내가 왜그랬을까 제가 투자한 물건은광역시에 있는 준신축~준구축 정도 되는 단지입니다.해당 생활권 내에서 선호하는 대단지이긴 하지만매매-전세 갭이 붙지 않아서투자 할 수 있는 시기가 많지 않았습니다. 전형적인 지방 아파트 그래프.. 그래서 이 단지에는 애초부터 투자 할 생각을 하지 못하고주변에 선호도가 조금 떨어지는 단지들을 보며여기 저기 찔러 보고(?) 있었죠. 작년 여름,저는 드디어 고대하던 월부학교에 들어가서반드시 투자를 하고야 말겠다! 라는의지를 불태웠습니다. 그리고 매매가격이 시세대비 싸고전세가가 최대로 맞추어져 있던이 집을 발견하게 됩니다.이 단지의 평균 매매-전세 차이는 6-7천만원이었는데,4천만원이 안되는 투자금으로 매수를 할 수 있다는너무나도 매력적인 물건이었습니다. 그래서 매물임장을 하고,다른 물건들과 함께 비교해 보면서이 투자를 진행할 경우의 장 단점에 대해서생각을 해봤습니다. 장점1. 매매가가 시세대비 싸다.2. 전세가 높은 금액으로 맞추어져 있다.3. 타일 깨짐을 근거로 매매가를 좀 더 깎을 수 있다.4. 인테리어 비용이 안든다. 그러니까 이 집은..투자자가 주인 전세 물건으로 이 집을 매수했는데사정이 생겨서 급히 처분해야 하는 상황이라저에게 매도하려는 것이고,집에 거주하는 임차인은 사실이 집을 분양받아 살던 전 전 집주인이었습니다. 단점1. 새로 전세를 맞출 때, 일부 수리가 필요할 수 있다.2. 전세는 23년 9월 말이 만기다.3. 23년도에는 주변 다른 구에대단지 공급이 예정되어있다.4. 임차인은 그 중 한 단지로 입주 예정이다. 저는 이 때 리스크를 너무 쉽게 생각했습니다.(역전세를 맞아본 적이 없기에..) 아무리 주변에 공급이 있다고 해도생활권이 이렇게 다른데 영향이 있을까?전세가가 너무 높게 맞추어져 있다고 해도전세가가 빠져봤자 2-3천 빠지지 않을까?라는 혼자만의 희망 회로를 돌리고 있었죠. 저는 공급리스크를 뒤로 한 채,매력적으로 보이는 이 물건을 매수했습니다. 그리고 제가 물건을 매수하고 나서시장 상황은 급격하게 안좋아졌고전세가는 곤두박질 쳤습니다.저는 점점 두려움에 휩싸이기 시작했습니다. *복기 포인트 : 전세 최고가는 역전세 맞을 위험이 높다!!전세가에 욕심부리지 말자. 기나긴 기다림그리고 의외의 기회!!기다리는 자에게 복이 있나니... 전세 만기 5개월 전. 제 임차인은 다른 구에 있는입지가 좋은 신축단지에 분양을 받아서입주를 앞두고 있었습니다. 그래서 분양을 받으면서 이 집을 매도했고,주인전세로 살면서 전세 만기 날짜도입주 예정일인 9월 말로 맞춰놓았던 것입니다. 아마도 새 아파트에 들어가기를손꼽아 기다리고 있지 않았을까요? 올해 예상되는 역전세 물건 중에서이 집은, 당연히 세입자를 다시 맞춰야 하는리스크가 가장 큰 물건이었습니다. 새로운 임차인을 구해야 한다면어쩌면 1억을 뱉어야 한다는 두려움이 있으면서도정신없이 시간을 보내며 현실부정을 하다가 만기가 5개월 좀 넘게 남은 4월 어느날저는 임차인분께 연락을 드렸습니다.당연히 나가시겠지 하는 생각으로요. “안녕하세요. OO단지 000동 임대인입니다.다름 아니라 전세 만기가 9월 말로 알고 있는데요,이사 예정이시라고 전달 받았던 것 같아서요.혹시 이후 일정 계획이 어떻게 되시는지 알 수 있을까요?” 그런데 임차인께서는 의외의 답변을 주셨습니다. “집사람과 이야기중입니다.아이 학교때문에 아직 확답을 못드리겠네요.조만간 결정해서 연락 드릴게요.” 응???이사를 안 갈수도 있다고???? 당연히 신축 아파트로 입주할 것이라고 생각했지만사춘기 자녀를 둔 임차인 가정은아이의 학교 전학 문제로의견을 좁히지 못하고 있었습니다. 임차인은 새 아파트로 이사를 가고 싶었으나내년에 고등학생이 되는 사춘기 따님은친한 친구들이 많은 이곳에 남고 싶었던 것입니다. 그래서 매일 매일 간절히 기도했습니다. ㅎㅎㅎ칼로 물베기 같은 이 싸움에서우리의 사춘기 소녀가 승리하게 해주세요!!! 그렇게 시간이 흘러가정의 달 5월이 되었고..여느 때와 같이 임장을 하고 집에 올라오는 길에임차인의 아내로부터 연락이 왔습니다. “안녕하세요. 연락이 늦어서 죄송해요.저희가 이야기를 해봤는데아이때문에 아무래도 더 거주를 해야 할 것 같아요.” 아무래도 더 거주를 해야 할 것 같아요.아무래도 더 거주를 해야 할 것 같아요.아무래도 더 거주를 해야 할 것 같아요.아무래도 더 거주를 해야 할 것 같아요.아무래도 더 거주를 해야 할 것 같아요. “아 네, 그러시군요.” 침착한 척 통화를 이어갔지만 저는 뜻밖의 결과에너무 기뻐서 흥분을 감출 수 없었습니다. “그런데…요즘 전세 가격이 많이 떨어졌더라구요.계약을 어떻게 하면 좋을 지임대인께서 제안을 해주시면 좋겠어요.” 실제로 제가 투자한 단지는매매가는 그나마 방어가 되고 있지만전세가가 정말 많이 빠진 상황이었습니다. 현재 임차인은 3.1억에 살고 있는데그 당시 시세는 2억 ~ 2.5억갱신권을 제외하면 2억~2.3억 선에서 거래가 되고 있었습니다. 제 임차인이 살고 계신 전세보증금과는적게는 8천만원, 많게는 1.1억까지도 차이가 났습니다. 더 큰 문제는 2500세대가 넘는 대단지인데도지난 3개월간 전세 거래가 거의 없다는 것 이었습니다. 임차인과 임대인이 모두win-win 하는 협상안을 제시 저에게는 모아둔 현금이 조금 있었습니다.부동산 시장이 안좋아지자 다음 투자를 포기하고역전세 2건을 막기 위해서 아껴둔 현금입니다. 그래서 이 현금으로 올 하반기에 발생한 역전세를모두 해결해야 했습니다. 여러 가지 상황을 고려했을 때,제가 이 집에 추가로 더 쓸 수 있는 투자금은3000만원+a 였습니다.그래야 남아있는 다른 물건의 역전세도 대비할 수 있습니다. 첫 반모임 때 역전세 관련하여한가해보이 튜터님께서 조언을 주신것을 참고하여머리를 굴리고 굴렸습니다. ㅎㅎ 그래서 방법을 생각해냈습니다. 1. 기존 전세보증금에서 가격을 조금 낮춰서일부 금액을 임차인께 돌려드리고, 2. 새로 계약한 전세보증금과 현재 시세와의 차액에 대한 이자비용을 금리지원비로 드린다. 예를 들어 계산해보면..현재 전세금인 3.1억에서 → 2.8억으로 전세 재계약을 하고3천만원을 돌려드립니다. 그리고 새롭게 계약한 전세금액 2.8억과 현재 전세시세인 2.x억과의 갭,x천만원에 대한 이자 0백만원을 현금으로 드리는 것 입니다. 제 입장에서는 나름의 윈윈의 방법을 찾아낸 것인데요,이렇게 하면 저와 임차인 모두가꽤 만족할 만한 계약이 될 것이라고 생각했습니다. 래빗 side또 다른 역전세 물건을 막기 위해현금 사용을 최대한으로 줄일 수 있다. 임차인 side분양을 받았기 때문에 해당 아파트에 전세입자를 구하고나머지 대출을 갚아나가야 하는 상황,전세보증금은 어차피 나갈 때 받을 돈,임차인의 입장에서는 한번에 목돈이 생기는 것도 좋겠지만어차피 이자로 갚아나가야 한다.오히려 금리지원비 라는 공 돈이 생기는 것이매력적일 수 있다. 그래서 이렇게 제안을 만들어서한가해보이 튜터님께 자문을 구했습니다.그랬더니 튜터님께서는 “하나만 제시하지 말고, 선택지를 주세요.한 가지 솔루션만 제안했을 때는 거절할 수 있으니두 가지를 제시해서한 가지를 선택할 수 밖에 없도록 만들어주세요.” 라는 너무나도 좋은 조언을 해주셨습니다. 그래서 저는 차선책이지만그래도 감지덕지라고 생각하는 2안을 생각해내서임차인께 함께 제안을 드렸습니다. 선택1.보증금을 일부 감액하고,금리지원비를 드린다. 선택2.보증금은 그대로 유지하고,금리지원비를 1안보다 더 많이 드린다. 임차인께서는 몇 일 동안 고민하시더니감사하게도 제가 원했던 1안으로재계약을 하겠다고 하셨습니다. 저는 당연히 새로 임차인을 구해야 한다고 생각했고1억의 역전세를 맞을 뻔 한 투자물건을3500만원으로 막을 수 있었습니다. 역전세를 방어하기 위한 협상 방법을정리해보면, [역전세를 방어하기 위한 협상팁] 1. 역전세를 막기 위한추가 투자금 마지노 선을 정한다.(이 역전세를 막기 위해 얼마를 쓸 수 있나?) 2. 보통 임차인들은 계속 거주하기를 원한다.임차인의 상황을 파악하고서로 win-win 할 수 있는 방안을 제시한다.(가족, 자녀, 대출 등) 3. 하나가 아닌 여러 가지 선택지를 제시해서임차인이 하나를 선택할 수 있도록 유도한다. 부동산 투자를 한다면언젠간 한번은 경험해야 하는 역전세, 만약 역전세가 예정되어 있다면네이버 부동산만 바라보며 걱정하지 말고,내 자금 상황을 점검하고,시장 상황을 객관적으로 확인하고,임차인과 민감하게 소통하여 서로에게 이익이 되는 좋은 제안을 만들어서협상에 성공하시길 바랍니다! 간절히 구하는 자에게는반드시 문이 열립니다. :) 좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!