- 저자: 김인만
- 출판 베가북스
- 발행:2023.07.28.
- 읽은 날짜: 2024.05.09
목차.
1부. 부동산 시장을 읽는 눈을 키우자
1. 롤러코스터 탄 집값
2. 강남 불패는 없다??
3. 과연 금리 때문에 집값 잡혔나?
4. 믿었던 전세의 배신
5. 공급이 부족한 것이 아니었다
6. 공급은 입주 물량을 봐야 한다
7. 무조건 인서울이 정답일까?
8. 인구가 줄어들면 집값은?
9. 부동산 규제의 메커니즘
10. 일본의 잃어버린 20년 따라갈까?
부동산 POINT 1. 빌라왕이 판치는 세상, 전세 사기 당하지 않기
2부. 부동산 투자는 타이밍이다
1. 바닥 시그널 확인하기1, 고점 대비 하락 폭을 보자
2. 바닥 시그널 확인하기2, 미분양 확인하기
3. 바닥 시그널 확인하기3, 패닉 셀 발생자
4. 바닥 시그널 확인하기4, 강남 규제지역 해제, DSR 완화
5. 바닥 시그널 확인하기5, 양도세 특례
6. 내가 팔면 오르고 내가 사면 내리는 이유
7. 타이밍은 과학이다
8. 금리를 보는 3가지 포인트
9. 전세 흐름 중요하다.
10. 결국 심리다, V자냐 L자냐 그것이 문제로다
부동산 POINT 2. 꼭지 시그널 확인하기
3부. 오르는 아파트 고르는 법
1. 시장가치는 이렇게 체크하자
2. 아파트 가격 적정성 확인하자
3. 현재가치는 이런 것이다
4. 조망 vs 소음(플러스 가치 vs 마이너스 가치)
5. 미래가치는 가치상승의 열쇠다
6. 내재가치의 숨은 진주를 찾아라
7. 재건축, 재개발 아파트는 이렇게
8. 아파트 청약 노하우
9. 내 집 잘 사기
10. 내 집 잘 팔기
부동산 POINT 3. 용도지역이란, 규제지역 완화
4부. 반드시 기회는 온다
1. 무주택자는 기회의 문이 열린다
2. 1주택자는 2주택까지는 욕심을 내자
3. 다주택자는 포트폴리오 재구성하자
4. 3기 신도시는 기회다
5. 공공분양 사전청약 뉴:홈 도전하자
6. 서울 재건축, 재개발
7. 1기 신도시 재건축 이제 시작이다
8. 수익형 부동산 옥석 가리기
9. 해외 부동산도 관심 가지자
부동산 POINT 4. 재건축 안전진단
[책 소개]
2023년 7월, 부동산 시장이 긴 침체기에서 조금씩 기지개를 켜고 있다. 유튜브나 뉴스 등 각종 매체에서는 ‘반등 시그널’이라고 외치면서 화려한 썸네일로 눈을 현혹한다. 하지만 김인만 대표는 “역사는 반복되지 않지만, 패턴은 돌아온다.”라고 굳건한 소신을 말한다. 시장의 가짜 신호에 속지 말고 2차 하락을 대비해야 더 큰 수익과 기쁨을 누릴 수 있다는 것이다.
15년간 수없이 많은 컨설팅과 칼럼으로 부동산 데이터를 분석한 김인만 대표의 정수다. 가장 먼저 데이터로 시장 구조와 흐름을 확인하고, 투자의 성패를 가르는 정확한 시그널과 매매 타이밍을 정리했다. 또한 아파트의 핵심 가치를 파악하고 좋은 아파트를 고르는 실전 투자 방법, 자산별 투자 포트폴리오와 이 책을 위해 준비한 추천 투자처와 미래의 호재까지 담고 있다.
[개인총평]
최근 월부 라이브 중 너나위님 추천도서를 통해 해당 책을 알게 되었다. 제목이 좀 어그로 이지만, 책 내용은 참 좋았다. 앞부분에 몰입도가 높아서인지 개인적으로 책에서 나오는 1부,2부의 내용이 가장 인상깊었다.
바로 '부동산 시장 읽는 눈을 키우자'와 '부동산 투자는 타이밍이다' 라는 챕터이다.
책을 쓴 시점은 바닥을 다지고 막 반등추이가 보이는 때 었는데, 저자는 약 15년간 부동산 상승 하락을 연구하면서 그 가운데 펼쳐지는 규제의 완화와 강화, 또 그 가운데 펼쳐지는 투자심리, 시장참여자들의 행동패턴,금리의 변화 등 다방면으로 해석하면서, 지난 장의 상승과 하락, 그리고 역사를 거울삼아 앞으로 펼쳐지게 될 시장의 모습 등을 예측해 보았다. 100% 정확한 예측은 없지만, 과거를 통해 어느정도 대비하고 있으면, '아, 올것이 왔구나. 그때는 그랬으니, 이번에도 비슷할 수 있겠군...'또는 '이번에는 어떻게 흘러갈까?" 라는 식으로 시장에 몸 담구고 있는 한 본인의 경험과 시장의 흐름을 결합하여 자신만의 통찰을 쌓을 수 있을 것이라 생각한다.
영원한 상승도 영원한 하락도 없다. 시장은 늘 상승,하락을 반복해 왔다. 저자의 벌집순환모형 이론으로는
'회복진입기-> 회복기 ->상승기 -> 침체진입기 -> 침체기 -> 불황기-> 회복진입기 -> 회복기 ...'
이렇게 시장은 늘 반복 싸이클을 이어간다는 것이다.
그럼 지금은 과연 어디일까... 라고 스스로 생각해 볼 수 있는 지점이었다.
책이 나온지 1년이 다 되어가는데, 저자가 얘기한 이론에 비추어보니 거의 과거 패턴대로 흘러가고 있다는 것에 놀라웠다. 역사가 똑같이 반복되지 않지만 분명 반복되는 패턴은 있는 것 같다.
또한 이렇게 돌고 도는 부동산 순환 흐름을 알면서도, 막상 내가 당사자가 되고 그 상황 속에 빠지면 불안한 마음에 같은 실수를 반복하는 것이 우리들의 모습이다.P102
=> 부동산 공부를 하고 있음에도 불구하고 이런 순환이 필연적이라는 것에 대한 굳은 믿음이 없이는, 앞으로 몇년간 이어지는 침체기, 불황기를 과연 잘 넘을 수 있을지가 의문이다. 그러니 항상 본인만의 굳은 믿음으로 시장참여자로 살아남아야 할 것이다.
미래를 예측하기가 어렵기 때문에 '가치 대비 싼지 비싼지'를 따지고, 가치 대비 저평가 & 감당가능 하다는 확신이 들면 어느정도 리스크를 감수하고 과감히 '고!' 하는게 바로 투자자의 마인드 인 것 같다.
그런 실력과 확신을 키우기 위해 오늘도 독.강.임 하고, 실전 투자도 하면서 시장에 붙어있자!
[프롤로그 중]
P7 돈은 설탕과 같다. 달콤한 설탕은 행복을 주지만 지나치게 먹으면 건강을 잃는다. 탐 난다고 많이 움켜쥐어도 내가 가질 만큼 이외에는 다 흘러내린다. 내가 노력한 그 이상의 돈은 운이다. 하지만 이 책을 통해서 제대로 된 타이밍을 잡는다면 충분히 운의 확률을 올릴 수 있다.
P29 믿었던 전세의 배신
매맷값을 밀어 올리기도 하고 떠받쳐 주기도 하는 전셋값이 하락했다.
그리고 믿었던 전세의 배신으로 매맷값은 더 많이 떨어졌다.
P33 금융의 지배력 강화. 2009년까진 전세대출 제도 자체가 없었다. 따라서 금리가 올라도 집값에만 영향을 주었지, 전세에는 아무런 영향을 미치지 못했다. 하지만 전세대출이 도입되면서 전세도 매매와 함께 금융의 지배를 받게 되었다.
내 생각=>그때그때의 상황에 따라 시장에 도입되는 제도에는 다소 차이가 있다. 그렇기에 '시장이 과거와 달리 흘러갈 것이다'라는 생각이 그 당시 시장참여자로 있을 땐 지배할 것 이다. 하지만 크게 봤을 때, 시장의 방향보다는 정도의 차이에 영향을 준 것 같다. 하락 할 땐 더 급격하게 하락하고, 상승할 땐 더 급격하게 상승하면서 오버슈팅되는... 하지만 지나고보면 큰 틀에서 방향은 비슷하게 흘러간 것 같다.
P37 결국 공급이 부족했던 것이 아니라 집값이 더 상승할 것 같은 기대감과 지금 집을 사지 않으면 영원히 내 집 마련의 기회를 놓쳐버릴 것 같다는 두려움이 폭등을 부른 것이다.
내 생각=> 공급과 수요의 이론으로 상식적으로 생각했으나, 지나고 보니 아파트 공급에만 주의를 기울였지 수요의 변화에 예민하지 못했다. 그렇다. 사람들은 항상 자신한테 유리할 것 같은 방향을 선택한다. 전세가가 과도하게 오르면 월세로, 또 전세가가 내려서 월세보다 이득이면 다시 전세로... 집값이 오를 것 같아서 나만 낙오자가 된 것 같은 느낌을 받으면 굳이 안사도 되는 집도 사면서 시장참여자로 들어온다.
유튜브가 발달되면서 사람들의 학습효과로 더 똑똑해진 것이라 믿었는데, 실제 나도 시장참여자 었는데 꼭지때 부동산에 눈을 뜨면서, 꼭지장에 참여자로 들어왔다. 다음장도 나같은 뒤늦은 시장 참여자는 항상 있을 것이라 믿는다. 그러니 싸이클이 생기고 돌고 도는 시장원리가 불변의 법칙처럼 작동하는 것 이라 생각한다.
제2부. 바닥시그널 확인하는 방법>>
1. 바닥 시그널 확인하기1, 고점 대비 하락 폭을 보자
2. 바닥 시그널 확인하기2, 미분양 확인하기
3. 바닥 시그널 확인하기3, 패닉 셀 발생자
4. 바닥 시그널 확인하기4, 강남 규제지역 해제, DSR 완화
5. 바닥 시그널 확인하기5, 양도세 특례
이 시그널들이 너무 와닿았다. 실제로 사람들의 행동패턴들이 지지난장, 지난장에서 똑같이 반복되었다는 것.
그리고 정부가 아껴쓰는 카드들이 언제 어떻게 시장에 도입되는 지도 흥미롭게 지켜볼 만 하다.
정말 그 아끼는 카드들이 지난 정부 때 나왔던 것처럼 동일하게 나올까... 아니면, 예상외로 나오지 않을까, 그것도 사실 너무 궁금하다.
이렇듯 우리는 미래를 알 수 없기에, 예측보다는 대응을, 즉 현재 우리가 할 수 있는 것에 집중하는 것이 낫다...
라는 결론을 스스로 내리게 된다.
<책 뒷면 내용>
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