[지방투자기초반 13기 호바나] 2주차 강의 후기! (with 부자대디튜터님)

안녕하세요! 호바나라고 합니다!

지방투자기초반 강의 2주차!

지방투자기초반 2주차 강의후기 입니다!

실전투자의 중요성을 강의해주신 튜터님!

00지역에서도 꼭 등기를 쳐야겠다는 확신을 얻게 되어서 좋았습니다!

부자대디튜터님! 감사합니다!

한층 더 업그레이드 된 강의였습니다!

2강! 시작합니다!

Part.2-1 지금 00지역을 알아야 하는 이유.

여기 지금 주목하세요!

이번 강의를 들으면서 가장 크게 느낀 부분은

공급이라는 리스크는 지방에서 중요하지만

과연 그 리스크가 줄어드는 시점에

기다리고 있어야만 할까...?

다른 사람들과 다르게 생각하고 행동하는 부분이

정말 중요하겠다라고 느꼈습니다.

현재 매매와 전세 하락폭이 줄어들면서

랜드마크 단지도 여전히 싸고

그 밑에 있는 단지들의 가격은

절대적 저평가 수준이었습니다.

KEY POINT는 안정적인 수요와 폭발력을 가진 도시로

공급이 많다고 마냥 후순위로 둘게 아니라 기회를 잡아야한다.

벤치마킹 #1

1. 공급이 중요하지만 리스크가 크다고

마냥 기다리지 마라.

2. 중심접근성과 학군과 환경이 중요한 도시.

3. 공급지도를 통해 어디에 얼만큼 입주하는지 체크.

Part.2-2 00지역 입지분석!

00지역! 많이 궁금했어요!

00지역의 입지분석을 보면서

저도 임보에 추가로 많이 녹여야 겠다는

부분이 상당히 많았습니다.

인구

데이터를 볼때 특히 연령별 비율을 볼때

질적인 부분 말고도

양적인 부분을 같이 보며 분석하는 것이

중요한 부분이었습니다.

지역 내 신축이 많이 생기면

사람들은 충분히 그곳으로 이동합니다.

(강의에 나온 그 지역 처럼!)

직장

전국 100대 기업이 없고

양질의 일자리는 적지만

일자리의 규모는 컸습니다.

특히 좋은 지역은 역시나

대기업 등 고소득이 많았습니다.

학군/환경

전국에서 알아주는 학군지도 지역내에 있으며

정말 넘사벽 수준이었습니다.

1등지역과 2등지역은 차이가

생각보다 컸으며 그만큼 의미있고

가격 폭발력이 있는 곳이었습니다.

환경 부분에서도 전국에서 구매력이 높고

사람들이 좋아하는 에르메스 매장도 입점한

백화점이 있었습니다.

현재는 도시 전체의 환경이 변하는 중입니다.

신축과 더불어 변하는 도시의 모습에서

기회는 있다고 생각하였습니다.

교통

지하철의 수요가 있고 교통의 의미가 있습니다.

이왕이면 역세권이고

학군은 역세권이 가지는 힘을

넘어서는 모습도 볼 수 있었습니다.

공급!

23년 역대급으로 많은 물량이고 24년도 많습니다.

다만, 그 이후부터는 줄어들며

착공실적이 낮아서 추가 공급에 대한

리스크는 많이 줄어들고 있습니다.

KEY POINT는 규모도 있고 구매력이 있는 도시이다.

가격의 폭발력을 지닌 도시로 현재 도시 전체가 곳곳에

신축의 환경으로 변하는 중이다.

벤치마킹 #2

1. 학군이 유명한 지역은 수준이 어마어마하다.

2등과 격차는 분명히 존재.

2. 숨겨진 공급 찾기!

(직방을 통하여!)

3. 지방에서 역세권의 의미가 있는 지역.

(중심접근성이 있는 단지 중요)

Part.2-3 지역분석 주의점과 00지역 가격분석

이러한 것들을 주의하고 보세요!

우리가 물건을 보고 투자할지 말지 결심하는

가장 중요한 부분은 저평가입니다.

가치 대비 싼 물건을 유심히 봐야합니다.

지역분석 주의점

전세가율만 보고 투자할지 말지

판단하지 않는 것이 중요합니다.

투자금 또한 마찬가지입니다.

5천만원이라는 것을 기준으로 삼아서

딱 차이값만 보고 투자대상을 결정하는

행동은 금물입니다.

전세 레버리지 투자는 전세가의 가치와

(전세가 변화, 거래량)

리스크(상승폭, 상승기간) 확인이 필수입니다.

가격분석

현재 매매 가격은 여전히 쌉니다.

단지 마다 가격을 보면서

전고 대비 현재의 가격을 기준으로

하락율을 파악하여 저평가를 판단해도 됩니다.

아직은 전세가격이 낮은데 무리하지말고

전세가격이 오르고 지켜보며 투자하는 것이

좋다고도 말씀을 해주셨습니다.

KEY POINT는 전고점 대비 매매 가격이 30% 이상 하락한

단지들은 절대적인 부분에서도 가격이 저렴하다고 볼 수 있다.

향후 전세가 트래킹이 굉장히 중요한 지역!

벤치마킹 #3

1. 좋은 구는 할 수 있으면 다하기!!!

(신축부터 구축까지!)

2. 외곽 구축 보다는 좋은 곳부터 기회를 잡아라!

(상급지도 싸니까)

3. 학군지에서는 아무래도 30평대 수요가 높다.

Part.2-4 투자결론과 1등뽑기!

여전히 어려운 결론 파트 부분!

이번 강의에서 하이라이트였는데요!

투자결론 부분 1등뽑기 과정에서

1등뽑기는 좋은 걸 뽑는 것이 아닌

투자를 할 수 있는 것을 뽑아야 함의

중요성을 굉장히 크게 느꼈습니다.

지금은 좀더 생각하고 비교해가며 뽑고있지만

과거에는 그냥 가격이 떨어지고 좋은 단지로만

뽑곤 했습니다. 그러다보니 실제로 투자가

어려운 단지들 투성이기도 하였습니다.

본질은 가치 대비 싼 가격.

즉, 저평가가 먼저 입니다.

투자금, 조건, 리스크 등은 상황입니다.

현재 절대적 저평가의 모습을 보이고 있으며

거기에 상대적 저평가의 단지들을 더하면

정말 수익과 수익률 둘다 극대화 할 수 있는

단지들에 투자하고 싶은 마음이 컸습니다.

진짜 1등 뽑기 과정은 보고서를 위해 뽑지말고

진짜 내가 투자한다고 생각하고 현재 상황에 맞춰

뽑는 부분이 중요함을 느꼈습니다.

KEY POINT는 1등뽑기의 과정을 보며 그냥 좋은 단지를 뽑는 것이 아니다.

현재 나의 상황과 투자 범위를 설정하여 거기에 맞게

적당한 단지를 뽑고 타겟으로 설정하여 기회를 봐야한다.

벤치마킹 #4

1. 잔금 금액 확인 : 보유자금+가용대출

2. 투자 타켓 : 잔금금액 + 1억 정도 설정!

(좋은 것에서도 기회가 오니까)

3. 절대적 저평가인 만큼

상대적 저평가 단지를 복합적으로 판단.

"투자하지 않고는 돈을 벌 수 없어요"

"지방은 이율이 좋은 금융 상품이예요

지방에서 현금 만들어서 수도권에서 자산시스템 만드세요"

"끝까지 실현해서 성공해야 의미가 있어요"

"지금 나에게 주어진 상황이 앞이 컴컴하지만

그래도 할 수 있다고 생각하고 행동해야해요"

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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!