[지기11기 50조 부추나동] 2주차 강의 후기

부자대디님의 임장지에 대한 경험이 꽉차게 녹아난 2주차 강의

쉴틈없이 숨가쁘게 들었습니다 ㅎㅎㅎ

직접 가보시고 느끼셨던 지역에 대해

그때의 가격과 현재의 가격을 비교해주시며

지금이 얼마나 싼 곳인지! 저평가 된 지역인지!를

팍팍 느끼도록 강의해주셔서

이 지역에 대해 제대로 공부해볼 수 있는 기회가 되어 감사했습니다.

마침 이번 임장 지역과 강의 지역이 동일하여

임장을 다니는 내내 부자대디님의 강의가 머릿속에서 떠돌아 다녀 좋았어요 ㅎㅎ

제가 지금 걷고 밟고있는 이 지역을

튜터님은 얼마나 많이 걷고 돌아다니셨을까를 생각하니

더운날 지치고 힘들어도 한 발자국이라도 더 걷게 되더라구요!

이번 강의를 듣고 반드시 적용해야할 점을 정리해보았습니다.

*임장보고서를 쓸때 이 장표를 왜 쓰는가를 정확히 알아야 함.

보고서만을 위한 임보가 아닌 직접 투자를 가능하게 하는 임보가 되어야 하니

내가 쓰고있는 이 페이지를 왜 써야하며 무엇을 의미하는 지를 판단할 수 있어야 함.

(위성지도를 왜 보는지, 지적 편집도를 봐야하는 이유, 인구를 조사해야하는 이유 등을

정확하게 답 할 수 있어야 함)

*임보작성시 한 분야가 끝나면 반드시 1page로 정리할 것

그렇게 해야 나중에 다시 임보를 봤을 때도 이 지역에 대해 빠른시간 안에 한 눈에 파악할 수 있고

정리를 하면서 지역에 대한 총괄 이해도가 높아질 수 있을 것 같음.

인구에 대해 몇 페이지씩 조사를 한다 해도 반드시 마지막에는 원페이지 정리 꼭 할 것

*임장 가기 전후 예습&복습 철저

이 때 예습이라 함은 손품으로 지역에 대한 철저한 사전조사를 마쳐야 하고,

복습이라 함은 다녀온 후 복기를 뜻함.

특히 지방 임장은 다시 방문하기 어렵기 때문에 가급적 임장 당일, 진짜 힘들면 익일 오전까지는

복기 정리를 마쳐야 함.

사실 지금도 임장 끝나고 오면 너무 힘들어서 정리하고 잠드는게 힘들고 습관화 되어있지 않지만

이는 반드시 적용해야하고 습관화 시켜야하는 부분임.

내 뇌를 믿지말자... 기억은 빨리 휘발된다! 이 점은 열기때 너바나님도 강조하신 부분이다!

*임장시 이 지역의 가격을 결정하는 요인이 무엇이지?를 늘 고민하면서 다닐 것

임장 다니다 보면 그냥 단지를 봐야하니까, 분임 해야하니까, 매임 해야하니까 하고

의무적으로 기계적으로 다니는 경우가 허다하다.

내가 투자를 하기 위해 이 곳에서 발아프도록 임장하는 거지

보고서를 채워야 하니까, 튜터님이 하라니까 하는거지라고 아무생각없이 다니지 말고

투자적 관점에서 임장을 하려고 노력하자.

*투자의 본질을 잊지 말 것 : 싸게 사서 비싸게 판다.

이 원리만 깨닫고 훌륭하게 적용시킨다면 돈은 저절로 벌린다고 하셨다.

저평가된 지역을 가격이 충분히 올랐을 때 팔아야 한다.

이것을 위해 지역에 대해 열심히 공부하는 것이고 임장 다니는 것이다.

보고서를 위한 공부가 아니다. 본질을 잊지말자.

*지금 같은 하락장 때는 호재파트를 반드시 따로 정리해 두어야 함.

이미 가격이 반영 된 호재와 상승장때의 호재는 이미 늦은거.

호재는 반드시 실현될 수 있는 것을 가정하고 투자에 접근해야 하지만

하락장때는 가격에 반영되기 전이기 때문에 따로 정리하여 트래킹 해나가야 함.

(그래야 내가 호재가 낀 물건을 가격이 오르기 전에 살 수 있으니까!)

*전세가율만 보고 판단하면 안 됨. 매매가, 전세가 모두 저평가 여부를 반드시 판단하라!

전세가율이 높아야 투자금이 적게 드니 전세가율만 보고 투자 단지를 초이스하는 우를 범하면 안 된다.

이는 저평가가 아닌 저가치의 아파트를 고를 수 있는 위험이 높다.

가격이 싼지를 봐야지 싼 가격의 아파트만 보면 X

*하락장때는 좋은 곳을 먼저 보라.

현재 시기에는 안좋은 지역 보다는 좋은 지역을 우선적으로 봐야함.

좋지 않은 지역은 후에도 충분히 투자할 기회가 온다.

*생활권 보다 내가 투자하는 단지가 더 중요하다.

임보 쓸 때 생활권을 나누라 하고, 그 생활권 중 순위를 매겨라고 하고,

그러다보면 생활권에 집착하게 될 수 있다. 1등 생활권의 모든 단지들이

3등 생활권의 모든 단지들보다 좋다고 오판하면 안 됨.

중요한 것은 내가 투자하는 단지임. 그 단지가 충분히 좋은 메리트가 있는 지, 투자 가치가 있는지를 봐야 함.

*절대적 저평가와 상대적 저평가를 함께 고려하라.

절대적 저평가는 필수임. 여기서 상대적 저평가가 함께 적용되어야

최고의 수익을 낼 수 있음(너바나님이 열기때 하신 말씀)

상대적 저평가를 판단할 수 있게 되려면 비교평가 지역이 늘어야함.(=앞마당 늘리기)

*대출 가능금액은 최대한 보수적으로 잡을 것.(생각지 못한 부대비용이 더 들 수 있기 때문)

*임보작성시 투자결론을 내릴 때는 실제 투자 해본다고 생각하고 쓰라.

얼렁뚱땅 결론을 내야하니까 내는 결론 말고

내가 이 단지에 실제로 투자해본다고 생각하며 결론 내려보기. 이 떄 반드시 내 생각을 정리해야함!

마지막으로 가장 중요한 말씀

"보고서를 위해서 말고 진짜 투자하려고 하세요"

과제하고 임장다니고 하면 본질을 자꾸 잊게 됩니다.

문신처럼 새겨두라는 너바나님의 말씀이

괜히 나온 말씀이 아니신 것 같습니다...ㅎㅎ

부자대디님께서 월부학생들을 위해 목청껏 외친 포인트들을 꼭 적용하겠습니다!