집 샀는데 망했다.
정확히는, 산 지 6개월 만에 거래가 뚝 끊기더니, 1년 후에는 가격이 2억이나 똑 떨어졌다.
어디까지 떨어지는 거지?
언제 다시 올라오는 거지?
그래프가 수직 하락할 때, 그의 심장도 곤두박질쳤다.
그 집은 매달 월급의 70% 이상, 꼬박 몇 년을 모아 마련한 신혼집이었다.
아내가 건넸던 “좀 더 천천히 사면 안 돼?”라는 물음에 나를 믿으라고, 실행력 있게 밀어 붙였던 자신을 후회했다.
“집을 빨리 사려고 했던 이유는 거창한 건 없었어요. 어렸을 때 전세 살았는데, 못 하나 박을 때도 허락을 다 받고… 그런 게 싫었거든요. 부모님께서 집을 팔고 폭등기에 고생하시기도 했고요.”
기억 속에 담아 둔 작은 것들이 켜켜이 쌓여 그를 조급하게 했다.
그래서 그는 ‘집은 사두면 오를 거라’는 막연한 믿음으로 무작정 집을 샀다.
“재테크라는 개념이 아예 없었고요. 주식 계좌도 있기는 했는데, 아는 형님이 이거 올라! 라고 하면 들어가 보는 정도였죠. 그러다 집을 샀는데, 하필 그때가 2021년. 우리나라 서울 수도권 집값이 가장 비쌌던 시기였던 거예요. 전 공부도 안 하고 무작정 샀으니까 그걸 몰랐고요.
나중에 집값이 떨어지고 나서야 아뿔싸 싶었죠.”
뭣 모르고 산 집이 하락하고, 그를 덮친 것은 무력감이었다.
‘세상은 왜 나한테만 이러지?’
‘나 이제 대체 어떻게 해야 돼?’
꼬리처럼 따라온 패배감, 박탈감. 그 속에서 그는 월급쟁이부자들을 찾았다. 유튜브 댓글, Q&A에 할 수 있는 모든 것을 다 물어보고 내가 사고 쳤으니 내가 해결한다, 는 결자해지를 결심한 이후였다.
그리고 5년 후, 2026년. 현재 그는 월부의 대표 강사 '진심을담아서'로 활동 중이다. 이제 그는, 특히 그의 과거처럼 첫 투자나 내집마련에 어려움을 겪는 사람들이 가장 먼저 찾는 사람이 되었다.
그 때 잘못 산 집은 어떻게 했을까?
대체 5년 동안 뭘 어떻게 했길래, 내집마련 이후 투자로 노후준비를 끝낼 수 있었을까?
한 번 삐끗한 사람도 당신처럼 일어설 수 있을까?
일진일퇴를 반복하는 부동산 시장에서 물음표가 솟구치는 분들을 위해,
진심을담아서님의 5년을, 지금 만나본다.
Q. 처음 마련하셨던 신혼집은 어떻게 하셨나요?
21년 상승장, 꼭대기에 사서 아직까지 회복을 못했고, 그래서 아직 보유 중이에요.
제가 친구들보다 결혼을 빨리해서 주변에 재테크나 부동산을 이야기 할 사람이 없었어요. 사실 그 집을 살 때 저만 사자고 그랬고 아내나 가족들은 약간 반대했거든요. 경험이 많지 않으니 전세 산 뒤에 결정하자는 식으로요. 그래서 혼자 알아보고, 혼자 산 뒤에 잘못 샀다는 걸 깨닫고 나니까 너무 만회하고 싶었어요.
정말 다행인 건, 제가 그 집 사기 직전에 월부 유튜브를 봤었다는 거예요. 그때는 이런 저런 채널들을 스치듯 몇 개 봤을 때인데, 그때 너나위님이 ‘내집마련은 해도 되는데 감당할 수 있는 범위에서 해라’라고 말하셨었거든요.
그래서 첫 내집마련이니까 대출을 좀 더 끌어올 수도 있었는데 그렇게 안 했어요. 딱 주택담보대출, 갖고 있는 현금. 이렇게 두 가지만 해서 집을 샀거든요. 지금 생각하면 그때 스치듯 들은 그 말을 기억하고 무리하지 않아서 참 다행이죠.
Q. 그 집 값이 떨어지고, 본격적으로 부동산에 들어오셨군요.
아무것도 모른 채, 월부를 알게 돼서 강의를 들었어요. 물어볼 거 다 물어보고 나니까 강의를 듣고 제대로 배워야겠다 싶었거든요. 그때는 뭘 잘 몰랐고, 남들이 목표를 적길래 따라서 저도 인생 목표는 50억, 2025년에는 순자산 10억 달성, 이란 목표를 적었고요.
처음에 투자를 마음 먹은 건, 저는 이미 내 집이 있는 상태였고, 가진 종잣돈을 거의 내집마련에 쏟아붓은 상태여서… 두 채의 집에서 살 수는 없잖아요? 그러니 투자를 해서 이걸 만회해야겠다고 생각했던 거죠.
Q. 내집마련이 아무래도 결과가 좋지 않았는데, 투자한다고 할 때 가족들 반응이 괜찮았나요?
당연히 좋아하지 않았죠. 처음 산 집도 결과가 좋지 않았으니까요. 저도 과하게 가족들을 설득하려고 하지 않았고, 대신 매일매일 달라진 제 모습을 꾸준히 1년 간 보여줬어요.
예전에는 충동적으로 ‘내집마련 하자!’였다면, 이제는 매일 아침 일찍 일어나서 독서하고, 퇴근하고는 부동산 공부하고, 주말에는 임장 다녀오는 루틴을 반복했고요. 가족들도 처음에는 한 달, 두 달하고 말겠지 하더니 제가 9개월, 10개월 계속 하니까 믿어주더라고요.
그리고 정말 신기하게도, 꾸준히 공부하다보니 보이더라고요. 제가 첫 집을 사면서 했던 실수들이요.
Q. 어떤 실수들이었을까요?
크게 두 가지가 있는데요. 첫째, 나 스스로 아는 사실이 아니라 부동산 사장님이 하는 말에 넘어갔어요. “이거 되게 괜찮은 거야.” 그걸 찰떡같이 믿었죠. 이거 아니면 안 된다는 부동산 사장님 말씀에 다른 후보도 있었는데, 살펴보지도 않았고요.
둘째, 내가 아는 세상이 전부라고 생각했어요. 예를 들면, 저는 저층에만 살아왔고 친구들도 전부 저층 살았어요. 그래서 비오면 바로 우산 가지러 갈 수 있고, 엘리베이터 수리해도 바로 갈 수 있어서 늘 저층을 좋아했어요. 그런데 이게 제 관점일 뿐이란 걸, 다른 사람 관점에는 저층이 선호도가 일반 평층보다 높지 않다는 걸, 그때는 몰랐어요.
사실 이건 여담이지만, 저는 오히려 처음에 실수해서 다행일 수도 있겠다 싶어요. 사람이 살다보면, 실수 혹은 수익의 하락은 피할 수 없거든요. 하지만 저는 이미 초반에 그 문제를 겪었고, 반면교사 삼아 원칙을 잡고 쌓다 보니 기반이 더 단단해졌어요. 종잣돈 1천만원일 때 실수하는 것과 1억일 때 실수하는 것은 손실의 파워가 다르니까요. 오히려 초반에 실수하니까 스스로 투자 원칙도 더 강하게 지킬 수 있었고요.
물론 그 이후로 실수 하나도 없이 잘 했다는 건 아니에요. 하지만 원칙은 철저히 지키려고 노력했어요.
Q. 첫 투자 이야기가 나와서, 그때도 실수를 하셨나요?
첫 투자 때는 실수라기보다는 정신이 없었어요. 첫 투자지가 부천이었는데, 1호선을 타고 세 갈래로 나뉘는 지점이 있어요. 거기서 어떤 1호선을 타느냐에 따라 동탄, 부천.. 이런 식으로 나뉘거든요. 그런데 제가 그런 지식이 없다보니, 1호선을 잘못 타서 안양 관악역으로 갔죠.
퇴근하고 허겁지겁 지하철 탔는데 잘못 탔지, 다시 택시로 갈아탔는데 또 1시간 걸리지, 부랴부랴 갔더니 부동산 사장님이 늦었다고 뭐라고 하시지… 정말 정신 없었어요. 그 단지 앞에 앉아서 한숨 쉬고 컵라면 하나 먹고 집에 갔던 일이 아직도 기억나요.
지금은 이미 부천 임장만 수백 번을 갔고, 전문가가 됐지만, 그런 시절도 있었어요.
Q. 첫 투자지가 부천이셨군요! 전문가가 보는 지금의 부천은 어떤지 궁금하네요.
부천은 이미 75만 인구가 사는 1기 신도시예요. 부천과 비슷한 곳으로는 고양시 덕양구, 군포시 산본, 수원시 영통 같은 곳이 있고요.
이곳은 기본적인 가치가 보장되는 지역이에요. 왜냐하면 도심권, 강남권 같은 업무지구로 1시간 이내에 다 갈 수 있거든요. 그래서 집값 자체는 서울보다 낮은데, 전세가와 그 흐름이 서울과 거의 비슷해요. 전세 수요가 그만큼 있다는 얘기고, 살기 좋고 쾌적하다는 거죠.
그래서 내가 서울에 살기에는 조금 예산이 부족하신 분들께는 매력적인 대안이 되는 곳이에요.
Q. 살기 좋다는 건.. 어떤 의미일까요? 공원이 많다? 편하다? 이런 뜻일까요?
한 번 제가 상상을 펼쳐드릴게요.
자, 평일에 월화수목금 열심히 일하고 토요일에 살짝 늦잠 자고 일어났다고 생각해 볼게요. 어때요? 쫘아악 기지개를 펴고 일어났더니 아내가 커피 한 잔 하고 싶대요. 아이도 놀러 나가고 싶다고 하고요. 그래서 근처에 뭐, 비싼 커피도 아니고, 저가형 커피점을 방문해요. 1기 신도시는 그런 프랜차이즈들이 많고, 또 몰려 있거든요.
마침 커피 한 잔을 픽업하고 보니, 맞은편에 맛있는 소금빵집이 있어요. 소금빵도 사서 가족들과 근처 공원에 가요. 1기 신도시는 어딜 가도 벤치나 공원같은 공간이 잘 돼있거든요. 봄날에 따뜻한 햇볕과 잔잔한 바람을 맞으면서 아이스 아메리카노랑 소금빵, 소시지 빵 먹으면서 좀 쉬었어요.
그러다가 이번에는 아내가 사고 싶은 니트가 있다고 쇼핑이 하고 싶다는데 백화점이 바로 공원 앞인 거예요. 1기 신도시, 특히 부천은 백화점이나 마트도 많거든요. 가자! 이러고 할인하는 니트 잘 사고 나면 어느새 늦은 오후예요. 그럼 가로수 그늘이 선선한 바람과 어우러져서, 그걸 맞으면서 집에 돌아오죠.
어떠세요? 굉장히 무해하죠? 이런 상상이 가능한 곳이 1기 신도시들, 부천의 특징이에요. 어딜 가더라도 공원, 백화점이 가깝고, 밤늦은 귀가도 길이 쾌적하고 사람이 많다보니 안전한 곳이요.
Q. 상상만해도 평화롭네요. 부천이 그런 도시인 줄 몰랐는데… 혹시 요즘 봐도 괜찮나요?
지금 시기도 매수하기 괜찮아요. 서울 수도권 시장은, 2021년 6월부터 2022년 6월 사이, 그 때가 가장 집값이 비쌌던 시기, 즉 전고점인데요. 지금 그 전고점 가격만큼 다다른 단지가 서울에는 굉장히 많아요.
하지만 부천은 아직 전고점 가격보다 아래인 단지들이 굉장히 많아요. 그러니까 가격적으로 메리트가 아직 있고, 잃을 확률이 낮은 지역 중 하나라는 생각이 들어요.
추가로 유의할 점을 말씀드리면, 출퇴근 시간을 잘 생각하셔야 해요. 출퇴근 해보셨죠? 아시겠지만, 시간이 10분, 15분 지연 될 때마다 어떠세요? 좀 그렇죠? 1분 늦어질 때마다 약간 늙는 기분 들잖아요. 부천은 크게 1호선, 7호선이 지나가는데, 어떤 단지냐에 따라 역 접근성이 좀 애매한 곳들이 있어요.
그리고 실제 단지에 가보셨을 때 주차장, 보도블록 등 관리 상태도 보셔야 할 것들이 있고요. 그래서 보통 강의하거나 하면, 일반적으로 부천 분위기, 생활권별 설명은 기본이고 기술적인 영역으로 부동산가서 확인해야 할 것들, 예를 들면 계약같은 것들… 다 알려드리고 있어요. 단지를 보고 내게 맞는 투자처도 스스로 선택할 수 있고요.
Q. ‘내게 맞는 투자처’를 꼭 알아야 하나요? 지역만 정하면 되겠지 싶은데… 모르면 손해보나요?
예를 들어, 내가 1억이 있으면 1억으로 부천에서 살 수 있는 단지들을 쫙 보고, 그 중에 가장 내 마음에 드는 걸 스윽 선택할 수 있는 가이드를 드린다고 생각하시면 쉬워요.
사실 내가 돈이 4천만원 밖에 없다면, 4천만원짜리 후보를 봐야하고, 2억이 있다면, 2억짜리 후보를 보는 게 맞잖아요. 문제는 지역만 보면 그 지역 안에서도, 후보가 되는 단지들의 가격들이 천차만별이라는 거예요. 어떤 단지의 최선은 5천만원이고, 저건 7천만원이고… 일일히 파악하기 굉장히 어렵고, 그 최선의 투자처의 기준도 어려우실 수 있어요.
물론, 내게 맞는 투자처를 모른다고 큰 문제는 생기지 않아요. 하지만 아쉬우실 거예요.
제가 경험해보니, 부동산은 회귀가 안 되거든요. 주식처럼 중간에 투자했다가 일부 손절하고, 뺄 수 없어요. 내가 만약 1억으로 A단지를 샀는데, 막상 사고 나니 다른 단지들이 눈에 들어와 후회가 되어도 되돌릴 수 없다는 거예요. 그러니 ‘내게 맞는 투자처’를 아는 일이 정말 중요합니다. 부동산에서는 같은 돈을 넣어서 더 벌 수 있는 차이가 확실하니까요.
Q. 듣고 보니 제가 투자를 안일하게 생각한 것 같아요. 진담님만의 투자 철학도 있으실 것 같은데..?
철학이라고 말하기는 민망하고, 이런 생각은 해요. ‘완성도 있는 투자자가 뭘까?’ 라고 누가 묻는다면, 저는 세 가지 이해도가 높은 사람이라고 생각해요.
첫 번째는 투자 자체에 대한 이해도예요. 지금 시장이 시기적으로 어떤 상황인지, 이 자산의 가치는 어떤지, 내가 감수해야 할 리스크가 무엇인지 가늠할 수 있는 능력이에요. 두 번째는 종목에 대한 이해도예요. 부동산이면 부동산이, 주식이면 주식이 어떤 메커니즘으로 돌아가는지 아는 것이고요. 이 두 가지는 강의나 칼럼, 유튜브를 통해서 레버리지가 돼요. 배울 수 있는 영역이에요.
하지만 레버리지가 안 되는 세 번째가 있어요.
바로 나를 잘 아는 것, 나 자신에 대한 이해도예요. 내가 언제 조급해지는지, 언제 섣부른 행동을 하려는지, 언제 감정적이 되는지. 이런 것들이 사람마다 다 달라요. 그걸 잘 아는 사람이 현명한 사람이고, 좋은 투자자는 결국 현명함에 가깝다고 생각해요. 그런데 나 자신과의 대화가 말처럼 쉽지 않아요. 제가 갑자기 '진담아, 대화해보자' 이런다고 대화가 되는 게 아니니까요.
그래서 독서를 합니다. 책을 읽으면 많은 생각들이 오가잖아요. '이 사람 맞는 말 하네', '이건 좀 공감이 안 돼', '이렇게 생각해볼 수도 있겠구나.' 저는 그게 다 나 자신과의 대화라고 생각해요. 그 데이터가 쌓이면서 스스로에 대한 이해도가 올라가는 거고요. 제가 감사일기를 쓰는데, 마찬가지예요. 오늘 안 좋은 일이 있었지만, 집에 와서 아내랑 이야기하고 편하게 잠들 수 있음에 감사하다. 이런 것들도 결국 나와의 대화라고 생각해요.
Q. 투자가 단순히 돈을 불리는 일이 아니라 나의 성장, 성숙과도 연결되어있다고 보시는군요.
10억이란 자산을 얻고, 불리면서 인생 자체가 크게 달라질 줄 알았는데, 그렇지는 않았어요. 다만 달라진 게 있다면 노후에 대한 불안함이 많이 사라졌어요. 예전에는 회사 생활을 뭔가 쫓기듯이 했던 것 같아요. 상사가 뭐라고 하면 괜히 불안하고요. 지금은 그때보다 훨씬 여유로워진 느낌이에요. 삶의 주도권이 외부에 있다가 내부로 온 느낌이랄까요.
예전에는 제 기분이 사회적 인정으로 결정됐어요. '김 대리 일 잘해, 못해' 이런 평가에 따라 기분이 달라졌는데, 지금은 예전보다 훨씬 의연하게 받아들여요. 그것과 상관없이 제 삶을 안정적으로 운영할 수 있는 기술과 자산이 생겼으니까요.
Q. 10억을 벌어서 그런 변화가 생긴 걸까요?
10억을 벌어서, 돈을 벌어서, 라는 결과 때문에 변화가 생긴 건 아니에요. 장담할 수 있어요. 그보다는 ‘돈 버는 과정’으로 제 태도가 달라졌다고 보는 게 맞아요.
투자라는 일이 사실, 내 뜻대로 늘 되지 않거든요. 갑자기 전세 세입자가 다섯 달 연속으로 나간다고 해서, 7월부터 12월까지 매달 새 세입자를 구해야 했던 적도 있었어요. 회사는 미친 듯이 바빴고, 세상은 편하게 투자하도록 내버려두지 않으니, 모든 게 원망스러웠던 때도 있고요.
그러니 지금 제 태도의 변화는 10억 달성해서 변한 게 아니에요. 10억을 달성할 때까지 읽었던 책들, 투자했던 아파트들, 만났던 세입자와 부동산 사장님, 주변과의 관계. 그걸 통해서 피드백을 받고 개선하고 나아갔던 그 과정 속에서 다듬어진 거죠. 무엇보다, 10억 달성하고 얻은 것 중 가장 큰 건, 10억이 없어도 다시 해볼 수 있겠다는 자신감이에요.
Q. 만약 첫 내집마련을 실패했던 그때의 진담을 만나면 어떤 대화를 나누고 싶으세요?
잘될 거니까 너무 걱정하지 말라고 할 것 같아요.
그땐 너무 조급하고, 막막하고, 무력하고, 박탈감도 들고 그랬는데… 지금 돌아보면 잘될 건데 뭘 그렇게까지 걱정했나 싶거든요. 공부하고 시작했어야 했는데, 하는 후회도 컸고 나 이미 한 번 망했는데, 만회 할 수 있을까 두려움도 컸고요. 그래서 지금의 저라면 아주 분명하게 이렇게 말해 줄 거예요.
늦지 않았으니까, 괜찮아.
지금 집을 살까 말까 고민하는 분들, 집을 사고 후회하는 분들께도 같은 말을 전하고 싶다고 했어요.
더 좋은 시기가 2년 전에 있었던 건 맞아요. 근데 그건 이제 어쩔 수 없어요. 이미 지나간 버린 일이니까요.
만약 목표가 옆 사람보다 더 많이 버는 거라면, 늦은 거 맞아요. 하지만 나의 목표가 사랑하는 가족과 행복하고 안전하게 살고 싶다는 소망이라면, 10년, 20년 뒤 노후가 안전했으면 좋겠다는 마음이라면…
절대 늦지 않았어요.
언제라도.
부천의 전문가, 진심을담아서님과 함께
