비교 평가와 1등 뽑기는 많은 월부인들의 어려움입니다.
저 또한 이번 지투반의 목표가 1등 뽑기, 결론을 잘 해보는 거거든요.
이런 우리에게 단비가 되듯, 게리롱 튜터님은 정말 적절한 비유들을 사용해서
이 개념들을 쉽고 명료하게 설명해주셨습니다.
정확한 가치 파악이 먼저다.
비교 평가를 잘하기 위해서 선결되야 되는 조건이 가치를 정확히 파악하는 것입니다.
다만 수도권과 지방의 가치를 판단하는 기준은 다르기 때문에
우리는 이것을 먼저 정확히 알아야 합니다.
모두가 잘 알다시피 수도권은 3대 업무 지구, 즉 핵이 명확하고
이 핵에 가까울수록 입지가 좋습니다.
반면 지방은 핵이 수도권에 비해 불명확해서 입지독점성이 떨어지고
심지어 그 핵이 다른 곳으로 움직이기도 합니다.
지방을 임장하면서 이러한 부분들을 고려하고 배운 선호 요인들을
활용해 가치 판단을 하고 있다고 생각했지만,
개별 가치 판단이 끝나고 순서대로 나래비 해보는 단계에서
이상하게 막히는 경우가 많았습니다.
여러 이유가 있겠지만 이번 강의를 통해 들은 생각은
선호도를 복합적으로 생각하지 않고 단순화하려고 했던 부분이 문제이지 않았나 싶습니다.
예를 들어 상품성을 본다고 하면 단순히 연식만 보고
여긴 신축이니까 +10점, 여긴 구축이니까 +3점 이런식으로 판단을 했었는데
상품성은 연식을 제외하고도 브랜드와 세대수도 같이 고려해야되는 부분이었습니다.
이처럼 단순히 광역시 > 중소도시가 아니라 각각의 생활권과 단지가 가지는 선호도를
종합적으로 고려해서 비교 평가를 했어야 했는데, 해당 과정이 어렵고 복잡하게 느껴지다보니
제 스스로 그것들을 단순화 시키려고 했었습니다.
튜터님께서는 저와 같은 사람들이 머릿속에서 일어나는 생각들을 이미지화 시켜주셨고,
그것들을 어떻게 정리 해야 되는지 하나하나 잘 설명해주셨습니다.
투자는 단편적인 지식으로 접근하는 것이 아닌 복합적인 툴로 접근해야 되는 것임을
다시 한번 느낄 수 있었습니다.
수익률과 리스크
임장과 임보로 판단한 가치와 가격을 서로 비교평가해서 선별된 후보들을
수익률과 리스크 측면에서 최종 점검을 해야됩니다.
수익률을 점검할 때 전고점을 참고하는데, 그동안 저는 전고점을 단순하게 받아들였던 거 같습니다.
예를 들어 언덕이 심한 단지에서 앞동과 뒷동의 차이가 1억이 나는 경우도 있는데
이러한 디테일들을 고려하지 않은 채, 단순히 숫자로만 판단하는 실수를 했었습니다.
아실의 그래프는 이런 디테일한 항목이 녹아져있지 않기 때문에
내가 직접 발품과 손품으로 판 데이터를 기반으로 전고점을 해석해야 될 것입니다.
또한 단순히 ‘저평가 되었으니 이게 짱이야’ 가 아니라
수익률 단계에서 투자금 대비 전고점 회복이 과연 이루어질 수 있는 단지인지
혹여 회복이 되더라도 너무 늦게 되는 상황은 아닐지 등 다양한 측면으로
고려 해야 됨을 배울 수 있었습니다.
리스크는 굳이 말하지 않아도 정말 정말 중요한 부분입니다.
하지만 탐욕과 조급함이 덮쳐오면 리스크는 실제 가진 위력보다 과소평가 되기도 합니다.
실제 대구의 단지를 예시로 보여주시면서
저평가 되어있고 심지어 투자금 1천만원으로 할 수 있는 달콤한 상황일지라도
리스크의 영향으로 참담한 결과를 맞이할 수 있음을 보여주셨습니다.
또한 각자의 자금 상황과 저축액에 따라 동일한 후보들이 나오더라도
최종 선택이 달라지는 것을, 실제 일어날 수 있는 상황으로 예시를 들어주셔서
공감이 많이 되었었습니다. 여기서 가장 눈에 들어온 부분은 투자의 지속성 측면이었습니다.
현재 가진 투자금으로 꽤 가치 있는 A단지를 선택할 수 있다 하더라도,
다음 투자를 하기까지 시간이 오래 걸린다면, 가치가 A보다는 좀 떨어지더라도
투자금이 적게 드는 B를 고려 해야 된다고 말씀해주셨습니다.
이번 실거주를 통해 투자 지속성에 대한 부분을 깊게 느꼈기 때문에
앞으로 투자에 있어서 해당 부분을 고려한 선택들을 해나갈 것입니다.
“그냥 갖고 싶은 것이 아닌 내 상황에 맞는 진짜 1등을 골라야 합니다”
마인드
최근 저의 마음에 가장 크게 와 닿았던 ‘내가 할 수 있는 투자’ 의 중요성을
게리롱 튜터님 또한 말씀해주셨습니다.
내가 할 수 있는 투자를 외면하고픈 마음의 기저에는
빨리 부자가 되고 싶고 빨리 돈을 벌고 싶다는 마음이 숨겨져 있었습니다.
실력이 아직 부족하고 돈도 많이 없다면 설령 마음에 내키지 않더라도 지방 투자를 해야 됩니다.
순자산 30억이라는 결과의 선결 조건이 투자를 잘 하는 사람이기 때문입니다.
투자를 잘 하는 사람이 되기 위해서 선명한 앞마당들이 필요하기 때문에
비록 지금이 힘들고 어려운 과정일지라도 투자를 잘 하는 사람이 되기 위한 필수 과정으로써
지금의 시간을 버텨내야 합니다.
이 과정 가운데 앞에서 먼저 빛나는 동료들도 있고
그에 반해, 너무 느리고 뒤처지는 거 같은 내 자신이 보이기도 하지만
내가 이 길을 계속 걸어간다면 결국엔 함께 걷게 된다고 말씀해주셨습니다.
제가 정말 신뢰하고 좋아하는 선배가 이렇게 얘기해줬으니
다시 한번 힘을 내서 화이팅 해보겠습니다.
“찬근님, 투자를 잘하는 사람이 되세요”
“찬근님, 저 사람이 저걸 잘 한다고요? 그럼 찬근님도 똑같이 되려고 해보세요”
“찬근님 원하는 수업에 떨어지셨어요? 괜찮아요 대세에는 지장 없어요”
“찬근님 3년 후에 부자가 될 수 있냐고요? 흠.. 솔직히 그건 잘 모르겠어요. 근데 무조건 되긴 되요!”
“찬근님 순자산 50억이요? 그거 말고 자신있는 앞마당 36개가 찬근님의 원씽이에요.”
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