240921 | 월부 열반기초 | 라이브 코칭 | 강의후기 | 주우이

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PART 1 | 강의 목적

1. 알고 있는 것과 모르는 것 확인하기

2. 알고 있는 것을 행동으로 옮기기

3. 시장에서 살아남기

PART 2 | 700개 질문 선별 (공통된 질문 & 필요한 질문)

1. 내집마련 vs 투자

(1) 내집마련 (저평가+입지) : 거주안정성 중요 (성향), 내집마련 외 투자금 여유있는 경우

(1) 투자 (저평가+타이밍) : 자산소득 중요 (성향), 종자돈 & 현금흐름 부족, 자산없는 경우

2. 똘똘한 한채 vs 두 채 전략

(1) 둘 다 자산수익 비슷, 개수보다 투자지역이 중요

(2) 똘똘한 한채

1) 관리 용이 (매도 X)

2) 시간 적게 투여

3) 상승장 때 더 많이 오름

(3) 두 채 전략

1) 소액투자 가능

2) 리스크 분산 효과

3) 현금흐름 발생 (전세를 월세처럼 받음 : 본인 초창기 투자 목적이었다고 함)

4) 양도시 과세표준 다름 (3억+2억 매매가 10억될 경우 5억 매매가가 양도세 낮음)

5) 분산투자할 경우 시스템 형성을 통해 자산규모가 더 커짐

3. 현실적으로 1년에 1채씩 가능한가? 취득세 부담 여부

(1) 지금 수도권은 소액투자 쉽지 않으나 지방은 많음 : 그림 참고

(2) 근로소득만으로 구매하는 게 아님 (부동산 맞벌이 책에 나옴)

1) 10년에 집 30채 만드는 프로젝트 : 그림참고

2) 전세 상승분 2년이 아닌 4년마다 올려서 현금흐름 발생하면 또 구입

3) 처음 3년 3채, 나중 2년 12채로 늘어나는 원리

4) 아는 아파트가 많을수록 가능성 높아짐

5) 취득세 : 7억에 취득세 12% 낼 가치가 있으니 구매하는거임

6) 일단 2채 좋은 것 매수를 목표로 진행하길 희망 (2채는 취득세 1%)

4. 전세끼고 매매하려면 최소 1억 필요할텐데 그 이하는 가능한가? (소액투자)

(1) 종잣돈이 좋을수록 투자실력 향상될 가능성 높음, 더 많은 노력이 요구되므로

(2) 종잣돈이 많으면 지역과 단지가 한정되어 투자공부할 기회 적음

(3) 종잣돈 적으면 한번 투자할 때 신중하게 매매가 낮아진 것 중 전세가 높아질 때

(4) 투자금 줄일 수 있는 물건을 찾아서 투자하는 것도 괜찮음

(5) 전세매물이 없을수록 소액투자에 유리

(6) 공급이 많은 인천 광명 평촌 외 지역은 공급이 적어서 기회 有

(7) 수익이 나오는 투자 권함

(8) 역전세 리크스 대비

5. 시스템 투자의 리스크 대처법

(1) 역전세 맞은 물건 : 전세가 고점 세팅 금지

(2) 역전세 피한 물건 : 전세가 5%만 상승 (임대사업자 해당)

6. 전세 만기시 대응

(1) 전세입자 구해지지 않을 경우

1) 세입자 들어오는 날에 이사날짜 잡도록 요청

2) 주담대 받아서 전세금 돌려줘야 함

3) 주담대 한정될 경우, 개별 잔금액 마련해야 함 (흔하지 않음)

(2) 역대 전세금액 흐름 : 전국 아파트 전세지수 및 증감률 (그림 참고)

(3) 전세가 오른 경우가 더 많음

(4) 외환 위기 이외 장기간 전세가 하락인 경우 없음

7. 초보 투자자가 투자공부하는 법

(1) 다시 초보로 돌아간다고 해도 : 임장

(2) 앞마당이 부족하니 비교대상이 부족하고 가치평가 부족해서 좋은 투자 불가

(3) 임장에 익숙해져야 함을 강조 (임장 습관화)

(4) 체크리스트 빠짐없이 다 확인하면서 임장 경험이 중요

(5) 임장이 편해질 정도로 익숙해져야 모든 게 편해짐

8. 임장하는 과정 및 방법

(1) 내 예산의 1.5 추가해서 있다고 부사에게 말하기

(2) 분위기 임장

1) 평일, 주말, 낮과 잠 둘다 봐야 함, 루트 정하기, 임장 복기 작성,

2) 주말 : 생활권별, 입지 순위 파악 가능, 돈에 상관없이 실거주 좋은 곳 파악 가능

3) 입지 투자, 투자 우선 순위 매길 필요

(3) 단지 임장

1) 동선 구상 > 평일 주말 임장 > 임장 복기

2) 단지 내에서 내가 거주할것인지 파악하기

3) 주차, 정돈, 느낌, 가격, 주말 인구 구성 확인, 거주인 느낌

4) 단지 별 선호도, 단지별 가격, 기준부합 단지, 투자 우선 순위 매길 필요

(4) 매물 임장

1) 전화 임장 > 부동산 예약 > 부동산 방문 > 임장 복기

2) 전화임장 : 조사내용 사실 확인, 방문 부동산 선별 (친절한 곳)

3) 부동산 방문 : 지역 정보 획득, 현장 분위기 및 매물 확인

4) 남길 점 : 투자 우선순위 선정

9. 지방 : 입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축

(1) 가격 흐름 잘 봐야 함 (부산 해운대 예시 : 그림 참고)

(2) 땅값 + 건물가격 : 입지 중요

(3) 구축 : 전세상승 기대 불가, 운영방식 고민해야 함

(4) 단기매도는 신축 좋으나 장기매도는 구축 입지좋은 곳

10. 인구감소로 인해 지방투자

(1) 인구 감소해도 세대수 늘어나는 곳 눈여겨보기

(2) 일본 인구증감 및 맨션 가격 : 인구 감소되나 집값은 우상향

11. 호재가 가격에 반영안되는 경우

(1) 호재 있어도 시장이 좋지 않을 경우 (수지 동부아파트, 서울 한성아파트 예시)

(2) 지하철 호재 : 노선이 업무지구로 바로 가는지, 1번 환승 여부

12. 매수 매도 타이밍

(1) 내 자산이 비싼지 아닌지 먼저 파악하는게 중요

(2) 비싸면 매도하고 비슷한 가격의 저평가 된 아파트로 갈아타기

(3) 싸다면 보유하면서 모은 돈으로 투자 진행하길 추천

(4) 매도 원칙

1) 충분한 수익 얻었을 때

2) 보유 불가한 리스크가 있을 때 (공급 관련)

3) 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때

4) 땅의 가치가 높은 곳은 팔지 않기

(5) 부동산 바닥의 신호

1) 거래량 감소 (매수자가 없음)

① 취득세 완화

② 양도세 중과 폐지

③ 임대사업자 혜택 부활 (정책적으로 거래 활성화)

2) 분양 물량 감소

① 시장 좋을 때 분양 많음

② 분위기 바귀면 입주시기에 매수자 수요 없어 (미분양 증가)

13. 1주택자가 투자하는 방법

(1) 환금성 적은 매물은 매도 추천

(2) 1주택자 또는 실거주 매수 후 투자법

1) 종잣도 모으기 : 대출 상환 후 저축, 연간 2-3천

2) 갈아타기

① 자가 매도 후 상급지로 이동 (단, 갈아타기 순서 명확한 게 중요)

② 하락장에서는 특히 내 물건 매도 후 매수하기

3) 자산재배치

① 투자실력 쌓은 후 해야 함, 그동안 종잣돈 모으기

② 개인적으로 4-5채 투자 후 자산재배치해서 자산 불림

14. 꼬마 아파트 (10평대)에 눈길이 가는 이유

(1) 투자금 적어서

(2) 강서구 마곡지구 등촌 주공아파트 예시 : 16평 (매5억대 전2억대) vs 24평 (매 8억 전 4억대)

(3) 매매가격이 평수 높은 게 상승률 높음

(4) 입지 낮은 곳은 2억대 이상 상승 불가

(5) 20평대 방 3개부터 사는 게 좋음

(6) 장기적 투자에도 유리 : 전세가 상승 유리한 매물 중요

15. 최후의 투자 체크 항목

(1) 저평가 : 비교평가를 통해 저평가 여부 확인

(2) 환금성 : 300세대 이상, 4층 이상 등

(3) 수익성 : 투자금 규모

(4) 원금보존 : 전세가율 서울 60% 수도권 70% 지방 80%

(5) 리스크

1) 주변 공급물량 확인

2) 주변 동일 평형 전세 물량, 점유자 성향

3) 2년 뒤 유동성 준비 여부 (전세금 10% 이상)

(6) 경쟁 아파트 전부 매매가와 전세가 확인

16. 광명과 관악지역 비교

(1) 광명이 관악보다 가격이 높은 걸 확인

(2) 땅의 가치 (강남 접근성, 2호선) : 관악 (균질성 낮음) > 광명 (균질성 높음)

17. 청약 vs 투자

(1) 특공 대상, 가점 높은 경우 청약 공부하고 기회있을 때마다 넣어라

(2) 청약 안될 경우를 대비하여 바로 매도할 수 있을 정도로 투자 공부하기

(3) 둘 다 동시에 준비 가능하고 좋은 방법

(4) 청약 84점 만점, 69점도 당첨 쉽지 않은 상황, 서울 60점은 넘어야 청약 눈치싸움 가능

(5) 청약 : 새 아파트를 가장 싸게 벌 수 있는 방법이나 당첨을 목적으로 하면 안됨

(6) 싸지 않은 청약보다 싼 기축 아파트 구매가 더 나을 수 있음

18. 중심지 변화에 따른 집값의 변화

(1) 신도시 종류

1) 1기 : 일산 (고양), 중동 (부천), 평촌 (안양), 산본 (군포), 분당 (성남)

2) 2기 : 판교 (성남), 동탄 1, 2 (화성), 운정 (파주), 한강 (김포), 위례 (성남, 하남), 광교 (수원),

양주 (양주), 고덕국제 (평택), 검단 (인천), 아산 (아산, 천안), 도안 (대전 서구, 유성)

3) 3기 : 왕숙지구 (남양주), 교산지구 (하남), 계양테크노밸리 (인천 계양), 창릉지구 (고양시),

대장지구 (부천시), 시흥 (광명시), 의왕군포안산, 화성진안

(2) 1기 신도시 (일산, 부천, 평촌, 산본, 분당)을 통해 설명 가능

(3) 입지독점성 2가지 의미 : 빈땅이 없는지, 대체 불가한 지역인지 (즉 수요가 있는지)

(4) 예전 종로에서 강남으로 중심지 이동 : 일산만 멀어지고 교통 불편

(5) 평단가 : 일산 1661, 분당 4089 격차 벌어짐, 부천 1911 평촌 2544 산본 1725

(6) 강남접근성과 교통 중심으로 파악해야 함

19. 공급의 장단점

(1) 공급 많을 때 : 전세가 하락 리스크 발생

(2) 공급 이후 : 뉴타운처럼 주변 환경 개선되어 급반등 (왕십리 뉴타운 센트라스 등 예시)

(3) 리스크 감당 여부에 따라 공급 장단점 달라짐

20. 사람들이 좋아하는 전세 : 착한 가격, 깔끔한 인테리어

21. 세금 걱정

(1) 열반기초 4강에서 너바나님이 심도있게 다룰 예정

(2) 취득세 : 비규제 (1-2주택 1-3%, 3주택 8%, 4주택 이상 12%)

(3) 규제지역은 1주택 동일, 2주택 8%, 3주택 이상 12%

(4) 취득시 1번, 매도시 1번, 보유시 (매년 부과)

(5) 종부세를 내는 걸 목표로 투자함 : 그만큼 자산이 많다는 의미

(6) 실제 종부세 내보니 줄일 생각이 들지만 그 방법은 별로 없다 ㅎㅎ

(7) 양도세 : 양도차액이 클수록 세금 높음 (그림 참고)

22. 50대 이후 투자 방법

(1) 주택수 늘리기보다 자본금에 맞는 투자 권함

(2) 시세차익형 부동산 2채 매수 후 그 주택을 수익형으로 전환 (전세 상승분을 현금 흐름)

(3) 주택연급도 좋은 방법 : 집값 올랐을 때 신청하기

23. 강남과 가까운 경기도 (가격 방어가 잘되는 곳)

(1) 용산, 강남, 분당

(2) 급등한만큼 급하락 30% 최소한 무릎 이하 매수하면 매우 좋음

24. 내 실력이 늘고 있는지? 주우이님 1년차에 물어본 질문

(1) 누구나 처음, 하나씩 배운 걸 관리 영역 습관화하면서 여러가지 동시 진행

(2) 하루 날잡고 시세파악, 임장, 강의 이런 식으로..

25. 건강과 투자 무엇이 먼저

(1) 임장하면서 근막염 발생한 사례

(2) 건강은 고무공이 아닌 유리공이므로 항상 관리해야 함

(3) 본인도 매일 1시간씩 운동 습관화

(4) 건강 회복이 우선

(5) 아파서 임장 못갈 때 : 독서 습관화, 강의 복습, 사전 임장보고서 작성

26. 시간 관리 방법

(1) 본인도 9년차 투자자지만 아직도 목실감 작성 중

(2) 대부분 우선 순위의 일을 먼저하는 성향이 많아 투자시간을 미룸

(3) 여유있는 시간에 가족시간, 투자시간 등 꾸준히 해야 할 일들 해결

(4) 하고싶은 일과 해야 하는 일 구분하기

(5) 목표를 향한 우선순위를 설정하는 것이 좋음

27. 중심을 잡는 법

(1) 기사 헤드라인이나 뉴스 여론에 흔들리지 않기

(2) 관심을 끌기 위해 부정적이고 자극적인 내용으로 어그로

(3) 투자의 기준 잃지 않기 : 가치 대비 가격이 싼 것을 기다리고 매수하기 (저환수원리)

(4) 이 시장은 처음이 아닐 수 있다는 걸 명심하기

28. 목표에 확신을 갖는 방법

(1) 목표 실현 가능성에 대한 확신이 없는 상태에서 비전보드 의미가 있나

(2) 나의 노력+운이 결합되어 내 목표 달성 가능

(3) 의문이 들어도 다른 대안이 없었기에 목표대로 실천해보는 걸로 노력

(4) 목표가 애매하면 내 인생도 애매하게 흘러감

(5) 목표 달성을 위해 노력은 해보았는지 자문하고 노력해야 함

(6) 낮은 목표는 원하는 사람이 많으므로 성공할 확률 낮음

(7) 높은 목표는 원하는 사람이 적으므로 성공확률 높음

(8) 목표가 높아야 그만큼 노력하므로 목표 낮추지 않고 도달하기 위해 최선을 다해보기로 함

(9) 남들이 꿈꾸지 않는 것을 꿈꿔라

(10) 내 인생에 미안해하지 않기

(11) 기회와 위기는 늘 공존 : 준비된 자에게는 위기도 기회다

PART 3 | 총평

1. 임장을 많이 한 사람 : 가치투자가 가능하고 저환수원리에 충실 & 목표 자산 달성 가능

2. 목표 달성한 사람들의 공통점 : 기본에 충실하고 원칙을 습관화하기 위해 노력

3. 대부분의 사람들은 못하는 이유가 100만가지 : 그럼에도 불구하고 꾸준히 투자하는 습관가지기

4. 복기의 중요성 : 경험을 복기함으로써 객관적인 데이터 축적 가능 & 시행착오 줄일 수 있음

5. 강의와 과제에 의존하는 것이 아니라 임장과 임보를 통해 투자를 앞당기는 노력이 필요