241011 | 월부 실준반 | 2주차 | 강의 후기 | 임장 보고서의 중요성 | 자음과 모음

241011 | 월부 실준반 | 2주차 | 강의 후기 | 임장 보고서의 중요성 | 자음과 모음

PART 1 | 들어가기 전에

1. 자음과 모음 소개

(1) 자모가 만든 것 : 현장파 투자자, 내 실력으로 투자 결과

(2) 자모가 흔들리지 않는 이유 : 60개 임장, 50개 이상 임보 작성, 임보시간 1만 이상을 통한 확신

(3) 4시간을 임보 작성에 투자 (원씽에 언급된 시간)

(4) 초장기 200장에서 나중에 50장으로 줄어들고 지금은 임보 안쓸 정도의 경지에 도달

(5) 초반 6개월은 앞마당 흩어져서 비교 X

(6) 1년이 되자 앞마당 늘어나서 비교분석 가능

2. 임장보고서 의미

(1) 투자 전 과정에서 필수 과정

(2) 투자를 잘하기 위한 실력쌓기 과정이자 도구 (완전 공감 !!!)

(3) 투자로 실패하지 않기 위한 안전장치 & 1년에 한 채 투자하기 위한 장기 프로젝트 ★★★

(4) 임장보고서 그 자체가 목적이 되어선 안됨

(5) 목적 : 수요 파악을 통해 투자 안목 키우기

(6) 마인드 : 숙제가 아닌 투자한다는 마음으로 과제하기

(7) 임보 핵심 : 내가 들인 시간과 노력을 통한 지역과 가격에 대한 통찰력

(8) 투자할 수 있을 때까지 임보쓰고 임장하기

(9) 앞마당 늘려놓으면 싼 물건을 선점 가능

(10) 임보를 통해 가능해지는 일 (투자마인드)

1) 투자할만한 가치있나 (입지가치+수요분석)

2) 같은 가격중 가장 좋은 단지?

3) 이 가격을 이 투자금으로 최고의 선택인가?

(11) 광명시 중요성 언급

(12) 동대문구 답십리 두산 공급물량 (1만 세대 이상) : 전세가 하락, 매매가 상승 불가

(13) 선호도가 덜한 것부터 눌리고 가격 하락 = 기회 제공

(14) 지금 투자 시간 (임장, 임보)에 따라 투자 기회잡을 확률 상승

(15) 임보작성에 들이는 나의 노력을 반드시 믿을 것 (난 이미 임보의 중요성을 느끼는 중!!!)

(16) 투자 못하는 사람 : 고통, 문제진단 해결과정 X, 의심과 의문으로 괴로움

(17) 투자하는 사람 : 해결방식 생각, 숙달안된 어려움 인정, 처음부터 끝까지 반복, 완성의 경험 축적

(18) 미완성인 채로 넘어가면 과거에 집착

(19) 목표를 높게 잡아야 그만큼의 노력을 하게 됨

(20) 피, 땀, 눈물이 담긴 임보 = 그 과정에 녹아진 시간 = 실력으로 바뀌는 과정

3. 성장의 1-2단계

(1) 첫 지역에 대한 압박감 : 설레임과 재미로 받아들이기

(2) 처음엔 숙달 목표 : 숙달을 넘어 1등이 되고자 하는 마음먹기

(3) 처음부터 끝까지 반복 & 완성의 경험 축적 : 지역분석 후 실제 투자 경험 쌓기

4. 한달 목표

(1) 임보에 들어갈 내용을 알고 행동 완수하기

(2) 해당 지역 단지 전체 다 분석 다해보기

(3) 임보 잘쓰는 사람 X : 투자 선행 후 잘하는 사람되기

PART 1 | 임장보고서를 제대로 써야 하는 이유

1. 임보의 중요 요소

(1) 지역 입지

(2) 단지 입지

(3) 투자지역 중 가장 좋은 지역인가 : 저환수원리

(4) 투자단지 중 가장 좋은 단지인가 : 동작구 VS 관악구

2. 투자 과정

(1) 사전 조사

1) 과정 : 지역개괄 > 입지분석 > 시세분석

2) 목표 : 지역의 가치 & 가격 (데이터 해석, 수요 확인)

(2) 임장하기

1) 과정 : 지역임장 > 전황미장 > 매물임장

2) 목표 : 기준에 맞는 매물 선정 & 정리

(3) 투자하기 : 비교평가

1) 과정 : 비교평가 > TOP3 매물뽑기 > 투자하기

2) 목표 : 비교평가를 통한 투자

3. 임보의 구성

(1) 사전 임장보고서

1) 지역개괄 : 인구, 소득, 도시개발계획

2) 입지분석 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

3) 시세분석 : 평단가, 최고가 아파트, 시세 지도

(2) 최종 임장보고서

4) 투자결론 : 단지분석, 비교평가, 매물검토, 투자하기

PART 2-1 | 투자에 꼭 필요한 지역분석

1. 개괄 : 지도 활용 (지역 위치 & 기능 파악)

(1) 위성지도 : 비교군 정하기 위해 위치 확인 (광명 예시)

1) 주변 영향이 있는 지역 확인

2) 가까운 업무지구의 유무 확인

3) 입지 독점성 확인 (빈땅 여부)

(2) 지적 편집도 ★★

1) 내용

① 목적 : 땅의 용도 확인

② 투자 : 상권, 업무지구 확인 (거주 선호도 결정)

③ 확인 요소 : 주거 (노랑), 공업 (파랑), 상업 (분홍) / 주거지역, 녹지지역, 일자리, 상권

④ 활용 기준 : 직주근접 (종사자 비율 50% 이상) vs 베드타운 (종사자 비율 40% 이하) 구분

⑤ 직주근접 : 학군, 환경 중요 (상대적)

⑥ 베드타운 : 교통 중요 (상대적), 역세권이 중요하다는 의미 X, 업무지구 도달시간 중요 O

⑦ 업무지구 확인 : 강남, 여의도, 서울도심, 구디, 가디

2) 방법

① 카카오맵 활용

② 지역 검색 : 지도에서 위치 많이 보기

③ 산 = 생활권 단절 : 산 표시하기

④ 지역 내 상권 공업지구 확인 (표시하기)

⑤ 비교 : 업무지구의 지적편집도 (그림 참고)

3) 인구수 대비 종사자 비중 높으면 : 직주근접, 지역 내 일자리 多 (자산 가치 상승 확률 높음)

4) 인구수 대비 종사자 비중 낮으면 : 베드타운, 교통의 중요성 大

2. 인구 자료 활용하기 (지역 내 선호도 파악 & 거주민 특성)

(1) 제일 시간 많이 소요된 부분 : 튜터링 때 20장 파악한 사람도 있었다고 함

(2) 인구이동 = 공급물량 : 전세가에 영향

(3) 인구 증감의 의미

1) 인구와 부동산은 1:1 상관관계 X

2) 인구 감소 추세 (양극화) : 지역 & 단지 선호도 중요

3) “앞으로 10년간 어떤 단지가 수요 유지 & 수요 유발할지“ 고민하기

4) 서울 외곽 구축을 제외하고 그 외 신축 구축 구분 의미 X

(4) 인구분석 3가지 요인 (동네 선호도 유추)

1) 동별 세대수 : 세대수 많은 곳 = 수요 높음 = 동네 선호도 높음 (발품으로 확인하기)

2) 세대당 인구수 (상대적 비교)

① 2.5 이상 : 3-4인 가족 구성 가능성 높음

② 2.5 이하 : 1-2인 가족 구성 가능성 높음

3) 연령별 세대수 (행정동)

① 목적 : 부동산 구매 연령 확인

② 0-10세, 30대 : 젊은 부부가 많다는 의미

③ 10, 40-50대 : 학령기 자녀 + 경제력 갖춘 부모 + 교육 중시

④ 경제활동 인구 높음 (30-50대) = 수요가 있고 거주 선호 동네 : 20대는 고려 대상 X

⑤ 30-50대, 10대 비율 높으면 (강남구 기준) : 학군 수요 높음

⑥ 30-50대, 영유아 비율 높으면 : 학군 수요 낮음, 환경 수요 높음

(5) 인구 증가 요인 : 신규택지

(6) 두드러지게 수가 많은 연령대 확인 : 행정동 기준

(7) 인구이동 (전입/전출) : 전세맞출 때 중요

1) 호갱노노 (직관적) : 비율이 높은 순서

2) 평단가 높은 곳에서 낮은 곳으로 이동 (가성비)

3) 새 아파트 입주하는 곳으로 이동 (신축 수요)

4) 지역 검색 - 인구 클릭 - 해당 지역 선택 - 영향관계 - 지역호가

5) 부동산 지인 : 인구이동 (전입+전출) 확인 가능 (평당가는 개인 편집함)

6) 수치 의미 X, 관련지역 범위 설정 & 추후 공급물량 중요 (리스크 대비)

7) 목적 : 전세 맞추기, 리스크 대비

3. 도시기본계획 (생활권별 특징 & 발전방향 : 직장, 교통)

1) 수도권에서는 고려해야 할 사항

2) 직장 : 기업 유치 및 낙후지 개발 여부 확인

3) 교통 : 착공 후 시세 영향 (입지좋고 호재 有 : 가격 상승)

4) 국토개발계획 보는 것부터 배운 경험담 언급

5) 수도권 : 교통, 직장, 주거지구 개발 계획 확인 (상승장 시세 & 공급물량)

6) 지방 : 직장, 주거지구 개발 (택지)

7) 고려사항 : 도시개발 중심 축 장소 & 중점 개발 내용

8) 생활권 구분 후 주요사업 계획 (그림 참고)

9) 검색방법 : 구글 > 지역명 도시개발계획 클릭

4. 사회조사 보고서 (지역간 소득수준 비교 : 매매 수요 확인)

(1) 참고자료 : Kosis > 국내통계 > 기고나별 통계 > 지방자치단체 > 경기도 클릭 (첫번째 자료)

(2) 인접 지역과 상대적 비교 : 소득 비교 후 위상 확인

(3) 저소득 > 중산층 > 고소득 비율 높은 순서 파악하기

(4) 소득 높음 = 부동산 구매력 비율 높음 = 언제든 매매 수요 많음

5. 비교군 정리 : 임보쓸 때 비교지역 선정법

(1) 위성지도 : 인접한 지역 찾아서 비교군 선정

(2) 데이터 : 서울/경기.인천 내 해당 임장지 위치 확인

(3) 비교 위치로 인정한 지역간

(4) 위성지도 확대 축소를 많이 해보기 : 지하철, 인접지역 노선 (지방 : 도로 중요)

PART 2-2 | 투자에 꼭 필요한 입지분석

1. 입지분석 기준 (구 기준)

(1) 등급 (SABC) : 그림 참고

(2) 순서

1) 기준 설정 > 입지 우위 선정 > 비교 평가를 통한 투자

2) 구별 > 동별 > 단지별 입지분석 > 최종 투자 단지 결정

2. 입지분석 중요한 이유

(1) 건물 가치가 없고 땅의 가치만 있을 때 중요한 요인

(2) 지역입지, 단지 입지에 따라 가격 결정

(3) 입지 = 수요의 힘

(4) 투자 확신을 얻기 위해

3. 입지분석 후 얻게 되는 것

(1) 전저점 기준 (5년 이내) 상승률 높으면 좋은 단지 : 비싸서 투자 못함

(2) 전저점 상승률 없거나 낮은 단지 : 수요와 선호도 여부 파악하기

(3) 강남구 = 직장 + 교통 + 학군 + 환경

(4) 송파구/성동구 = 직장 + 교통 + 환경

(5) 광진구 (베드타운) = 교통 + 학군 + 환경

(6) 입지를 간단하게 이해 완료

4. 입지분석 요소

(1) 직장 [양과 질]

1) 기준 : 종사자수 (S-30만 이상, A-20만 이상, B-10만 이상, C-그외)

2) 적용 : 양적 평가 (구 단위 종사자수) vs 질적 평가 (직장인 연봉)

3) 제조업 사업체수

① 서울 : 금천구 > 중구 > 중랑구 > 구로구

② 경기도 : 화성시 > 시흥시 > 김포시 > 안산시 > 부천시

4) 금융 및 보험업 사업체수 : 강남구 > 영등포구 > 중구 > 서초구

5) 전문 과학 및 기술 서비스업 : 강남구 > 서초구 > 송파구 > 영등포구 > 금천구 > 마포구

6) 고연봉 직장 : 강남 영등포 서초구 집중 > 주변 배후 주거지 수요 몰림

7) 500인, 1000인 이상 사업체수 多

① 대기업 일자로 多 > 외부 수요 끌어들임

② 강남구, 영등포구, 서초구, 성남시, 인천 중구

③ 예시 : 일자리 수요 (부평구 > 광명시)

8) 직장과 투자 연결하기 : 그림 참고

(2) 교통 : 업무지구 접급성, 호재

1) 기준 : 업무지구 접근성 (강남역)

2) 강남 접근성 : 제일 중요

3) 부도심 1시간 이상 : 투자 가치 X

4) 등급 : S (30분), A (강남 1시간, 부도심 30분), B (강남 X, 부도심 1시간), C (그 외)

5) 기존 등급에 플러스 마이너스 추가하기

6) 적용

① 부도심 : 광화문역, 여의도역, 가디역, 구디역, 디지털D역, 마곡역, 판교역

② 지방 : 교통 중요성 낮음, 지역 개별성 강함, 자차 기준 (S-10분, A-20분, B-30분, C-그 외)

7) 교통 중요성 : 삶의 질을 결정 (직장과의 도착 시간 중요, 아파트가 유리)

8) 업무지구 접근성 좋은 곳 = 선호도 높은 곳 = 수요높은 곳

9) 목적 : 배후 업무지구 개수 (양 & 수요), 이동 방법 (환승 : 질)

10) 교통 호재

① 가격에 영향 미비

② 상승장+실현가능호재 = 투자가치 상승

③ 2가지 핵심요인

- 사업추진단계 확인 (실현가능성) + 착공단계부터 유의미

- 호재 실행시 업무 지구 접근성

④ 참고자료

[아실] : 오른쪽 ‘교통망’ 클릭

[네이버 부동산] : 추진경과 - 실시계획승인 확인

(3) 학군 : 학군지 여부, 학부모 선호도

1) 기준 : 중학교 학업성취도

2) 학군 좋은 곳 = 그 자체가 독점성 효과

3) 초등학교 5-6학년 학급수 증감 확인하기 : 아실 - 초등학교 비교하기

4) 참고자료

① 아실 : 학군 클릭 > 중학교 학업성취도)

② 네이버 부동산 : 학군 클릭 > 초등학교)

5) 학업성취도 85% 이상 : 전반적으로 보통 이상 수준

6) 학업성취도 높음 + 특목고 진학수 낮음 : 보통 이상 수준 + 상위권 없음

7) 학업성취도 낮음 + 특목고 진학수 높음 : 학생간 격차 차이 높음

8) 지역간 비교 : 학군으로 수요 여부 확인, 수도권 답이 고정 (강남, 분당, 수지, 영통, 노원, 평촌)

9) 지역내 비교 : 지역 내 중학교 선호도 확인

10) 학원가 유무 중요 : 학원비 지불할만큼의 학군지로서 가치 여부 확인

11) 초등학교 학급당 학생수 정리하기

(4) 환경 : 편의성, 균질성

1) 기준 : 편의시설 접근성

2) 참고자료 : 아실 - 상권 규모

3) 지역 내 환경이 제일 좋은 곳 확인하기

4) 외부 수요를 이끌만한 상권(양+질)인지 확인 : 지적편집도 활용

5) 전국 소비력 상위권 지역 (백화점, 마트, 스벅) : 강남, 송파, 도심, 해운대, 판교

(5) 공급 : 연간 공급량, 공급 위치 & 단지 (반드시 정리)

1) 기준 : 공급물량 (3년 누적 기준)

2) 3년 누적 공급물량 : 전세가에 직접 영향, 매매가는 미비 (매매가 = 심리, 금리 영향)

3) 적정수요량

① 참고자료 : 부동산 지인 클릭

② 인구수 X 0.5% (20년 평균 공급물량)

③ 광명시 자체 공급물량 과다 = 기회 (그림 참고)

4) 지역별 공급 위치 확인 중요 (호갱노노 : 아파트 입주예정 물량 클릭)

5) 부동산 지인 (아파트만 분석) vs 호갱노노 (오피스텔 포함해서 분석)

6) 서울시 데이터 열린광장, 서울시 착공물량, 입주물량, 후분양 물량이 더 정확

7) 전세가 & 전세가율을 지켜봐야 기회 여부 파악 가능 ★

8) 재개발 구역 확인

① 참고자료 [아실] : 제재 탭 클릭 > 확대 > 관리처분인가 단계 확인

② 재개발 구역은 어수선하지만 투자자의 관점에서는 좋은 것

9) 단계에 따른 공급분석

① 초보 : 1년 적정 공급물량 계산, 3년 적정 공급물량 계산

② 중수 : 입주 단지별 세대수, 위치, 거래가, 전세물량 확인

③ 고수 : 인근 지역 공급물량 확인, 매매지수+전세지수+공급물량과의 상관관계 정리

5. 입지분석과 투자 연결하기

(1) 입지요소 5가지 (수요량 & 이유 파악하기)

(2) 입지분석 1페이지로 합치기 : 그림 참고

(3) 월부 투자 : 쉽게 즐기면서 할 수 있는 투자법 X, 투자 능력 키우는 시스템 (어려워도 포기 X)

PART 2-3 | 투자에 꼭 필요한 시세분석

1. 시세

(1) 현재 시세를 분석하는 것

(2) 상승 하락보다 현재 가격이 중요

2. 시세분석

(1) 미래 가격 전망 X

(2) 현재 가격 싼지 비싼지 감을 잡는 것

3. 랜드마크 아파트 시세 비교

(1) 방법 : 지역 내 동별 랜드마크 시세 확인 (동별 위상 확인 : 아실 활용)

(2) 현재 거래되는 최고가가 중요 (8월 이후 관건)

(3) 80년대 구축+재건축 이슈 = 입지나 연식 우선인 단지 랜드마크 선정

(4) 예시 : 그림 참고

4. 시세그룹핑 & 시세지도 중요 ★★★

(1) 시세 모두 입력 (네이버 호가 기준)

(2) 시세 그룹핑 : 동별 같은 가격대 & 평형 나누기

(3) 임장 전 시세지도 그리기 : 수도권 (300세대 이상), 서울 1급지 (100세대 이상)

(4) 중요한 이유 : 지역 가격을 모르면 투자 불가

PART 3 | '임장보고서 쓰며 투자단지 뽑아내는 법

1. 단지분석 = 임보의 메인

2. 단지 분석 범위 : 선호 생활권 모든 단지 → 300세대 이상 모든 단지

3. 단지별 입지 분석 : 교통, 학군, 환경, 직장은 동일

4. 임장 후 단지 특징 : 조경, 동간거리, 지하주차장, 사람 특징

5. 매매, 전세 거래 상황 확인

(1) 1년치 실거래가

(2) 5년 이내 전고점 대비 하락률

(3) 5년 이내 전저점 대비 상승률

6. 방법

(1) 위치 및 정보 확인

(2) 단지 입지 분석 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

(3) 단지 특징 정리

1) 단지 내부 : 상식적인 자신의 느낌 정리하기

2) 단지 외부 : 분석하기

3) 분량 : 1줄도 괜찮음

7. 형식적인 단지 분석 X

8. 투자할 물건이라 생각하고 분석하기 (자모님 : 실준반 때 15개 임보 경험담)

9. 힘들게 투자 공부하는 이유 : 내 돈을 잃지 않기 위한 과정 ★★

10. 단지순서 매기기

(1) 동네 안에서 순위를 매기는 것 = 본질

(2) 더 선호도가 있는 단지를 정리하는 작업 : 1-100등 나열 X

(3) 아실 단지비교 : 내 선호도 검증하기

(4) 순서 중요 : 선호도 파악 후 단지 비교 O (단지 비교 후 선호도 파악 X : 실력향상 X)

11. 단지분석 평가기준

(1) 같은 상승장 : 단지 가치에 따라 시세차익의 크기 다름

(2) 시세차익 크기 다른 이유 : 단지 가치와 연결 (역세권, 초품아, 대단지 등)

12. 단지임장 & 단지분석할 때 대부분 수강생들이 힘들어함 (심기일전 고고)

13. 주의할 점

(1) 매물 임장 전 : 아실 그래프로 가격 비교평가 후 먼저 판단하지 않기

(2) 매물 임장 때 : 구조, 대단지, 브랜드, 연식의 선호도 파악하기

(3) 매물 임장 후 : 가격 붙여서 비교평가

14. 투자할 물건 뽑기

(1) 원래 랜드마크 타고 내려와야 하지만 투자 목적은 다르게 접근

(2) 기준 : 매매-전고점-하락률 20% 된 단지 고르기

(3) 이 중 가치있는 단지 고르기 : 하락률 높은 순으로 순위 매기기

(4) 저평가 여부 가장 중요 : 전고점 15-20% 매물 임장

(5) 앞마당 없을 때 (지역 내) vs 앞마당 있을 때 (지역 간)

(6) 전세가율 70-80% 넓게

(7) 위 4-6번 조건 충족된 물건 중 내 투자금에 맞는 물건 선정

(8) 2024년 저평가된 기준 : 서울 전세가율 60-70%, 경기 70-80%, 지방 70-80% (안정된 기준)

15. 매물임장 후 1등 뽑기 프로세스 (매물없으면 네이버 자료 참고)

(1) 단지 내 1등 : 싸고 조건 좋고 투자금 적은 것

(2) 동별 1등 : 단지 내 1등끼리 비교

(3) 지역내 1등 : 동별 1등끼리 비교

(4) 앞마당 중 1등 : 지역내 1등끼리 비교

16. 매물임장 후 비교평가 (매물임장표 : 자료 참고)

(1) 선택 기준 : 부동산에서 본 물건 중

(2) 매물 임장한 날짜 기준

(3) 단지 3-4개 중 각 1등 비교

(4) 순서 : 가격 싼지 확인 > 투자금 확인 > 조건, 상태 확인 > 감당여부 확인 (그림 참고)

(5) 가격 & 투자금 & 수리 상태 동일 : 조건 좋은 걸 선택

17. 실력 향상 방식 : 선호도(가치)를 먼저 정한 후 가격 붙여서 비교평가하는 연습하기

18. 선호도 순서 먼저 정하기

(1) 최고 선호도 단지 : 절대가가 높음 (입지 순서대로 가격 정해짐)

(2) 상대적으로 싸고 투자금 적은 조건 좋은 물건 선택하기

(3) 단지 내 1등 뽑기

1) 싸고 조건 좋고 투자금 적은 것

2) 비슷한 가격대 : 우선순위 = 가치가 좋은 것부터

3) 비교평가 개수가 늘어나면 평가 어려움 : 3-4개 정도 적당

(4) 동별 1등 : 단지 내 1등끼리 비교

1) 단지 선호도 우선 선정

2) 틀려도 상관없으니 선호도 선정하는 게 중요

3) 예시 : 그림 참고

(5) 지역내 1등 : 동별 1등끼리 비교 (그림 참고)

(6) 앞마당 중 1등 : 지역내 1등끼리 비교

1) 앞마당 5개 이상

2) 같은 평형 비교 : 10평, 20평, 30평대..

3) 지역 입지 순서대로 나열 : 입지 좋은 순서대로, 강남 접근성 기준

4) 매매가 기준 비교평가

5) 투자금 고려 1등 뽑기

6) 입지 좋은 구축이 입지 덜 좋은 신축보다 가치 상승 높음

7) 같은 투자금이면 가장 좋은 것 & 다 좋으면 싸게 살 수 있는 것 선택

(5) 절대가를 비슷하게 고정하여 비교 (초보일수록)

1) 장점 : 지역 간 비교분석 유용, 더 나은 입지의 물건 선택

2) 주의 : 싸고 좋아도 투자금이 부족하면 투자 불가

(6) 투자금 비슷하게 고정 후 물건 비교 (초보 이후)

1) 장점 : 내 투자금에 맞는 단지가 눈에 보임

2) 주의 : 단지 가치에 대해 모르면 많이 헷갈림, 절대가 자체가 다르므로

19. 마지막으로 반드시 체크해야 하는 투자 기준

(1) 저환수원리에 충족하지 않으면 투자하지 않기

1) 저평가 : 지역간 상대적 저평가 / 지역내 상대적 저평가 (전고점 대비 -20%)

2) 환금성 : 300세대 이상, 15층 물건

3) 수익성 : 수익 가능성 여부

4) 원금보존 : 전세가율 80%

5) 리스크 관리 : 조건 조율 안되면 리스크 대비 불가

(2) 잃지 않고 기준에 맞는 물건인지 확인하기

(3) 투자하지 않는다는 결정도 투자의사결정 !!!

(4) 앞마당을 꾸준히 늘려야 하는 이유 : 투자 & 대안 마련

(5) 실준반 목표 : 임보 스킬이 아닌 투자 능력 장착 (스스로 투자할 수 있는 능력 갖기)

(6) 이후 사놓고 기다리는 과정 반복 : 자산 가치 상승 (고진감래)

20. 임장 보고서의 진정한 기능

(1) 입지 분석에 필요한 정보 해석 + 입지 우위 선정

(2) 비교 평가를 통한 1등 뽑기 투자로 연결

(3) 단지 트레킹 + 시장 주시 = 그 과정 반복 = 실력 향상

(4) 누가 포기하지 않는가의 게임

21. 임장 보고서 비전 보드 (그림 참고)

(1) 0단계 (임보 1-5개)

1) 목표 : 보고서 완성

2) 내용 : 필요한 내용 모두 넣기

3) 결론 : 지역 입지순서, 단지 선호도 순서 명확히 선정

(2) 1단계 (임보 6-10개)

1) 목표 : 지역 내 비교평가

2) 내용 : 필요한 내용 + 지역 내 입지와 단지 비교평가

3) 결론 : 0단계 + 투자 우선순위, 지역 내 비교평가+앞마당 비교평가

(3) 2단계 (임보 10개 이상)

1) 목표 : 지역 간 비교평가

2) 내용 : 필요한 내용 + 지역 내 + 지역간 비교평가 내용 넣기

3) 결론 : 0-1단계 + 지역간 비교분석 후 투자 우선순위, 앞마당 비교평가

(4) 3단계 (임보 20개 이상)

1) 목표 : 지역 간 비교평가

2) 내용 : 필요한 내용 + 지역 내 + 지역간 비교평가 내용 넣기

3) 결론 : 각 지역 사이클 & 투자 우선순위 정리, 앞마당 1등 뽑기, 각 물건 리스크 & 수익 비교

(5) 앞마당 10개 이하 : 지역 내 투자 우선순위

(6) 앞마당 10개 이상 : 본인 상황에 맞는 투자 우선순위

PART 4 | 초보투자자가 실력쌓는 법

1. 2018.12-2019 (1년) : 앞마당 6개 (마음먹지 않은 결과)

2. 2020.01-24.현재 (4년) : 앞마당 60개 이상 (마음먹고 몰입한 결과)

3. 실력쌓은 방법 : 핵심요소 인지 + 행동 실천 (감정에 좌지우지 X)

4. 매일 꾸준히 임보쓰고 임장하고 비교 평가하기

5. 반복하는 사람이 부를 달성한다고 믿음

6. 자모님 : 7년의 결과물 (완성형) VS 여러분 (과정형..스스로 만들어가기)

7. 이대로 꾸준히 실천하면 순자산 10억 목표 달성 가능하다고 자부함 (본인 경험담)

8. 2019년 3월에 실준반 첫 수강 & 임장 START

9 강사와의 모임에서 너나위님과 첫 만남 & MVP : 패딩 VS 구두차림 경험담 넘 웃겨 ㅋㅋㅋ

10. 강모를 통해 자산을 자기 능력으로 달성한 사람이 있다는 걸 실감, 나랑 다를 바 없다는 걸 체험

11. 나도 해볼 수 있겠다는 마음가짐으로 지금 이 자리까지 왔다고 함~ 자신에 대한 믿음의 중요성 !!!

12. 완성+분석+자기 생각 = 반복하기 (장애물 잘 넘어가기)

13. 긍정적인 태도 + 감사하는 마음 = 실력

14. 가보지 않은 길이므로 두려운 건 당연한 결과~ 잘되려고 노력하는 자신을 칭찬하기

15. 돈에 집중하는 자신에 대한 주변의 인식 바꾸기

16. 돈의 긍정적인 역할

(1) 자녀가 성장하는 과정을 지켜볼 자유 제공

(2) 어리석은 꿈도 추구할 자유 제공

(3) 세상을 변화시킬 자유 제공

(4) 관계를 쌓고 강화시킬 자유 제공

(5) 하고 싶은 일을 할 자유 제공

17. 내가 원하는 때에 원하는 사람과 원하는 일과 시간을 보낼 수 있는 자유 ♥ 꼭 달성 고고

PART 5 | 총평 | 벤치마킹

1. 위성지도에 업무지구 체크하라고 했는데 임보 확인해보니 이미 해놓음 (잘했어 ㅎㅎ)

2. 임보 켜놓고 강의 들으라고 했는데 이미 그러고 있음~ 어떻게 아셨지~ 캬하하~

3. 지적 편집도가 매우 중요하다고 하셨는데 나도 공부하면서 중요성 인지함

4. 인구 분석하는데 진짜 시간 많이 걸렸는데 나만 그런 게 아니었다니 엄청 위로가 됨

5. 자모님이 인구 분석할 때 3가지 요인만 파악한다고 했는데 나도 그것만 분석해서 뿌듯

6. 행정동 인구수까지 필요성을 느끼고 임보 작성해서 매우 보람됨

7. 엑셀 자료 다운받아서 도표로 활용하는 방법을 직접 적용해보고 강의를 들으니 이해 수월

8. 지도 위에 인구수 표시하라고 했는데 내가 궁금해서 그렇게 작업한 걸 언급해서 깜놀

9. 강의 듣기 전에 임보 수정한 내용들이 강의 내용과 일치하는 게 많아서 뿌듯뿌듯

10. 임장보고서 여러개를 살펴보고 벤치마킹한 효능감을 느껴서 수업이 더 잼잼

PART 6 | 총평 | 강의 후기

1. 비록 임보 1개 작성한 부린이지만 그 과정을 통해 임보와 임장의 중요성에 공감백배

2. 자모님은 임장 50번, 임보 60개를 썼다고 하니 그 목표 달성을 위해 들일 시간 계획 다짐

3. 강의에서 알려준 내용을 임보에 대부분 담았으나 추가 사항은 나중에 작업하기로 다짐

4. 추가 내용은 동시에 같이 찾아보면서 이해 & 투자와 연결지어 생각하기 !!!

5. 시세파악과 비교평가 내용은 아직 앞마당이 없어서 대충 듣게 됨 ㅎㅎ

6. 얼른 강의 다 듣고 시세파악 후 단지 선호도 평가해보고 싶다

7. 강의 들을 때마다 강사분들의 지식과 안목은 경이로울 정도~ 나도 그런 안목 갖고 싶다 ♡

8. 잘하고 못하고의 문제가 아니라 누가 포기하지 않고 끝까지 하는가의 문제라는 말에 공감

9. 정답 맞추기 게임이 아니라 결과가 다를 수 있다는 점 명심하기

10. 와~ 이번 강의에서 자모님이 정말 자료와 내용에 진심을 담아 전달해주셔서 쌩유 ♥

PART 7 | 총평 | 성장 후기

1. 임보 작성 과정에서 내가 들인 시간과 노력이 확신으로 이어지는 걸 체험

2. 내가 이 공부를 하는 이유 : 내가 확신을 가지고 스스로 판단해서 제대로 투자하기 위함

3. 임보쓰면서 깨달은 점 : 완수를 넘어 완성도 높이는 과정을 즐기기 시작

4. 임장하면서 깨달은 점 : 임장 체질 + 새로운 장소와 인연에 대한 기대와 재미

5. 부동산 알아가는 재미와 숙달되는 속도가 가속화되어 몰입되는 경지를 자주 경험

6. 서울 전국구 다 분석할 때까지 이것만 몰입해서 분석해보고 싶은 욕구가 강해짐

7. 임보를 주어진 양식대로 과제를 했는데 오늘 강의를 통해 기준을 알게 되니 이해 깊어짐

8. 임보쓰고 나서 강의를 들어서 그런지 한번도 졸지 않고 강의에 몰입하며 흥미를 느낌

9. 투자 공부를 할수록 고통이 점점 재미로 바뀌는 신기한 경험을 하는 중

10. 투자공부를 하면 할수록 쉽지 않은 과정이라 끝까지 가는 사람들이 많지 않겠다는 생각

11. 하지만 힘든 과정을 잘 견디고 꾸준히 하다보면 뭐든 해낼 수 있겠다는 자신감 기대

12. 수강한 지 3개월만에 레벨 1 (마음만 부자)에서 레벨 4 (십억부자) 달성 ~ 꺄울 ~

13. 많은 분들이 제 글을 500회 이상 조회해주신 글이 5개 달성되어 십억부자가 됨 ㅋㅋㅋ

14. 현실은 10억부자가 아니지만 십억 부자가 될 수 있도록 관심가져주신 분들에게 쌩유^^

15. 게임에서 레벨업 될 때 이런 기분이려나~ 성취감 상승~ 현실도 10억부자 달성을 위해 고고~

16. 제대로 소화할 수 있을 때까지 배우고 행동하고 반복하기 !!!

17. 포기하지 않고 나도 할 수 있고 결과가 나올거라는 마인드와 실천 2가지 잊지 않기 !!!

★ 난 꾸준히 투자 성공을 해내는 사람이다 ★

난 한다 ! 해낸다 !! 된다 !!!

★ 2강 1회독 100% + 2회독 200% 완강 ★