안녕하세요.
날씨가 좀 많이 쌀쌀한데 감기 조심하시기 바랍니다.
좀 쌩뚱맞은 주제이긴 한데 두가지 다 해본사람으로써
과연 어떤것이 더 리스크가 큰 투자 인지 복기를 해봤습니다.
주식은 20대때 아무것도 모르는 상태에서 그냥 이것저것 사다가 소액이긴하지만
다 날려본적이 있습니다.
그후에도 공부는 하지 않고 그냥 말만 듣고 이것 저것 사서 손해만 보고
다 팔아버린 경험도 있습니다.
주식에서 가장 큰 리스크는 어떤것일까요?
바로 '상장폐지' 인데요.
정말 말그대로 회사가 없어지는것이 가장 큰 리스크 인거 같습니다.
제가 산것도 상장폐지되어 정말 아무것도 안남고 제 돈만 허공에
뿌린적도 있습니다. (이러니 공부는 필수입니다.)
이때 저는 해봐야 몇십만원 혹은 100만원 단위로 주식을 사서
상장폐지 되거나 아니면 돈을 잃거나 이렇게 2가지를 경험하게 되었습니다.
주식에서 가장 큰 리스크는 알아봤습니다.
부동산도 이것저것 뭐 많이 해봐서 상승장때 올라가는 모습도 보고
이번 하락장때 역전세도 맞아보고 저가치 물건을 사면 어떻게 되는지도
알게 되었고, 아파트가 아닌 부동산은 뒤로 갈수록 어떻게 되는지
썡으로 다 두들겨 맞았습니다.
그렇다면? 부동산에서 가장 큰 리스크는 무엇일까요?
잔금일까요? 잔금을 못치르면 계약금을 날리기 때문이죠.
아니면..... 투자를 안하는게 큰 리스크 일까요?
저는 개인적으로 역전세가 가장 큰 리스크라고 생각합니다.
보통 부동산이 주식보다 안전하다고 하는데 그 이유가 최악의 경우는
내가 그 집에 들어가서 살면 된다고 하시는데요.
주식은 다 없어져서 종이조각만 남아 있으니 주식이 더 리스크가 크다고 하십니다.
하지만 이것도 상황에 따라서 다르다고 생각합니다.
주식을 먼저 보겠습니다.
예를 들어 제가 3000만원으로 주식을 샀습니다.
그런데 그것이 상장폐지가 되어서 없어졌다면? 저는 손해를 3000만원 봤습니다.
그럼 똑같이 부동산으로 보겠습니다.
3천만원으로 부동산을 투자 했습니다.
그런데 역전세가 났습니다.
전세가가 내려가니 매매가도 내려갑니다.
매매가 2억에 전세가 1.7억에 샀는데
전세가 1.3억까지 내려갑니다.
매매가도 함께 내려가는 경험을 합니다.
지금 잘 팔아도 1.6억입니다.
그럼 돈을 돌려주지 못할 상황이라면 저는 매도를 해야 합니다.
세입자에게 돌려줘야 하는돈이 1.7억인데 매매가가 1.6억입니다.
내돈 3천만원 들어갔고 세입자에게 1.7억을 줘야 하니 1.6억에 팔아도
내가 1천만원 더 보태서 줘야 합니다.
이러면 저는 -4000만원 손해를 봅니다.
여기서 안팔고 1.3억에 전세 셋팅하고 세입자에게 4천만원 돌려주면
되지 않냐? 하실수도 있으시지만....
공부를 하지 않고 저가치를 샀거나 돌려주지 못할 상황이나 형편이라면요?
그럼 손해를 보고 팔아서라도 세입자에게 돈을 돌려줘야 합니다.
그런데 설상가상으로 플피 투자를 해서 역전세가 났다면요?
실질적으로 돌려줘야 하는 돈은 더 큽니다. 이미 살때 돈을 받고 샀는데
역전세가 나면 그 차액분만큼 돌려줘야 하기 때문입니다.
이렇게 플피셋팅이 가능한 물건은 거의 저가치 물건일 가능성이 크겠죠.
아니면 이렇게 물어줘야 할 집이 1채가 아니라 여려채라면요?
정리해보면 주식은 내가 들어간 돈만큼만 손해를 봅니다.
하지만 부동산은 오르면 너무 좋겠지만
내가 들어간 돈보다 더 내줘야 하는 상황도 올수 있다는점을
꼭 인지하시고 공부를 하시면 좋겠습니다.
그래서 월부 방식으로 싸게 사야 하고 가치가 있는 물건을 사야
역전세가 나도 그 물건의 가치를 믿고 버틸수가 있는거 같습니다.
그다음은 너무 전세가를 무리하게 올려서 받지 않는것입니다.
어차피 전세는 나중에 돌려줘야 하는 돈인데 한번씩 이부분을
잊어버리는 경우가 많습니다.
투자금을 줄이려고 전세가를 올리기보다는 매매가를 깍으라는 말은
많이 들어보셔서 잘 아실겁니다.
전세를 낮게 셋팅하면 투자금이 많이 들어갑니다.
하지만 역전세 위험은 많이 줄어듭니다.
저는 이 부분을 역전세를 두들겨 맞고 깨달았습니다.
그래서 전세금 올리는 행위는 절대 하지 않고 매매가를 어떻게하면
더 싸게 매입할까를 고민하는 방향으로 투자가이드를 잡고 있습니다.
이렇게 매매금액을 싸게 사고 전세금을 낮게 셋팅하면
확실히 주식보다 안전한 투자가 부동산 투자 인거 같습니다.
요즘 전세가가 올라온다고 무리하게 전세가율을 높게 측정해서
투자하기보다는 나에게 맞는 예산을 측정에서 내가 할수 있는
안전한 투자를 해 나가는것은 어떨까 싶습니다~
결론 = 전세가를 무리하게 높게 받지 말자!!!
감사합니다.
