설레는 내 집 마련의 순간,
계약서 작성을 앞두고 “이대로 괜찮을까?” 고민하고 계시진 않나요?
“계약할 때, 에어컨은 주고 간다고 했는데…”
"집 사고 나서 누수라던가 문제가 생기면 어떡하지?"
등 계약서에 미처 담기지 않는 사항들이 걱정되실 수 있는데요.
표준 계약서의 기본 조항만으로는
개별적인 집 상태나 거래 조건을 모두 담아내기 어려운 때,
우리를 지켜주는 안전장치가 바로 ‘특약’입니다.
이 글에서는 계약 시 몰라서 손해 보는 일 없도록,
현장에서 가장 효과적인 특약 문구와 작성 노하우를 정리했습니다.
특약 작성 시 반드시 기억할 2가지 원칙
가장 먼저, 특약을 작성할 때 꼭 기억해야 할 두 가지 원칙이 있습니다.
1. 주어와 목적어를 명확히 작성한다.
해석하기에 따라 달라지는 애매한 표현 보다는
누구나 인지할 수 있도록 구체적이고 명확한 단어나 문구를 사용합니다.
2. 날짜와 조건을 구체적으로 작성한다.
날짜, 금액, 기간 등은 구체적인 숫자로 기입해야
추후 해석의 차이로 인한 분쟁을 막을 수 있습니다.
그럼 실제로 계약서를 쓸 때, 대체 특약은 어떻게 쓰는 걸까요?
어려워하는 분들을 위해 가장 많이 쓰이는 특약 예시를 들어볼게요.
계약 실전에 활용되는 매매 계약서 특약 예시 4가지
1. 거래의 안전을 위한 기본 필수 특약
가장 기본이 되는 조항으로,
특별한 사유가 없는 한 포함하는 것이 좋습니다.
현 시설상태의 매매 계약이며 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결함.
현재 근저당권 등 일체의 권리설정이 없으며, 매도인은 잔금일 이전까지 채무 부담 등으로 인한 새로운 권리관계의 변동(압류, 가압류, 가처분 설정 등)을 발생시키지 않는다.
기타 협의되지 않은 사항은 민법 및 부동산 매매 일반 관례에 따르기로 한다.
잔금시까지 발생한 관리비 및 공과금은 매도인이 정산한다.
매도인 계좌번호: OO은행 0000-000-000000 OOO(매도인 성명)
2. 하자 담보 책임 특약
하자 담보 책임은 아래의 두 가지 예시 중
하나를 선택해 기재하는 것이 좋습니다.
다만, 오래된 아파트(구축)는
매도인이 '잔금일 기준 현 상태 인수' 조건을 강력히 요구하는 경우도 많습니다.
따라서 현장의 거래 분위기에 맞춰
상호 협의를 통해 유연하게 조율하는 지혜가 필요합니다.
계약시 매도인이 고지하지 않은 부분에 중대하자가 발견될 경우 민법 제580조 매도인의 하자담보책임이 있으며,
중대하자 중 누수가 발견될 경우 잔금 전부터 진행중이였음을 매수인이 증명하여야 한다.
(단, 매수인이 인테리어 공사를 시작한 후부터는 해당없음)매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다.
3. 시설물 인계(상호 협의시) 관련 특약
이사 당일 가장 흔하게 발생하는 실랑이가
바로 “이거 가져가는 거 아니었어?”라는 오해입니다.
이를 방지하기 위해 시설물 인계 사항은
목록을 명확히 하는 것이 좋습니다.
설치된 붙박이장(안방, 작은방) 거실 과 안방 에어컨, 주방 인덕션은 매수인이 사용할 수 있도록 두고 간다
4. 상황별 맞춤 특약
(1) 등기부상 근저당이 있는 경우
현재 등기사항증명서상 설정된 근저당권(주식회사 OO은행, 채권최고액 금 0원정)은 잔금 지급과 동시에 매도인의 책임으로 상환, 말소하기로 한다.
(2) 토지거래허가 대상인 경우
본 계약은 토지거래허가(토지거래계약 허가증 제2026-000)를 받은 후의 매매 계약 체결임
특약 관련 부동산 초보가 많이 하는 실수 BEST 3
1. 모든 특약을 다 넣으려다 '좋은 매물'을 놓친다
특약은 나를 보호하는 도구지만,
매도 우위 시장(팔려는 사람이 갑인 상황)에서
너무 까다로운 조건을 내걸면 계약 자체가 무산될 수 있습니다.
'거래 성사'와 '안전' 사이의 균형이 중요합니다.
2. '대출 불가 시 계약 파기' 특약 삽입은 사실상 불가합니다.
매수인에게는 안전장치일 수 있으나,
매도인 입장에서는 소유권 이전 지연 및 기회비용 손실 등 큰 위험을 떠안게 됩니다.
실제 계약 현장에서 반영이 불가능하기 때문에
대출 가능 여부는 계약 전 반드시 직접 확인해야 합니다.
3. 구두 약속은 기록하지 않으면 '남남'이다
현장에서 중개사나 매도인이 "그건 나중에 해줄게요"라고 말한 내용은
반드시 특약에 한 줄이라도 적으세요.
기록되지 않은 약속은 법적 효력을 갖기 매우 어렵습니다.
부동산 계약은 큰 자산이 움직이는 만큼 꼼꼼함이 곧 돈입니다.
오늘 알려드린 특약 예시들을 상황에 맞게 활용하셔서,
안전하고 기분 좋은 내 집 마련 계약을 꼭 완성하시기 바랍니다.
다음 글에서는 본격적으로 매매계약서를 어떻게 쓰는지,
계약서 작성 유의사항과 실제 계약서 예시를 한 번 살펴볼게요.
계약을 앞두고 있다면 꼭 다음 편을 이어서 읽어주세요.
