서울의 인구는 꾸준하게 감소하고 있지만 반대로 가격은 계속 상승하고 있습니다. 10년여 전부터 현재까지의 흐름만 살펴봐도 줄어드는 인구와는 전혀 무관한 모습을 보입니다. 아무래도 수요가 줄어들면 사려고 하는 사람들이 적으니 가격이 떨어져야 하는게 아닌가라고 생각하게 되는데 일반적으로 우리와 아는 것과 다른 상황인 것이죠.
왜 우리가 아는 것과 다른 상황이 생기는 걸까요?
최근 5년간 서울을 떠나 경기/인천으로 향한 상위 5개 도시를 살펴보면서 왜 이런 상황이 생기는지, 어떤 것들을 투자와 내집마련에 연결해 생각해볼 수 있을지를 정리해보겠습니다.
1. 최근 5년간 서울 대신 선택한 도시 Top5
[5위] 하남시
하남은 송파·강동구와 물리적 경계를 맞대고 있어 서울 접근성이 괜찮은 지역입니다. 미사강변도시와 위례신도시로 대표되는 쾌적한 주거 환경, 그리고 스타필드가 위치하고 있어 서울내 노후된 주택가나 구축 아파트를 벗어나고자 하는 젊은 부부들의 선택지가 되었습니다. 상황에 따라 달라지겠지만 빠르면 잠실까지 15분(자차) ~ 1시간 내외(지하철)의 출퇴근 시간이라는 접근성도 장점도 갖추고 있습니다.
[4위] 양주시
양주는 상위 5개 도시 중 가격에 있어서 아무래도 진입 장벽이 가장 낮으면서도 신축들이 많이 들어온 곳 입니다. 옥정 신도시의 경우는 전용 84기준 4억대라는 저렴한 주거 비용으로 신축 아파트를 가질 수 있다는 점에 있어 사회초년생과 신혼부부에게 매력적인 선택지가 됩니다. 현재의 물리적 거리는 다소 멀게 느껴지지만, GTX-C 노선과 7호선 연장이라는 호재에 대한 기대감이 인구 유입의 핵심 이가 되었습니다.
[3위] 남양주시
다산신도시와 별내신도시를 중심으로 서울 동북권 인구를 빠르게 흡수하고 있습니다. 특히 8호선 연장은 남양주를 잠실 20분대 생활권으로 완전히 편입시켰습니다. 향후 GTX-B 노선이 서울 도심을 관통하게 되면, 단순한 배드타운 이상으로 서울 핵심 업무지구와 연결되는 거점 도시로 변화할 가능성이 높습니다.
[2위] 고양시
창릉, 삼송, 지축, 덕은 지구 등 서울 은평·마포구와 맞닿은 택지들이 개발되면서 서울 서북부 인구를 흡수하게 되었습니다. 특히 최근 개통된 GTX-A는 강남까지의 이동 시간을 10분대로 단축하면서 큰 변화가 생기기 시작되었습니다. 강북에서 강남 가는 것보다 이제는 고양에서 강남 가는 게 더 빠른 상황이 된 것이죠.
[1위] 인천광역시
인천은 서울 대비 낮은 주거 비용으로 신축 대단지에 입주할 수 있는 가장 현실적인 선택지입니다. 검단, 송도, 청라 등 끊임없는 신규 공급으로 신축을 원하는 수요를 흡수하고 있습니다. GTX-B 노선으로 여의도와 서울역 접근성이 개선될 예정이며, 현재 추세라면 2031년경 인구수에서 부산을 제치고 제2의 도시가 될 전망입니다.
순위 | 도시명 | 주요 유입 요인 | 핵심 교통 호재 | 타겟층 |
|---|---|---|---|---|
1위 | 인천광역시 | 압도적 신축 공급, 가성비 | GTX-B, 광역망 확장 | 광범위한 실수요층 |
2위 | 고양시 | 대규모 택지지구 활성화 | GTX-A 개통 | 서울 서북권 거주자 |
3위 | 남양주시 | 동북권 인접성, 신도시 조성 | 8호선 연장, GTX-B | 서울 동북권 거주자 |
4위 | 양주시 | 저렴한 주거비, 신축 메리트 | GTX-C, 7호선 연장 | 사회초년생, 신혼부부 |
5위 | 하남시 | 강남권 인접, 쇼핑 인프라 | 5·9호선, 광역버스 | 강남권 직장인 부부 |
2. Top5 지역의 공통점 : 신축 택지 + 교통(호재)
서울에서 가장 많이 이동한 지역들을 살펴보면 공통점이 있습니다. 그리고 이 공통점을 통해 현재 사람들이 집을 선택할때 선호하는 요소를 간접적으로 알 수 있습니다.
- 신축 아파트의 쾌적함 : 오래된 구축이나 노후 주택 환경 무엇보다 높은 가격에서 벗어나, 최신 커뮤니티와 정돈된 인프라를 갖춘 신축 대단지를 선호
- 교통 호재를 통한 직주근접 : 단순히 물리적으로 가까운 곳이 아니라, GTX나 지하철 연장이 예정된 곳을 선택했다는 점입니다. 이는 서울 밖으로 나가긴 했지만 그래도 서울로 출퇴근을 해야 하기에 교통적인 부분이 당장은 아니더라도 향후 보장된 곳을 선호
3. 서울 아파트는 더 이상 집이 아닙니다
1) 금융 상품이 되어버린 서울 아파트
여기서 한가지 함정이 있습니다. 실제 서울로 빠져나가는 인구가 많다고 해서 서울이라는 곳을 포기한 것이 아니라는 것입니다. 오히려 실거주는 경기/인천의 신축에서 누리되, 자산은 서울에 묻어두는 거주와 소유를 분리하는 모습을 많이 보여주고 있습니다.
서울에서 경기도로 이주한 가구의 임차 비율을 살펴보면 46.2%로 실제 집을 사서 이동을 하기 보다는 전월세 형태로 거주하는 비율이 적지 않습니다. 물론 모든 사람들이 서울에 집이 있다고 볼 순 없지만 서울 집을 팔지 않고 보유한 채, 본인은 외곽 신축에서 거주하는 전략적 선택을 한다고 볼 수 있다는 것입니다.
한가지 더, 자가 보유율(48.2%)과 자가 점유율(44.1%)을 살펴보면 서울 가구의 약 48%가 유주택자임에도 불구하고, 실제 본인 소유 주택에 거주하는 비율은 그보다 낮은 것을 확인할 수 있습니다. 이 차이는 서울 집을 '거주지'가 아닌 '투자 자산'으로 활용하며 본인은 다른 곳에 거주하는 비율이 높다는 것을 보여줍니다.
특히 2020년 전후를 기점으로 서울 아파트는 단순한 거주 공간을 넘어 주식과 같은 금융 상품의 성격이 강해졌습니다. 실제 코스피(KOSPI) 지수와 서울 아파트 실거래가 지수를 비교해 보면, 2020년 이전에는 상관계수가 약 0.54로 유의미한 연관성이 낮은 수준이었습니다. 하지만 2020년 이후 현재까지는 이 수치가 0.77까지 급등하며 매우 비슷한 흐름을 보이고 있습니다.
※ 상관계수가 1에 가까울수록 두 지표가 같이 움직이는 경향이 강하다는 것을 의미합니다
아무래도 가장 큰 이유는 20년 이후 급격하게 늘어난 통화량에 따른 유동성 증가로 실제 13년부터 19년까지 약 7년간 늘어난 통화량보다 20년부터 최근 5년간 더 많이 증가했습니다. 이런 상황에 일부 서울 아파트 들은 단순히 집이 아닌 지위재이자 금융 상품이 되어버린 것입니다
2) 결국 모든 길은 서울로 통한다
외곽 교통망이 생겨나면 날수록 종점인 서울 핵심 도심(강남)의 위상은 더욱 절대적인 것이 됩니다. 인프라가 좋아질수록 서울 핵심지에 진입하는 문턱만 낮아지게 되며, 이는 결국 서울 핵심 자산으로 자본이 더욱 집중되는 현상을 보이게 됩니다.
3) '상품'은 복제되지만 '입지'는 복제되지 않는다
경기도의 신축 아파트는 훌륭한 '주거 상품'이지만 언제든 다른 곳에 더 좋게 복제될 수 있습니다. 반면, 서울 핵심지가 보유한 업무 지구, 인프라는 대체 불가능한 입지입니다. 사람들이 신축을 찾아 외곽으로 나갈수록, 역설적으로 매일 출근하고 원하는 서울의 대한 니즈는 더욱 강해질 것입니다.
4. "어디에 사는가"보다 "무엇을 소유하고 있는가"
최근 5년간의 인구 이동은 서울에 대한 선호도가 낮아지는 것이 아니라 주거 공간에 대한 범위가 넓어진 것이면서 반대로 서울이라는 핵심지의 가치를 새롭게 정의한다고 볼 수 있습니다.
다만 여기서 우리가 알아야 하는 것은 단순히 '신축'의 쾌적함이나 일시적인 ‘호재’를 생각해서 서울이라는 곳에 대한 소유권을 포기하는 것입니다. 신축이라는 상품은 복제 될 수 있지만 입지는 복제할 수 없기 때문입니다.
중요한 것은 '그래서 지금 당장 서울을 살 수 있느냐'가 아닙니다. 현재 상황에 맞춰 외곽에서 시작하더라도, 노력이 필요하다는 것이며 시간이 걸리더라도 점차 앞으로 나아가야 하다는 것입니다.
과거와 다른 상황이라고, 올라버린 가격을 보고 어차피 나는 안되겠구나, 힘들겠구나, 안될텐데 뭐하러 해 라는 생각을 갖고 바라보기 보다는 그럼에도 지금 상황에서 그래도 최선의 선택을 해가셨으면 좋겠습니다.
이런 시간과 노력이 들어간다고 해서 당장이 바뀌지는 않겠지만 그 기간이 길어진다면 불가능하다고 느꼈던 것들이 내게 점차 가까워진다는 것을 아는 순간이 분명 찾아오게 될 것입니다.
