안녕하세요?
월부에서 자유로운 부자를 꿈꾸며
공부하고 투자하고 있는 천천부입니다.
23년/중순 월부에서 공부를 시작한 이래로,
드디어 지난 10월 서울 1호기 투자를 마무리했습니다!
게다가 잔금 마무리와 함께 운 좋게도 다음 세입자를 빨리 구하면서,
드디어 1호기 투자를 어느 정도 마무리 지었습니다.
이제야 비로소 투자 후기를 작성할 시점이라 생각하여
우여곡절 많았던 1호기 후기를 남깁니다!
사실 1호기 투자 과정에서 부족한 부분도 많고, 후회되는 부분도 많으며,
배운대로 잘 실천하지 못한 것 같아 부끄러운 것부터 생각납니다.
그럼에도 투자 후기를 통해 나의 부족한 부분을 기억하고, 실수를 반복하지 않기 위해,
좀 더 치열하고 한층 더 업그레이드된 투자자로 성장하기 위해,
후기를 남겨 봅니다.
다음의 후기는 시간의 순서에 따른 주요 Event 위주로 작성했습니다.
1. (배경) 매물을 반복적으로 놓치며, 1호기에 대한 열망이 커지다
내마기로 월부에 입성한 저는,
1년 동안 지방, 수도권, 서울의 앞마당을 다양하게 늘려가며 임장을 지속해왔습니다.
특히, 공부 초기에는 투자방향을 잡지 못했지만,
23년/말 ~ 24년/초부터는 와이프와 이야기하며 가치투자를
우선적으로 진행하기로 투자 방향을 정했습니다.
1호기 투자 방향을 정한 이후로는
동작구 -> 영등포구 -> 양천구 -> 동작구 -> 광진구 -> 성동구 -> 송파구 등
2/3급지 중심으로 앞마당을 넓혀가며 투자 매물을 열심히 봤었습니다.
24년 초/중순에 이 지역들을 임장하면서 굉장히 좋은 매물들을 많이 만났던 것 같습니다.
임장 당시에는 몰랐지만, 지금 생각해보면…. 너무 좋은 물건들이었습니다.
걔 중에는 신축이고, 입지가 좋음에도 전고대비 20%정도 떨어졌던 물건도 있었습니다.
한번은 동작구에서는 세번째로 선호도가 높은 생활권의 신축아파트가 전고대비 20% 이상 하락한 가격으로 나와,
매수 직전까지 가기도 했었습니다. 그러나 해당 매물을 보고 잠시 매수를 고민하던 1~2시간 사이에,
워크인으로 들어온 실수요자 분이 저보다 앞서 계약을 하여 그 매물을 놓치기도 했습니다.
그 매물을 놓치고서, 영등포 신축 매물, 강동구의 준신축 등… 지속적으로 좋은
매물들을 놓치고 또 놓치는 것을 반복했던 것 같습니다.
매물을 반복적으로 놓치는 사이, 제 마음은 점점 타들어가고,
이번 시장에서 1호기를 놓칠 것만 같은 불안감에 휩싸이게 됩니다.
2. 투자코칭으로 방향을 다잡다
그나마 다행이었던 건 좋은 매물을 지속적으로 놓치는 와중에
연초에 신청해두었던 “뚜또”튜터님과 투자 코칭 시간이 다가왔다는 것이었습니다.
6개월 여를 기다려 꿈에 그리던 투자 코칭을 받을 수 있었습니다.
투자코칭 때 제가 생각하는 투자방향성(1호기 가치투자)
그리고 제가 시세5순위 표를 통해 보고 있던 매물List 들을 가지고 갔습니다.
그리고 제가 보고 있던 지역과 매물들을 말씀드리고, 지금 제 상황에서 적절한 투자 뱡항인지 문의드렸습니다.
투자 코칭에서 제가 이야기를 한참 들으시던 중 뚜또 코치님의 한마디
“천천부님 이 정도 종잣돈에, 가치투자를 하실 건데 왜 여기를 보시죠??
적어도 이 가격이면 이 쪽 지역 정도는 보셔도 될 것 같은데요?”
일단 제가 가지고 있는 종잣돈으로 2/3급지 선호도 있는 생활권,
혹은 1급지의 선호도 떨어지는 지역의 구축?까지도 봐도 된다는 뚜또튜터님의 말씀,
그리고 선호도 있는 신축을 놓쳤다면, 구축이더라도 좋은 입지를 가진 물건에 집중해도
좋겠다는 말씀을 해주셨습니다.
기존에 제가 싸다고 생각하며 눈여겨 보던 매물들 보다도,
전고대비 비록 덜 빠졌더라도 더 좋은 입지를 가진 매물을
좀 더 살펴 봤으면 좋겠다는 튜터님의 말씀..
투자 방향성을 다시 한번 돌아보는 계기가 됐습니다.
3. 1호기 투자 매물을 바로 찾아가다
투자 코칭을 마치고 집에 돌아가던 중,
예전에 입지는 좋으나 비교적 구축이라 우선순위에서 제외했던 상급지 매물이 생각났습니다.
때 마침, 부사님께 전화를 걸어보니 좋은 매물이 있다고 바로 보러 오라고 하셨습니다.
그 날 마침 3급지 준신축 매물을 보러가기로 예약해둔 곳이 있어,
그 매물을 보고 바로 해당 상급지/구축 매물을 보러 갔습니다.
상급지 구축/매물을 보고 나니 비교되는 해당 물건의 입지가 매우 좋음에도 구축이라는 이유로,
다른 선호도 높은 그러나 입지는 떨어지는 물건과 가격이 같다는 것을 확인했습니다.
해당 물건이 저평가 됐다는 생각이 들었습니다.
그리고 해당 지역은 직장/교통은 물론 가성비 학군지로도 선호도가 있다는 판단을 했습니다.
그 이후 해당 물건을 투자 1순위로 고려하기 시작했습니다.
4. 나에게 찾아온 시련, 협상과정에서 계속 매도자가 가격 올리다.
매물임장 후에 해당 물건의 매력도를 살펴보니
(1) 호가 상으로 20% 정도 떨어진 가격이었다는 점,
이 정도면 적절한 가격이라고 판단이 들었고
(2) 매수 조건도 집주인 분이 바로 전세사는 조건이었기에
주변에 대규모 입주가 있더라도 투자를 진행해도 되겠다는 생각이 들었습니다.
그렇게 해서 이 물건이 괜찮다고 판단하고,
이 가격에 바로 계약하겠다고 부사님께 말씀드렸습니다.
당시 분위기가 서울시장이 많이 거래가 된 상황이었고,
시장에 나와 있는 모든 물건 중 가장 싼 물건이었기에,
바로 가계약을 진행자고 말씀드렸습니다.
매도인도 제가 거래하겠다고 하자
흔쾌히 거래하겠다고 하시며,
가계약서까지 상호 합의하에 작성하여
거래가 일사천리로 진행되는듯 했습니다..
그러나, 1호기 계약은 쉽지 않았습니다.
흔쾌히 조건에 합의해주셨던 매도인께서 갑자기,
가계약 조건 합의 이후 계좌를 보내기 전에 가족과 상의할 일이 있다며
다음날까지만 기다려 달라고 양해를 구했고,
다음날 이야기를 해보니 가격을 2천만원 올려줄 것을 요구했습니다.
우선 저는 하루정도 더 고민해보겠다고 하고,
2천만원 올린 가격을 수용할 수 있는지 고민해봤습니다.
하루 정도 고민한 결과, 그래도 다른 지역 다른 매물과 비교 시 현시점에서는 저렴하다는 결론이 나왔고,
그 가격에라도 거래하겠다고 말씀드렸습니다…
그 가격에 합의하고, 오후1시에 가계약금을 입금하려던 찰라,,,
다시금 매도인에게 연락이 왔습니다. 자식들이 반대가 심해서 지금 계약을 조금 더 보류하겠다는 말씀…
이 가격에서 2천만원을 더 올려주면 즉시 거래를 고려해보겠다는 내용이었습니다.
그 이야기를 들은 순간은 멘탈이 거의 나갔었던 것 같습니다.
며칠 동안 끌어온 협상이었는데, 또 가격을 올리고 싶다는 매도인의 말…
그리고 이를 전하는 부동산 사장님의 난처한 목소리…
우선 저는 이 조건으로는 거래가 불가하다는 생각이 들었고,
그래서 저는 이 매물 말고 다른 매물 찾아보기로 했습니다.
그래서 해당 부동산 사장님과 함께 다른 매물을 뒤지기 시작했습니다.
5. 다른 매물, 사장님과 찾아보자
그 당시 이 매물이 가장 저렴한 매물이 맞았지만, 오른 가격을 고려해보니
더 좋은 동 더 좋은 층의 매물이 있었습니다.
다만 그 매물은 전세가 아닌 월세 계약 매물로,
역전세가 가장 심한 시기에 입자가 들어가 있는 물건이었지만,
내년 3월에 계약이 만료되는 물건이었습니다.
물론 해당 물건의 조건이 월세이긴 했지만
가격이 전고점대비 15%정도 빠진 가격이었기에....
나쁘지 않다고 생각했습니다.
다만. 제가 직접 주담대를 받고 맞춰야 되고, 그 주변에 대규모 입주가 있는데
다음달 3월에 지금 월세 세입자 계약이 마무리 되는점 등 일부 Risk가 있었습니다.
우선 저는 주담대 나오는 범위, 즉 대출 범위를 확인했습니다.
간당간당하게 대출 + 신용대출로 잔금 커버가 가능한 수준이었습니다.
그리고 지금 월세가 워낙 싸게 들어가 있는 상황이었고,
내년 새로운 세입자를 구하면 보증금을 확실히 높여 받을 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 주변 신축 대규모 입주가 예정되어있었지만, 전세가 레벨이 제가 본 물건과 너무 차이가 있었고,
해당 물건 관련 입지 선호도 + 수리결과 + 현재 월세 고려 시 새로운 임차인을 구하면
최소한 보증금 1억은 더 올려 받을 수 있겠다는 판단을 했습니다.
결국, 최종 선택으로
해당 물건이 월세 낀 물건임에도
주담대를 진행하고 매수하기로 결정했습니다.
6. 1호기 계약 그러나 급변하는 시장 상황... 주담대의 무서움
해당 물건의 계약서를 작성하고,잔금일까지 3달여 남았지만,
잔금에 대한 불안한 마음을 해소하고자
주담대를 바로 실행하는게 좋겠다고 생각했습니다.
그 당시 이자율은 당시 조금 높았지만, 3개월 전에 주담대 심사가 가능하다는 은행으로 향했습니다.
계약서를 작성한 그 다음주 수요일에 바로 대출 실행하고, 심사를 신청했습니다.
주담대 신청은 순조롭게 완료됐습니다..
다만 주담대 신청 이틀 후에 갑자기 뉴스가 쏟아지기 시작합니다.
뉴스에서... 시중은행 주담대 제한… 주담대 심사 강화라는 내용의 기사가 엄청나게 쏟아집니다.
이러한 분위기의 여파인지 저의 대출심사도 예상보다 일주일 길어졌고,
초초한 마음으로 일주일을 더 보내게 됩니다.
그래도 기존 신청대로 무사히 주담대가 실행됐고 그 금액으로 잔금 무사히 치루게 됩니다.
7. 그 이후 세입자를 다시 구하다…. 선호도의 힘을 깨닫다.
주담대 및 일부 신용대출을 통해 잔금을 무사히 치루고, 사장님과 다음 세입자 조건을 미리 맞춰 두었습니다.
사장님께 제 물건을 꼭 1순위로 진행해달라는 말씀을 드리고,
임차 조건도 나와있는 물건들 중 유사하거나, 제일 경쟁력 있는 수준으로 내보내기로 사장님과 협의했습니다.
그렇게 며칠이 지나지 않아, 현 임자 계약 종료일까지 5개월 이상
다음 월세 세입자까지 맞추게 됩니다!
구축임에도,,, 입지의 힘이란…
물론 임차 금액이 엄청나게 높진 않았지만
서울의 엄청난 수요를 다시 한번 느낄 수 있었습니다.
8. 1호기 투자 종합 결론
이러한 우여곡절 끝에 1호기 매수를 마칠 수 있었습니다.
지금은 기존 세입자분이 살고 계시며,
내년 2월에 입주하실 임차인과 계약서 작성까지 마친 상황입니다.
지금 생각해보니 거래 과정에서 후회되는 점, 실수한 점이 너무 많이 생각납니다.
후회되는 점, 반성할 점은 다음의 목차에서 작성해보도록 하겠습니다.
그럼에도 1호기를 실행할 수 있었고, 이 과정에서 많은 도움을 주신 뚜또튜터님,
조언을 주신 투자 동료분들께 다시 한번 감사의 말을 전합니다.
해당 투자 이후에 약간 지치고, 게을러지고 있는데
다음 투자 물건을 찾아서(소액투자) 다시금 속도를 올려보도록 하겠습니다.
여기까지 읽어주셔서 다시 한번 감사합니다!
비전보드대로 올해 1호기를 실천한 저에게도 고맙다는 말을 전합니다!
ㅁ 반성점
1) 1호기 직전 매물의 협상과정에서 멘탈이 무너져서, 1호기 구매 시 매물털기를 완벽하게 하지 못했다.
ㄴ 2호기 투자시에는 해당 단지 전문 부동산 최소 10군데 이상에서 워크인으로 매물털기 진행하여
가장 좋은 매물을 찾아내도록 해야겠다.
2) 시장분위기에 휩쓸려서,해당 매물마쳐 놓칠까봐… 가격네고를 더 적극적으로 하지 못했다...
그 결과 구축임에도 전고대비 15% 빠진 가격으로 밖에 사지 못했다.
ㄴ 2호기 투자시에는 확실히 내가 세운 기준을 충족하여 매수할 수 있도록(예를 들면 전고 대비 ~%)
기준을 더 명확히 세우고, 협상을 보다 더 적극적으로 진행하도록 하겠다(최소 2천이상 네고 치기)
3) 월세를 빠르게 잘 빼긴 했지만, 주변 공급 Risk를 너무 과소평가 했다. 잔금이 이후에
그 다음 계약을 빨리 진행해야한다는 압박감으로 멘탈이 바사삭 무너질 뻔 했다.
ㄴ Risk를 검토하긴 했지만, 구축 같은 경우에 집의 수리상태 + 전세 가격 형성 수준 + 기존 전세 만료일 등
좀 더 면밀하게 내 물건의 조건을 살펴, Risk를 대비해야한다는 것을 꺠달았다.
다음 투자에서는 위의 List 기준으로 체크리스트를 만들어 사전 리스크를 좀 더 확실히 차단하도록 하겠다.
4) 가치투자로,,, 전 재산을 털어넣는 투자를 하면서 다음 투자를 위한 시간이 멀어지게 됐다.
전세보증금을 돌려받아 신용대출을 거의 해소하긴 하겠지만, 취득세 등 채무가 남아 있어
다음 투자를 위한 자본금을 바로 확보할 수 없는 상황이다.
ㄴ 2호기 투자에서부터는 다음 투자 시 필요 금액까지 일부 고려하여 투자를 진행하고,
특히 투자가 시스템화되기 전까지 중장기 plan을 세워 투자금이 일시에 고갈되지 않도록
투자를 진행하겠다.
5) 첫번째 후보매물을 볼 때는 다른단지의 거의 유사한 가격도 및 선호도를 가지고 있는 매물을 같이
쥐고가며 협상을 시도 했지만, 처음 협상이 깨지고 난 후에는 내 멘탈도 같이 깨져버려서
다른 매물을 같이 쥐고 협상을 진행할 여유를 갖지 못했다..
ㄴ 2호기는 목표매물과 비교/선택할 수 있는 매물 3~5개 이상을 쥐고 네고에 돌입하겠다.
6) 주담대 +신용대출을 통해서 잔금을 치룰 경우 그 Risk를 간과했다.
물론 결과적으로는 주담대 + 신용대출 다 잘 진행되긴 했지만, 급변하는 시장상황 속에서
잔금일 까지 대출이 계획대로 잘 실행될 수 있을까?라는 불안감이 계속됐다.
ㄴ 다음 물건은 매물 선호도 및 전세가 등을 고려하여 자금상의 Risk 최소화하여 진행하겠다.
일부 신용대출도 활용했는데, 다음 투자에는 신용대출은 여유분으로 남겨놓고 진행하겠다.
ㅁ 잘한점
1)멘탈이 깨진 상황에서도 다른 매물을 보기 위해 다시금 그 현장으로 나갔고,
거기서 좋은 매물을 발견했다.
2) 투자 코칭을 듣고, 완벽하진 않았지만 지체하지 않고 행동으로 옮겼다.
3) 내 투자 방향을 정하고, 최고의 입지인지 여부를 고민해서 투자를 진행했다.
4) 구축이긴 하지만 그래도 전고점 대비 15%가 빠진 가격에 매수했다.
5) 주담대 등을 미리미리 실행하여, 비교적 낮은 금리로 대출을 받을 수 있었다.
5) 다음 임차가 빠지지 않을 Risk를 대비하여, 적절한 가격과 조건에 매물을 내놓아
다음 임차인을 바로 구할 수 있었다.
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