안녕하세요.
늘 좋은 아빠가 되고자 노력하는
굿대디 입니다.
드디어 기다리고 기다리던 실전반 강의!
그리고 그 첫 강의는 바로….
제주바다님께서 실전투자자를 위한
투자와 성장법에 대해서
뼈를 때리시면서?
명쾌하게 설명해 주셨습니다.
"제대로 된 앞마당을 만든다는 것
그리고 그 앞마당을 계속해서 확인하는 것이
진정한 투자자로 해야 할 일"
“알고도 왜 하지 않는가?
다 배웠는데!! 왜?”
앞마당 시세트레킹의 중요성 강의할 때마다
기초강의에서 설명하셨던 부분이지만
여전히 잘되지 않는,
아니 제대로 하지 않고 있었던 ㅠㅠ 부분입니다.
1. 배운 점을 꼭 실행하는 것 2. 제대로 된 앞마당을 만드는 것 3. 시장을 객관적으로 해석(하는 능력) |
Chapter 01: 강의에서 느낀 점
1. 수도권 투자 기준
1. 입지별 급지 판단 : 같은 투자금으로
더 상급지에 할 수 없는지 확인하기
2. 생활권 선호도 : 같은 투자금으로 더 선호하는
생활권에 투자할 수 있어야 함
커뮤니티 확인 (지역부자, 학군지, 소득수준 등),
입지요소 갖춘 곳(직장/교통/학군/환경)
3. 단지 ( 직장+교통) = 업무자구 접근성
수도권 투자 핵심 업무지구 접근성 ( 7대 업무지구)
역세권 먼저 투자 그러나 비역세권도
기회가 온다면 투자할 수 있어야 한다.
후순위 투자
4. 단지 환경 (커뮤니티+연식) 에 따른 판단
오래된 아파트도 가봐야 한다. 확인하되
실투자는 00년식 이후로 투자한다.
좋은 가치의 단지를 싼 가격에 적은 투자금으로 매수 하는 것
전세가율 60% 이상일 때 진입하면 4년뒤 재투자 가능
전세가율 80% 이상(5급지 이하) 투자는 투자금 회수 후 역전세 대비 필요함
2. 투자전략
* 수도권 생활군 기준으로 권역을 묶음 > 권역내 비교 > 권역간 비교
# 동남권역 : 업무지구가 갖춰진 곳(강남)
← 일자리가 있는 게 짱~~
연식이 오래된 택지가 많은 곳
< 강남 접근성과 학군지 수요가
확실한 곳은 입지로 선택해야 함
# 남부권역 : 과천, 안산, 수지 등
교통이 중요 GTX 잘 확인 할 것
4급지 투자시 역세권 신축 59도
우선순위가 될 수 있다.
# 서부권역 : 서울 절반을 잘라 오른쪽 권역
일자는 강남보다 적지만 질적으로 좋은 곳
광명 철산동, 광명동 재개발, 재건축 신축입주 잘 확인
# 동부권역 : 베드타운 지역 + 철도개선으로
정주여건 개선
교통좋은 2급지부터 투자
역세권 투자가 중요한 곳
일자리가 없으므로 접근성이 중요하므로
교통호재가 생기면 잘 봐야 한다.
Chapter 02: 강의에서 적용할 점(BM)
1. 같은 투자금으로 상위급지와 비교
같은 투자금으로 가능한 급지만 늘리기 보다
상위 급지까지 임장지역을 늘려가며 같은 투자금으로
더 가치있는 투자가 가능한지 확인할 것
2. 7대 업무지구 접근성을 모두 확인해야 함
임보 쓸 때 업무 지구을 7개 모두 판단해 봐야 한다.
버스+지하철, 지하철+환승 소요시간 작성해야 함
3. 준신축(2009~2013)
준신축이 눌리는 구간이 있을 수 있으니 확인해 볼 것
연식이 좋을수록 전세금이 높아서 적은 투자금으로
더 가치있는 투자 가능 추후 전세금 상승으로 추가 투자 가능
4. 동부권역 교통호재 중요
일자리가 없으므로 접근성이 중요하므로
교통호재가 생기면 잘 봐야 한다.
교통이 개선될 곳 투자
Chapter 03: 1강 이후 할 일
1. 7대 업무지구 확인
업무지구를 가서 직접 확인해봐야 입지요소를 이해할 수 있다.
2. 전화임장 습관 형성 + 매물임장 철저
시장 확인 + 매물 매도인 잔금상황 등 투자 확인
3. 임보에 투자 이유 정리하고 투자 후 과정 및 결론이
경험담으로 정리되어야 함 → 복기글 작성
이번 실전발을 계기로 해서 꼭 경험담을 작성할 수 있는 기회가 되었으면 합니다.
감사합니다.
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