묵동 자이2단지아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 85조 ISFJ ]

✅아파트명

묵동 자이2단지아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

"B등급"

2. 교통

"A등급"

3.학군

"B~C등급"

중학교

고등학교

학원가

서울 2위 학원가

중계역 인근 중계동 학원가 이용 / 대중교통 이용시 30분 소요, 셔틀버스 이용시 15분 소요

4. 환경(주변 편의시설)

"B등급"(이마트)

네이버지도

카카오맵

5. 공급

"S등급"

지역: 중랑구

인구수: 399,977명

적정수요(인구수X0.5%): 399,977X0.005 = 2,000명(1,999.885명)

연도별 입주: 2025: 1055 / 2026: 0 / 2027: 0

3년 합계: 1055세대

연평균: 1055세대 / 3년 = 351세대

적정수요 대비 공급수준: (연평균351세대 / 적정수요2000명) = 0.1755배

공급평가: S등급

부동산지인 - 수요/입주

아실 - 입주물량

주변 4개 구/시 공급 물량

동대문구

2025: 9,906 / 2026: 761 / 2027: 0 = 10,667명

광진구

2025: 1,191 / 2026: 215 / 2027: 0 = 1,406명

노원구

2025: 0 / 2026: 0 / 2027: 455 = 455명

남양주시

2025: 1,776 / 2026: 3,597 / 2027: 3,475 = 8,848명

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

묵동 자이2단지 2010년식 / 274세대 / 40평형

현재 시세: 매매 9.95억 / 전세 6.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 10.7억 / 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 8.7억 / 전세 6억

✅현장사진

비교평가

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점 대비 7500만원 저렴하다.

2) 환금성 : 서울 매물 대비 전세가율이 잘 받쳐주는 것 같으나, 주변 다른 동네에 비해 수요가 적음.

주요 입지간에 이동시간은 좋은 편이나 서울에 비해 종사자수, 사업체수가 현저히 낮음. 타 지역에 비해 가치가 현저히 떨어진다고 판단됨.

3) 수익률 : 현 시점 투자 시 3.45억이 필요한데, 이미 가격을 회복하여 투자금 회수 기간이 오래 걸릴 것 같고

100% 수익률 달성이 힘들 것 같다. 이 투자 금액 이라면 타 지역에 투자 또는 분산투자 할 것.

4) 원금보존 : 현재 전세가율65.3%로 매매시 적정한 전세가율 이지만, 현재 매수가가 전고점 대비 -11%로 적정 가격이 아님. 전고점 대비 많이 회복한 상태. 저환수원리로 비교해 봤을 때 주변 동네에 비해 가치가 떨어지고 수요가 적다. 원금보존+투자금액 회수 기간이 타 지역에 비해 오래 걸리거나, 못할 것 같다.

5) 리스크대비: 앞마당을 늘리고 타 지역에 투자하기.

나의 투자 결론 : 적정한 전세가율 이지만 주변 동네에 비해 가치가 떨어지고 수요가 적다.

2025년에 11월 중화역 인근에 1055세대의 아파트가 들어와 수요가 더 적어질 것으로 예상.

종잣돈이 여유가 있어도 이 아파트에는 투자하지 않을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리의 중요성을 느낀 과제였다. 아직 한참 부족하지만, 저환수원리를 빗대어 매물을 분석하니 적정한 매물인지 조금이나마 판단할 수 있게 된 것 같다. 아파트 수익률 보고서를 쓰면서 나의 부족함을 한번 더 느꼈다. 더 강의에 집중하고 기회가 된다면 조장님과 선배님들에게 적극적으로 양질의 질문을 드려, 내 실력을 키워야겠다. 지금까지 한 과제 중 가장 어려웠고 앞마당을 꾸준히 늘려 나가고 모르면 물어보고 어떻게든 성장해보자.