안녕하세요 자음과모음입니다.
들썩이는 서울 수도권 시장에 정부가 규제 카드를 꺼내들었습니다.
마포나 성동과 같은 지역들이 조정대상지역으로 묶인다는 ‘카더라’가 많았는데
이번에는 ‘가계 대출 총량 규제’를 다시 한 번 더 시행하겠다고 발표를 했습니다.
23년부터 25년까지 서울 수도권 시장의 가계 대출 총량 규제는 처음이 아니긴 합니다.
24년 5월부터 7월까지 서울 상급지가 많이 오르는 시장에서 윤석열 정부 또한 대출 총량 규제 카드를 내걸었고 실제로 은행권에서 전체적으로 사람에 따라 대출을 내주지 않고, 신용대출 한도 축소, 주택담보대출 한도 축소, 1주택자 대상 주택담보대출 한도 축소를 시행하면서 가을, 겨울이 오며 부동산 시장에도 찬 바람이 불었습니다.
지금 나온 대출 규제의 강도는 약한 편이 아닙니다.
이전에는 없었던 대출 한도를 막아버렸기 때문입니다.
다만, 없었던 일은 아닙니다. 이전 민주당에서도 몇 억원 이상 대출 한도를 막으며
규제를 시작했기 때문입니다.
오늘 나온 대출 규제의 내용 중 가장 여러분들이 눈여겨 봐야 하고
여러분들이 관심을 가질 만한 규제는 다음 내용입니다.
대출 한도 없음 → 수도권 및 규제지역 (지방 해당 없음) 주택담보대출 6억원 한도 내에서 실시
위의 대출이 시행되면 이렇게 될 수 있습니다.
1) 본인 종잣돈, 1주택 매도, 이후 대출 받아 상급지 20억 이상 매물들에 접근하려고 했던 실수요자들의 대출 한도를 막아버림으로 인해서 상급지 접근이 어려워질 수 있습니다.
(1) 매수할 사람들이 줄어들게 되면 매물을 거두었던 매도자들도 본인들이 이 집을 팔고 6개월 내에 전입을 해야만 다른 지역으로 이동할 수 있기 때문에 가격이 내려올 수 있습니다. 빠르게 거래해야 하기 때문입니다.
(2) 단, 실제 상급지 매도자들이 본인들 또한 대출 한도가 줄어들어 갈 집이 애매해진다면 물건을 내놓을 이유가 없기 때문에 이 역시도 시장에 물건이 나오지 않는 상태가 계속 이어질 수 있습니다. 그래서 어디에서부터 어떤 물건들이 나오기 시작하느냐가 관전의 포인트일 것 같습니다. 위쪽에서부터 대출 한도로 인해 물건들이 내려간 가격에 나오기 시작하면 그 물건들의 가격을 보고 갈아타기 하고자 하는 수요들이 움직일 수 있고, 본인 집도 6개월 안에 매도를 해야 하기 때문에 그 집 역시도 거래되는 가격에 팔려고 가격을 높이 부르지 못할 겁니다.
(3) 종잣돈 1억~2억, 대출 한도 5억 미만정도를 받아 내집마련 하려고 했던 무주택자분들은 실제 이 규제에는 해당되지 않습니다. 기존에 매수하려고 했던 감당 예산 안에서 내집마련을 하시면 됩니다. 나왔던 대출 한도가 줄어드는 상황은 아니기 때문입니다.
(4) 대출 한도 6억 그 이상을 받아 10억대 매물을 보고 계셨던 분들이 사실 대출 한도가 줄어듦에 따라 타격을 받을 수 있습니다. 10억대 이상의 물건들이 실제 아까 제가 말씀 드렸던 매도자들의 물건 거래 상황에 따라 가격을 낮춰 부를 수도 있는 가능성이 있음을 알고, 당장 내집마련을 포기하시기 보다는 이 가격대의 물건들 또한 동향을 살펴보실 필요가 있습니다.
2. 유주택자 대상 주택담보대출 변화
현행과 지금의 규제에서 가장 달라지는 부분은 주택이 있는 사람들의 ltv를 막았다는 겁니다.
이전에는 1주택자 대상, 2주택자 이상의 분들에게도 일정 비율 이하에서는 주택담보대출이 나왔다면 지금 현재 규제에서는 주택담보대출이 나오지 않습니다.
단, 1주택자더라도 처분 조건을 가지고 간다면 규제지역 50%, 비규제지역 70%의 주택담보대출이 나오게 되고 그 기간이 2년에서 6개월로 줄었습니다. 즉, 실제로 매도하고 갈아타기 하려는 실수요자들에게만 주택담보대출을 내주겠다는 방향입니다.
3. 실제 이렇게 되면 이런 일이 생길 수 있습니다.
1) 내가 서대문구에서 전월세로 거주하면서 강남 집을 주택담보대출을 끌어 매수할 때, 입주하지 않은 상태에서 집을 계속 보유하려고 하였으나 지금 현재는 입주하지 않으면 안되므로 6개월 안에 입주를 해야 하는 상황이 벌어질 수 있습니다. → 그리하여 정말 갈아타기 하고자 하시는 분들은 6개월 안에 집을 팔아야 하고, 그렇게 되면 기간이 촉박해진 갈아타기 수요자들이 가격을 내려서 매도하게 될 수 있습니다. 대출 자체가 나오지 않기 때문에 어떻게든 처분을 해야 하기 때문입니다.
2) 내가 1주택을 보유하면서 추가로 2주택을 매수하려고 할 때, 이 때 주택담보대출이 나오질 않습니다. 내가 가진 기존 1주택을 처분하지 않으면 말이지요. → 어쨌든 내가 가지고 있는 집은 1주택이어야 하므로, 2주택을 주택담보대출로 매수할 수 없고, 전세를 끼면서 매수를 할 수밖에는 없게 됩니다. 다주택으로 투자를 하려고 하시는 분들은 이 때 전세를 낀 물건을 매수하시거나 아니면 매도자와 전세계약을 맺으면서 이 상황을 대응해야 합니다.
4. 대출 만기 제한을 30년~40년에서 30년 이내로 확정
여태까지는 대부분 실수요자분들이 대출 만기를 40년으로 설정하여 매달 내는 원리금을 줄이면서 dsr 40%안에서 더 많은 대출을 받아 왔습니다. 그런데 6월 28일 이후부터는 30년 이내로 줄어들면서 대출 한도가 축소가 될 수 있을 것 같습니다. 6억 한도 안에서 말입니다.
5. 조건부 전세자금 대출 금지
조건부 전세자금 대출은 작년 대출 규제가 나왔을 때부터 실제 지금까지도 계속 시행되었던 규제입니다.
물론 은행별로 자율적으로 조건부 전세자금 대출이 가능했던 은행과 그렇지 않은 은행이 나누어져 있었긴 하였고, 언제든 은행은 본인들의 대출 총 한도 안에서 거래를 시키는 것이 목적이기 때문에 자율적으로 조율하며 대출 상품을 개시하고 막는 것을 진행해 왔습니다. 지금 당장은 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지이지만, 실제 시장 상황에 따라서 언제든 시장의 거래량이 줄어든다고 판단이 되면 이 대출은 은행별로 취급하게 될 수 있습니다.
대출 규제가 나오고 곧바로 이 규제가 시장에 적용될 때까지는 통상 시간이 걸립니다.
그 시간동안에 우왕좌왕하면서 난 안되나봐라고 생각하셨던 분들은 작년 대출 규제 이후에도
오는 차가운 시장에서 거래하지 못했습니다.
오히려 이 대출 규제에 의해 시장이 어떻게 움직이는지를 계속 지켜보고
내집마련의 의지와 투자의 의지를 꺾지 않으시는 분들이
그 혼란의 가운데에서 나에게 유리한 전략을 선택해 내집마련을 하셨습니다.
규제는 반복되어 왔고, 그 가운데
정말 기회를 잡은 사람들은
규제에도 내집마련과 투자에 대한 의지를 꺾지 않고
내가 할 수 있는 것들을 하면서
자산을 쌓아 나가는 노력들을 한 사람이라고 생각합니다.
여러분들이 미리부터 너무 걱정하시고
‘왜 내가 사려고 하니까 이런 상황이?’ 라고 생각하시기 보다
지금의 규제에 잘 대응하는 사람이
시장에 잘 대응하는 사람이
언제나 나에게 유리한 선택을 해왔다는 것을
잊지 마셨으면 좋겠습니다.
p.s : 이것을 계기로 만약, 작년 가을,겨울처럼
시장 가격이 꺾인다면…
여러분에게는 다시 한 번 더 찾아오는
기회일 수 있습니다.
여러분, 꼭 기억해주세요
언제나 위기 속에 기회가 있다는 것을요
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