대구 북구 대현동 센트럴파크대현 아파트 수익률 분석 보고서 [열기83 4는것마다 대박나 자산이4조_채니]

작성일: 24년 12월 23일 

✅아파트명

센트럴파크대현(1106세대/ 총8동/ 사용승인일 2016.04.14

면적 58.69㎡ ~ 109.94㎡ 중 전용84 33평)

✅위치(지도)

✅입지평가 

1. 직장 - B 등급  

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 -  출퇴근시간 B등급 (자차이동거리 21분~30분) 

칠성시장역 1호선 - 도보 8분 531m(가장 가까운 지하철)

동대구역 1호선/KTX - 6분 1.8km

성서산업단지역 2호선 -21분 (가장 많은 일자리가 있는 곳)

범어역 2호선 - 16분 (가장 선호하는 곳 수성구 대장아파트)

반월당 1호선 - 12분 (시내) 

3.학군 - A등급 (학원가 형성되어 있지 않음)

중학교 특목/자사고 진학 6학교군

서변중학교 79%  침산중학교  84%  대구일중학교 80% 

성광중학교 92% 성화중학교 89% 경명여자중학교(가장 가까운곳) 91%

초등학교가 거리는 가까우나 인접하진 않다. 중학교 진학은 괜찮은 편이다. 여고는 1학군으로 괜찮은데 남고는 멀리 가야한다고 한다. 

4. 환경 - C등급 

신천공원514m  롯데백화점  1.2km

대형마트, 시장, 백화점, 종합병원, 공원이 1.2km~3km 거리에 있다.

5. 공급 - S등급 0.58% 적정수요 1/2수준

대구 2025년~2028년까지 적정공급량보다 적다 북구는 적절→부족→부족 

대현동과 인접한 중구,동구,북구 모두 2025년이 지나면 부족상태로 바뀐다.

북구 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

2) 환금성 : O  21층 1106세대 대단지

3) 수익률  O 100% 가능

10년 동안 오른 금액(55,800) 전고점보다 적다. 

4) 원금보존  X

전세가율58%로 80% 충족 못함

+

입지독점성 O 2016년식으로 준신축. 주변 아파트들의 연식평균이 26.9년차. 

3년간 공급 O 26년부터 입주물량 부족상태

5) 리스크 대비 X

역전세 대비 불가

나의 투자 결론 : 저평가 되지 않았음. 리스크 대비 불가로 투자 불가능.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

가족이 이사가고 싶어 했던 아파트 단지여서 실제로 이사 갈 수 있을까 수익률 분석을 해봤다.

아무런 기준 없이 내 느낌으로 파악하면서 인터넷으로 검색해봤을 때랑 저환수원리를 적용해보는 것과는 큰 차이가 있구나를 느꼈다. 내가 살 수 있는 투자금 대비 가치가 있는가 에서 가장 막힌다. 앞마당을 만드는 것이 정말 중요하구나. 22평도 갭차이가 더 적을 줄 알았는데 5천만원 정도면 적정한 투자인지 아직은 판단이 안된다. 

공부가 많이 많이 많이 필요하다 피드백을 받아 볼 수 있으면 좋겠다.    끝! ^^ 

+수정 작성하며 느낀점 

강의에서 피드백을 받을 수 있어서 좋았고, 배운 것을 적용해서 수정해보니 등급이 달라졌다 ‘ㅇ’

처음 할 때는 잘하고 싶어서 가득 채우고 싶은 욕심(?)이 있었는데 두번째 할때는 부합하는 기준에 맞는 내용만 남기고 비워내는 과정이었다

기준에 맞는 결과로 내리는 합리적인 평가가 중요하구나 느꼈다

센트럴파크대현 22평은 투자가 가능하다는 생각이 들어서 20평대로 다시 아파트를 비교평가 해봐야겠다.