대구 북구 대현동 센트럴파크대현 아파트 수익률 분석 보고서 [열기83 4는것마다 대박나 자산이4조_채니]

✅아파트명

센트럴파크대현(1106세대/ 총8동/ 사용승인일 2016.04.14/ 

면적 58.69㎡ ~ 109.94㎡ 중 전용51㎡ 22평과 전용84㎡ 33평 분석)

✅위치(지도)

✅입지평가 

1. 직장 - 대구 동구 B 등급  

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 - A등급 

칠성시장역 1호선 도보 8~10분(가장 가까운 지하철) 531m

동대구역 1호선/KTX : 대중교통 15분 1.8km

범어역 2호선 : 대중교통 25분

수성구청역 2호선 : 대중교통 28분  

3.학군 - A등급

중학교 특목/자사고 진학 6학교군

서변중학교, 침산중학교, 대구일중학교, 성광중학교, 성화중학교, 경명여자중학교(가장 가까운곳)

초등학교가 거리는 가까우나 인접하진 않다. 중학교 진학은 괜찮은 편이다. 여고는 1학군으로 괜찮은데 남고는 멀리 가야한다고 한다. 

4. 환경 - A등급 

대형마트, 시장, 백화점, 종합병원, 공원이 모두 갖춰져 있다. 

5. 공급 - 적정 A등급

적정수요(북구+중구+동구) 4,266 이며 2025년부터 2028년까지 계속 부족 상태.

센트럴파크대현이 위치는 북구로 구분되나 동구 생활권을 이용한다. 

입주 물량은 6,599세대지만 실제 영향을 줄 수 있는 물량은 3,183세대로 적정 수요에 못 미친다.

(북구 나머지 물량은 거리가 아주 멀고, 고성동도 아래 화면 가장 왼쪽에 위치함. 나머지는 작은 입주)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 22평 전고점대비 -21% / 33평 전고점대비 -31%

2) 환금성 :  좋다.  호갱노노에서 왕관 쓴 아파트. 북구 대현동 아파트 순위 1위. 실거주 아파트. 

3) 수익률 :  22평 상 / 33평 중 

22평은 저점 매수시 수익률이 무한대 / 33평은 저점 매수시 수익률 24% 나온다.

22평은 전세가율이 78% 지방 80%에 가깝고 33평은 59% 약 60%라서 적합하지 않다.

33평 현재 39,300에 매입하여 고점 56,800에 매도한다면 17,500의 수익을 얻을 수 있겠으나

투자금(16,300)만 본다면 서울 구축을 사는게 더 나을지도 모르겠다…..^^;

4) 원금보존 : 상

22평은 적정전세가율(80%에 가깝다)이고 주변 아파트들의 평균이 26.9년차인 것에 비해 

연식(2016)이 10년정도여서 입지독점성도 있어보인다. 

동구 아파트까지 갈 여유는 안되지만 동구 생활권 이용을 원하는 신혼부부나 싱글1인가구(청년,노년)가 선호할 것으로 예상됨

5) 리스크 대비: 22평 상 / 33평은 하

22평은 전세가 78%여서 역전세 대비 가능

33평은 대비 어려움… 

나의 투자 결론 : 시세트래킹하면서 지켜봐야 할것 같다. 비교 대상을 만들어서 한번 더 분석 해볼 것. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

가족이 이사가고 싶어 했던 아파트 단지여서 실제로 이사 갈 수 있을까 수익률 분석을 해봤다.

아무런 기준 없이 내 느낌으로 파악하면서 인터넷으로 검색해봤을 때랑 저환수원리를 적용해보는 것과는 큰 차이가 있구나를 느꼈다. 내가 살 수 있는 투자금 대비 가치가 있는가 에서 가장 막힌다. 앞마당을 만드는 것이 정말 중요하구나. 22평도 갭차이가 더 적을 줄 알았는데 5천만원 정도면 적정한 투자인지 아직은 판단이 안된다. 

공부가 많이 많이 많이 필요하다 피드백을 받아 볼 수 있으면 좋겠다.    끝! ^^