현저동 독립문파크빌 수익률 분석 보고서 [열반기초 83기21조 하트비트]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 서대문구 현저동 독립문파크빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

  3.학군

동명여중 90%/2.2%

이화여자대학교 사범대학부속 이화 금란중학교 86%/4.4%

인창중학교 77%/1.2%

중앙여자중학교 81%/1%

4. 환경

5. 공급

-서대문구 2025년 11월 283세대 입주예정 (주상복합)

-서울시 공급은 25년 3.7만세대 /26년~27년 총 6200세대 공급예정

25년 입주로 인한 가격의 변동성 가능성 있음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 나와 있는 매물은 12프로 빠진 상태

2) 환금성 : 매매 거래가 세대수 대비 거래 활발해 보임

연 평균 13회 거래가 형성됐다.

19년 16회/20년 26회/21년 11회/22년 2회/23년 18회/24년 7회

3) 수익률 :

-고점에서 매수시 –14% 빠진상태, 저점에서 매수시 71%프로 수익

-2019년11월 저점 매수시 연평균 수익률은 14.2%

-현 시점 투자시 갭 가격이 2억~2억 후반정도 필요/ 매매가 6.2억~7.2억/ 전세 3.8억~4억

-들어가는 금액 대비 수익률을 떨어져 보임

4) 원금보존 : 

-전세가율이 60프로 정도 유지중

-주변 입주 예정 물량이 없기에 원금 전세가가 빠질 가능성은 낮아보임

-직주근접이 용이한 지역으로 전세 맞추는건 어려워 보이지 않음

5) 리스크 대비: 

-24년 12월 기준 25년은 서울시 대량 입주 물량으로 영향을 서대문까지 받을까 라는 생각이 있지만

서대문 주변은 입주 예정이 없기에 큰 리스크는 없어 보임

-25년 이후 26년부터는 오히려 입주 예정 물량이 대폭 줄기에 전세가 상승을 기대 가능

-오래된 연식으로 인테리어 필요

나의 투자 결론 : 

-갭 가격 2억 중반에서 투자가 가능한 물건

-교통이 좋기 때문에 전세가가 계속 올라갈 것으로 판다.

-역에서 거리가 있으나, 도심지역에 출퇴근이 용이한 위치에 있다.

-상권이 좋은 편은 아니나, 주변 대형 아파트 상권을 공유하는 위치가 나쁘지 않다.

-낮은 가격으로 투자 가능한 물건임에 가장 큰 메리트지만 수익률이 떨어져 보인다.

-수익률을 높이기 위해 매물 가격을 매매자 조정이 필요해 보임

-고점대비 조정을 받고 있지만 20프로 정도로 기다려 볼만함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

-처음 써보는 수익률 보고서라서 비교평가가 확실히 부족함을 느꼈다. 

-기존에는 기준이 명확하지 않아서 가치평가가 어려웠는데 보고서를 작성하면서 이전보다는 디테일하게 평가가 가능해졌다. 

-근데 그 평가가 맞을지 모르겠다 ㅋㅋ