👨👩👦 인구와 소득, 그 지역 사람들을 통해 알 수 있는 것.
해당 도시의 전체 인구는 감소하더라도 구별로 인구 증감은 다를 수 있고,
지역 안에서의 인구수 변동 도 유의미하게 볼 수 있습니다.
신축의 공급인지, 1등학군으로의 쏠림인지 등 어떤 선호도로 인해 인구가 이동했는지 살펴볼 필요가 있습니다.
서울과 큰 광역시 등은 지역이 확대되면서 저렴한 주변지역의 신축으로 인구를 빼앗기고 있는데,
B지역의 경우는 반대로 주변 도시가 쇠퇴하면서 인구가 모이는 형태를 보입니다.
그럼, 인구를 빼앗기는 도시들에게는 인구 감소를 위험 요인으로 볼 수 있는 지에 대해서는,
인구 이동의 원인이 가격때문이었기 때문에, 소득이 높아지고 가격이 싸지면 언제든 다시
돌아올 수 있는 잠재 수요로도 볼 수 있다는 해석이 인상 깊었습니다.
지역별로 소득을 비교해 볼 때,
저소득층과 고소득층이 둘 다 많다면 지역 내 양극화가 일어날 수 있고,
그에 따라 주택의 가치도 양극화가 일어날 수 있기 때문에 선호도를 주의깊게 볼 필요가 있습니다.
소득이 탄탄한 A도시의 경우는 투자에서 유리하게 해석 할 수도 있습니다.
💼 도시규모와 직주근접 & 상대적인 학군 해석
B지역은 동서로, 남북으로 30분 내로 이동을 할 수 있는 거리 입니다.
규모가 큰 도시의 경우 직주근접이 중요할 수 있으나, A도시 이하는 의미가 없고, 각자 생활권별로 움직이는
도시로 해석이 가능합니다. 따라서 직주근접 외의 선호 요인 파악이 중요합니다.
광역시별 학군 수준을 비교했을 때, B도시의 학군 수준은 떨어지나,
지역 내에서 상대적으로 파악하는 게 중요한 것 같습니다.
오히려 좋은 학군지가 적을 수록, 대체지가 부족하여 희소성이 커질 수 있기 때문입니다.
그리고, 고등학교 학군의 경우
더 좋은 학군이 있는 주변 도시로 빠져나갈 수 있는지도 체크가 필요하겠습니다.
(임장 중에, 다른 도시 고등학교 합격 현수막을 본 기억이..)
🏠 볼 수 있는 공급의 최대치 확인하기
1시간 반에 걸쳐 공급에 대한 강의가 이어졌는데,
어디까지 디테일하게 볼 수 있는지 배울 수 있어서 이번 강의의 핵심이 아니었을까!
입주예정 물량부터, 미분양 물량, 도시정비사업에 따른 재개발, 재건축, 인허가 등
볼 수 있는 공급의 최대치!를 확인한 강의였습니다.
각 물량들을 꼭 지도에 올려서 살펴봐야하고, 입주시기의 체크도 중요한데요,
분양한 단지들의 입주 만료가 일반적으로 몇개월인지, 그럼 내 투자물건의 전세는 몇개월 전부터
챙겨야 하는지 디테일하게 얘기해주셔서, 몰입해서 들었습니다!
그리고, 공급을 체크하면서 지나간 물량들도 체크해야,
'몇년도에 매물이 쏟아져 나올 수 있겠구나' 등을 함께 예측해 볼 수 있습니다.
(단지 하나하나 보면서, 유의미한 공급이었는지 왜 미분양이었는지 살펴볼 수 있던 강의 최고 🙌)
📈 시세트래킹은 왜? 어떻게? 해야하나
시세트래킹은 단지 하나를 위해 넣는 게 아니라는 것!
랜드마크 단지나, 생활권별 대장 단지를 트래킹단지에 넣고,
전세가 회복이나 매매가 흐름을 파악해서 투자기준 내에 들어오면 해당 지역의 전수조사를 합니다.
즉 시세트래킹은 알람과 같은 기능으로 보는 것에 의미가 있습니다.
그리고 20평대나 연식 기준, 층수 기준 코크드림님이 보수적으로 잡고있는 기준들도 들어볼 수 있었고,
수도권과 비교할 때는 어떻게 하는 지 팁도, 아무것도 모르는 저에겐 굉장한 꿀팁이었습니다..
(가끔 수도권가격과 붙여서 보고싶기도 했거든요..)
제발 자기계발로 끝내지 말라고,
책한권 읽었지, 강의하나 들었지 하기엔 너무 비싸지 않냐는 말에,
정신이 번쩍 들었습니다! 실전 투자자로 깨어있도록 다시 마음을 다잡습니다!
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