양천구 신정동 학마을1단지 아파트 수익률 보고서[열반스쿨 기초반 83기 같이가요]

✅아파트명 : 학마을 1단지 

✅위치(지도) : 서울 양천구 신정로14길 6

✅입지평가

1. 직장(B)

*양천구 종사자수:133,776명

2. 교통(A)

  강남역 59분, 여의도 41분, 시청역 53분

3.학군(B)

금옥중 84%

4. 환경(B)

병원: 서남병원(공공병원)

마트: 코스트코(직선거리 1.72km, 차로 15분) 

이마트 (직선거리 2.99km, 차로 15분)

현대백화점 목동점 (직선거리 3.42km, 차로 16분)

5. 공급

양천구 입주 물량 없음. 24년 70가구  

남쪽으로 구로구 호반써밋개봉 입주예정. 24년 12월 총 507세대

강서구 염창동 염창역동문디이스트(주복). 25년 11월 66세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치가 보통이거나 입지독점성이 없어서 가치가 떨어지는 아파트이므로 저평가되어있다고 보기 어려움. 행정구역은 양천구이지만 서울 3대 업무지구 접근성 애매함, 정시성 있는 철도가 없고 주변에 백화점, 대형마트, 편의시설이 전무함.

←가격 추이 그래프. 매매가는 약하락 보합, 전세가는 약간 오르는 추세로, 부동산 사이클로 보면 ‘아직 추운 이른 봄’에 해당하는 것 같음. 전고점을 생각하면 저평가라 볼 수 있을 것 같지만 갭투자를 하기에 현재 본인에게는 투자금이 많이 소요됨.

2) 환금성 : 아파트이기는 하나 대중의 수요가 몰리는 곳은 아님. 수리하여 팔아야 그나마 매도를 기대할 수 있겠다.

3) 수익률 : 저점 대비 올라 있으므로 수익은 있음.

4) 원금보존 : 서울은 60%라고 했는데 적정한 수준이다. 원금 보존은 될 것으로 예상된다.

5) 리스크 대비: 목동 재건축이 시동을 걸고 있는 지금으로부터 수년 후에는 인근 목동신시가지 지역에 초대량의 공급이 순차적으로 쏟아질 것으로 판단함. 그때 전세 수요나 전세가가 많이 떨어질 수 있음. 투자를 한다고 하면 그런 위험에 대비하여야 할 것으로 생각함.

나의 투자 결론 : 내가 갭투자자라면, 이 정도 갭이면 다른 데를 알아보겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 생애 최초 실거주 1채 매수한 물건이 이건데, 객관화할수록 암울하다. 여러 조건을 고려했을 때 좋지가 않다. 월부를 좀더 빨리 알았더라면 좋았을 걸. 열심히 할게요. 살려주세요.