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실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
안녕하세요?
월부에서 공부하며, 자유로운 부자를 꿈꾸는 천천부입니다.
우선, 투자로 이어지는 임장보고서, 너무나 좋은 강의 해주셔서 감사합니다.
특히 임장보고서 목차별로 투자와 연결 지어 해석하는 법, 선배 투자의 생각하는 법을 알려주시고,
따라 할 수 있게 해주셔서 너무 감사합니다.
그럼 다음으로 기억남는 부분과, B/M 계획 작성해보도록 하겠습니다.
- 입지분석 : 직장
- 디테일하게 들어가면, (1) 금융 및 보험업, (2) 전문 과학 및 기술서비스업 종사자가
많을수록 확실히 고연봉자가 많고, 구매력이 있기에 집값이 더 빨리/많이 오른다. - 이렇게 직장 기준을 가지고 같은 돈이면 어디를 선택할까? 등 투자와 연결시켜 고민해야한다.
2. 입지분석 : 교통
- 디테일하게 가면 업무지구로의 접근성 얼마나 좋은지?, 교통호재가 있는지?
실현가능성이 있는지? 실현되면 입지가 더 좋아지는지? 이런 질문을 던지며
투자와 연결시키는 생각을 해야한다.
3. 입지분석 : 환경
- 지역내 환경이 어디가 좋은지? 살기가 좋은 환경이 어딘지? 질문을 던지며
투자와 연결시킬 수 있는 고민을 해야한다.
2. 공급파트
- 공급기준 3년 정도 물량이 지속적을 많으면, 대부분 전세가 꺾인다.
- 다만, 수도권 전세는 심리가 중요하다. 심리가 꺾이면, 물량이 없어도 가격이 주춤하다.
- 전세가가 가장 중요한게, 실 거주 가치를 보여주기 때문이다.
- 광명) 신축아파트도 입주권 및 공급물량을 꼭 봐야한다.
3. 비교평가 : 결론
- 단지내 1등)
가격싼지 확인한다 → 투자금 확인한다, → 조건,상태가 좋은지 확인한다. →감당가능한지 확인한다. - 동별 1등)
선호도 순서 정하기 → 입지 → 가격 → 투자금 비교해서 비교평가 진행한다.
* 주로 4개 정도 가지고 비교평가 진행, 왜? 4개가 비교가 편하다. - 가장 중요한 기준 : 저/환/수/원/리 교집합일 떄만 투자
저평가 : 지역간 상대적 저평가 / 지역내 상대적 저평가 (전고점 대비 -20%)
환금성 : 수도권 300세대 이상 (저층/탑층 제외)
수익성 : 충분한 수익, 수익률을 낼 수 있는지
원금보존 : 지역별 적정 전세율
리스크관리 : 잔금준비/역전세
4. B/M 포인트
- 각 입지요건별 자모님 던진 투자와 연결시키는 질문을 항상 넣어놓고, 답변하는 습관
자모님 쓴 답변과 비교해서 내가 쓴 답변을 읽어본다.(이번 임보에 적용 직장/공급 중심) - 매물임장 관련해서 내가 정말 투자가능한 물건 위주로 매물임장 진행하고, 1등뽑기 진행
(너무 1등물건 등만 보지 말고, 정말 투자할 수 있는 물건 위주로 생각해서 진행 필요)
좋은 강의 준비해주셔서
정말 감사합니다!
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