안녕하세요?
월부에서 공부하며, 자유로운 부자를 꿈꾸는 천천부입니다.
우선, 투자로 이어지는 임장보고서, 너무나 좋은 강의 해주셔서 감사합니다.
특히 임장보고서 목차별로 투자와 연결 지어 해석하는 법, 선배 투자의 생각하는 법을 알려주시고,
따라 할 수 있게 해주셔서 너무 감사합니다.
그럼 다음으로 기억남는 부분과, B/M 계획 작성해보도록 하겠습니다.
- 입지분석 : 직장
- 디테일하게 들어가면, (1) 금융 및 보험업, (2) 전문 과학 및 기술서비스업 종사자가
많을수록 확실히 고연봉자가 많고, 구매력이 있기에 집값이 더 빨리/많이 오른다. - 이렇게 직장 기준을 가지고 같은 돈이면 어디를 선택할까? 등 투자와 연결시켜 고민해야한다.
2. 입지분석 : 교통
- 디테일하게 가면 업무지구로의 접근성 얼마나 좋은지?, 교통호재가 있는지?
실현가능성이 있는지? 실현되면 입지가 더 좋아지는지? 이런 질문을 던지며
투자와 연결시키는 생각을 해야한다.
3. 입지분석 : 환경
- 지역내 환경이 어디가 좋은지? 살기가 좋은 환경이 어딘지? 질문을 던지며
투자와 연결시킬 수 있는 고민을 해야한다.
2. 공급파트
- 공급기준 3년 정도 물량이 지속적을 많으면, 대부분 전세가 꺾인다.
- 다만, 수도권 전세는 심리가 중요하다. 심리가 꺾이면, 물량이 없어도 가격이 주춤하다.
- 전세가가 가장 중요한게, 실 거주 가치를 보여주기 때문이다.
- 광명) 신축아파트도 입주권 및 공급물량을 꼭 봐야한다.
3. 비교평가 : 결론
- 단지내 1등)
가격싼지 확인한다 → 투자금 확인한다, → 조건,상태가 좋은지 확인한다. →감당가능한지 확인한다. - 동별 1등)
선호도 순서 정하기 → 입지 → 가격 → 투자금 비교해서 비교평가 진행한다.
* 주로 4개 정도 가지고 비교평가 진행, 왜? 4개가 비교가 편하다. - 가장 중요한 기준 : 저/환/수/원/리 교집합일 떄만 투자
저평가 : 지역간 상대적 저평가 / 지역내 상대적 저평가 (전고점 대비 -20%)
환금성 : 수도권 300세대 이상 (저층/탑층 제외)
수익성 : 충분한 수익, 수익률을 낼 수 있는지
원금보존 : 지역별 적정 전세율
리스크관리 : 잔금준비/역전세
4. B/M 포인트
- 각 입지요건별 자모님 던진 투자와 연결시키는 질문을 항상 넣어놓고, 답변하는 습관
자모님 쓴 답변과 비교해서 내가 쓴 답변을 읽어본다.(이번 임보에 적용 직장/공급 중심) - 매물임장 관련해서 내가 정말 투자가능한 물건 위주로 매물임장 진행하고, 1등뽑기 진행
(너무 1등물건 등만 보지 말고, 정말 투자할 수 있는 물건 위주로 생각해서 진행 필요)
좋은 강의 준비해주셔서
정말 감사합니다!