[내집 마련 중급반] 1강 후기 - 내집마련을 위한 완벽한 전략

[강의 후기]

내마중을 처음로 부동산 공부를 시작하였습니다. 기초반 보다는 조금 더 수준 높은 중급반을 들으면서 부동산 거래에 대한 전반적인 프로세스 지식을 얻고 싶었습니다. 부족한 지식은 스스로 학습하면서 채워넣고요 ㅎㅎ

서울에서 부동산을 알아보고 있고, 인구가 점차 줄어들고 있는 상황에서 서울 부동산을 공부하는 것이 맞을지 고민했지만 언제든 기회가 왔을 때 준비가 되어있어야 하기에 기회를 판단하기 위해 강의를 신청했어요. 

강의에서 좋았던 점은 부동산이 등락하는 근본적인 이유들을 연결해서 설명해주신 것이었는데요. 자본주의 사회에서 부동산이 지속적으로 우상향할 수 밖에 없는 이유가 이번 강의에서 저의 가장 의문이었던 점을 해소해주었습니다.

명쾌한 설명과 정리 그리고 실 예시를 들으면서 설명해주시는 부분이 너무 좋았고, 주제 불문 제가 들었던 강의 중 top 3안에 드는 것 같네요 ㅎㅎ

+ 그리고 처음 조모임 OT 했을 당시에는 제 눈에 충분한 경험이 있어보이시는 조원분들이라고 생각이 되어, 순간적으로 수업을 못따라 갈까 우려하였으나 유디님이 상세하게 설명해주셔서 문외한인 저도 알아들을 수 있었어요 ㅎㅎ

앞으로도 수강생들에게 용기 많이 주시면 감사하겠습니다.

[ 1강 정리 ]

Part 1 . 최고의 내집마련 로드맵

• 집(아파트) 가격이 하락한다는 기사를 보면 두려울 수 있으나, 이는 기회일 수 있다.
  • 유디님 의견으로는 지금이 적기라고 함 (하락장)
• 가치가 좋은 집 vs 덜 좋은 집
  • 두 부동산의 가치가 비슷해졌을 때, 상대적으로 가치가 좋은 집을 매매하기 좋은 기회라고 판단할 수 있다.
• 매매가와 전세가는 물가와 비례해서 올라간다.
  • 자본주의 사회에서는 통화량이 많아질 수록 월급 & 순댓국 & etc 가 계속 오를 수 밖에 없다.
• 서울 vs 부산
  • 부산은 땅대비 인구수가 많아 수요가 있는 지역을 찾아보고 매매해야 한다.
    • 부산 내 상대적으로 수요가 없는 서구는 사지 말기
  • 반면, 서울은 모든 지역을 사도 무방하다.
    • 왜 서울은 올라갈까 ?
      • ?????? 통화량 감소 → 자산가치 증가
      • 임금 증가 → 신축 분양가 증가 (집 짓는데 드는 돈)
        • 신축아파트 분양가가 높아지면, 주변 수요가 있는 곳까지 영향이 가고 서로 상생하는 구조로 함께 올라하는 형태라고 한다.
  • 수요도 순서
    • 입지 높은 신축 > 입지 높은 구축, 입지 낮은 신축 > 입지 낮은 구축 > 오피스텔 > 빌라
    • 서울은 주로 3순위까지 오르고 상승 끝자락까지 가면 상대적으로 수요가 낮은 오피스텔, 빌라까지도 오르지만, 부산은 1순위까지만 오르고 나머지는 희망이 없다고 봐도 무방하다.
  • 앞으로 서울을 제외한 대부분의 지역에서 입지가 우수하지 못한 구축 아파트는 선택받지 못할 것이다. 장기적인 우상향에 해당되지 않기 때문에. 이를 바탕으로 1주택의 적절한 범위를 설정해야 한다.
• 적절한 범위
  • 서울/수도권 : 서울 1시간 내 접근 가능한 신축, 환경 양호 구축
    • 서울은 모든 곳이 괜찮다고 했지만 환경 양호 구축이라고 범위를 지은 이유는, 현시점 기준은 부종산이 많이 내려갔기 때문에 언덕배기 환경보다는 발굴되지 않은 신축, 구축을 사는 것이 타이밍인 것으로 보인다. 3-5년 뒤에는 범위에 모두 포함될수도 …
  • 광역시 : 입지와 상품성 모두 뛰어난 신축, 최상급 구축
  • 지방 중소도시 : 도시가 젋으며 입지와 상품성 모두 뛰어난 선호 신축(a.k.a 대장급), 차선호 신축
• 전고점이란 ?
  • 2021년 1월 - 2023년 12월 기간 내 가장 높았던 가격을 의미하며, 현 시점에는 전고점 대비 15-20% 하락하였다.
  • 전고점 대비 지금 많이 오른 단지는 떨어질 위험이 있다. → 등락율이 크다.
    • 잠실 / 강남 / 서초 / 위례 등
  • 가격이 떨어진다 하더라도 2023년 초 밑으로는 떨어지지 않을 것이다. 자본주의 사회이니까.  by 유디님
    • 10억 → 7억 → 8억 의 추세를 가진 집을 볼 때, 안전 마진은 2억(10-8), 리스크는 1억(8-x=7) 이기 때문에 상대적으로 안전 마진이 커서 투자할 만하고, 이런 집을 찾아서 매매해야 한다.'
  • 즉, 전고점 기준으로 많이 오른 아파트 중 변동폭이 작은 아파트를 찾는다.
• ‘단 한채의 범위’
  • 서울/경기 상급지 (신축, 환경 양호 구축)
    • 평촌, 수지/과천, 광명, 구리, 하남, 성남(분당) 이상
  • 광역시 (신축, 최상급지 구축)
    • 인천, 부산, 대구, 대전, 광주, 울산)
  • 젊은 중소도시 (신축)
    • 창원, 천안, 청주, 전주, 포항, 김해, 구미, 세종
• 나는 어디에 해당할까?
  • 첫번째 내집마련 + 어려운 경우(예산 불충분) → 거주-보유 분리 or 소득 높이기
• 마인드 컨트롤
  • 지금 시기에 조금 무리를 해서 좋은 집을 사는 것을 추천한다. 지금 당장은 대출금 상환에 쪼달리지만, 앞으로 소득이 높아질 것을 기대하면 가치가 있는 집을 저렴했을 때 사는 것이 좋다. (전저
  • 중요한 것은 실행했냐 / 안했냐 이다.
  • 특정 매물에 꽂힐 순 있지만, 시장 관점에서 보면 모두 같다. 개인마다 우선순위는 있겠으나, 1순위를 못하면 가차없이 2순위로 눈을 돌려라. 망설이는 이유는 단지 나의 마음차이 이다.

Part 2 . 거주와 투자를 분리하는 법

• 종잣돈 + 1억에 해당하는 금액이 (매매가 - 전세가) 범위에 있는 집을 본다.
  • (매매가 - 전세가) 를 보는 이유는 리스크를 최소화하기 위함으로 보임
• 대출 금액 대략적으로 계산 : 월저축액 * (120 ~ 150)

Part 5 . 임장 프로세스 

• “이 단지에 살고 싶어” 라는 느낌을 주는 단지를 선택하는 것이 좋다. (직접 자산의 가치를 느껴보고 판단!)
  • 주변환경이 높은 영향을 준다. 택지(아파트 단지), 인프라, 등..
  • ex) 강동구 상일동 (고덕)은 택지로, 입지가 best 는 아니지만(강남이랑 멀어서) 주변 환경이 좋아서 가장 높은 매매가를 형성함.
• 일반지도 +지적편집도로 지역 분위기를 예측한다.
  • 일반지도 (택지와 주택가 분류)
  • 지적편집도 (용도 확인 - 상업, 공업 등)
• 지하철역 주변으로 큰 도로 / 큰 길 주위로 동선을 구상해서 돌아다녀 본다. 이때, 녹지 위주로는 X
• 체크리스트를 뽑아서 다닌다.
• 둘러보고 임장 정리를 해보고, 상권들 내에서 순위를 매겨본다.