결국엔 오르는 집값의 비밀

"주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게된다"

-분양에서 입주까지 완공되는 3년 동안의 수요가 모여서 1년의 거래량이 나오고, 1년의 거래량만큼 공급을 했을 때 가격 상승이 멈춘다

 -전세시장은 주거부족(전세수급)과 부동산 수익률(전세가율)이라는 중요한 두가지 환경을 조성하기때문에 큰 의미를 갖는다

-서울은 평균 전세가율이 가장낮은 지역이다. 전세가격 상승률이 높고 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나있기 때문이다. 반면 전세가율이 높은 도시들 대부분은 전세가격 상승률이 낮다

-과거를 돌아봐도 매매가격을 결정하는 것은 결국 전세가격이라는 기본에서 크게 벗어난 적이 없다

-매매수요와 달리 전세수요는 순수한 주거목적이고 가장 하단에 있는 수요와 공급의 부족을 그대로 보여주기 마련이다

-수요가 많은 곳은 인구수대비 매매거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은곳이다

-부동산 시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고, 이렇게 늘어난 공급 때문에 가격이 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있다

-지방광역시와 지방 소도시는 전세가율이 높기 때문에 투자금이 적게 들어 서울/수도권에 비해 수익률을 높일 수 있는 환경이 더 잘 조성되어 있다. 하지만 수익률이 높다는 뜻은 그만큼 리스크가 크다는 의미이기도 하다

-서울/수도권으로 갈수록 신축과 기축 아파트의 상승률 차이는 덜하고, 도 단위의 작은 도시로 갈수록 차이는 많이 나게 된다

-주택은 일단 공급이 되면 소비되어 사라지는 것이 아니라 재고주택으로 계속 남아있기 때문에 누군가가 지속적으로 사용할 때 그 가치를 가지게 된다

-강남은 전국에서 가장 낮은 전세가율과 낮은 전월세 전환율이 형성되어 있다. 이는 성장성이 반영되어 임대로(전세) 상승률의 일정 비율이 매매가격으로 미리 반영되어 있기 때문이다

-시장에 영향을 미치는건 금리보다 공급이다