안녕하세요~
이번에 전세 기간이 긴(5년) 주인 전세 물건(점유개정)이 나와서 고민중에있습니다.
일단 상황은 아래와 같습니다.
- 매매가-전세가 갭차이 예상: 1억 7천
- 현재 갖고있는 현금: 3억 5천
- 매도인분께서 5년뒤에 재건축 된 곳으로 가셔야해서, 그 기간 동안 전세로 살고싶어하심
- 5년 뒤, 새로운 임차인을 맞추거나 제가 들어가서 살기위해 올수리 필요
① 주인 전세와 관련된 다른 글들을 보니, 매도인이 전세 금액을 그대로 진행하길 원하시더라구요.
2년 뒤, 갱신권 사용하여 전세금을 5% 이내로 올려받을 수 있는 건 보통 주인 전세 계약시에는 안하나요?
②그리고, 특약으로 추후 새로운 임차인을 맞출때 올수리를 위해 어느 기간 정도 전까지 공실로 맞춰달라고 협의를 해야하나요?
③이런 저런 협의점을 통해 매매가를 좀 더 싸게 네고하고싶은데, 어떤 협상 포인트를 가져갈 수 있을까요?
④ 사시던 집이어서 짐이 많아 중대 하자를 발견하기 어려운데, 5년이라는 기간이 있어서 하자 관련 특약을 넣어야할것같은데,,, 어떻게 넣는게 좋은가요?
⑤이외에도 특약사항으로 넣어야할 게 있다면 알려주세요!
ㅜㅜ 투자가 처음이어서,, 어렵네요 답변주시면 감사하겠습니다!
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안녕하세요! 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 1) 주인이 전세를 산다고 하더라도 2년내 5% 상승인 계약갱신청구권 신청이 가능합니다. 일반 임차인하고 같다고 생각하시면 좋을 것 같습니다. 2) 수리해야할 범위, 집주인상황에 따라 다를것으로 보이며 집주인과 협의가 필요한 부분입니다! 집상태를 잘 몰라서 올수리라고 감안하면 샷시포함 올수리를 하는데 약 4주 정도가 소요되는데 이 기간동안 비워주실 수 있는지를 문의드려보고, 어렵다면 잔금을 치고 공실상태에서 수리하는 방법도 있습니다. 글만 봤을때는 5년 후 이사가시는 곳이 확정이시라 불가능한 부분도 아닐 수 있으니 협의하시는걸 추천드립니다. 3) 집주인분은 반드시 5년을 사셔야 하는 조건이니, 임차기간을 보장하는 대신 원하는 조건과 가격을 말해보시는 것도 생각은 해볼 수 있겠네요! 집주인 상황부터 자세하게 파악해보시고 그 다음 매수자분이 줄 수 있는것을 고려해보세요! 4) 하자관련특약, 임차인은 임대시점으로 부터 현물상태를 그대로 보존할 의무가 있습니다! 이 부분을 특약에 넣으시면 좋을거같아요! 5) 네이버 월급쟁이부자들 카페에 들어가보시면 많은 특약내용들이 잘 정리되어있습니다! 한번 방문해보시는것을 추천드립니다! 조건에 따라 달라질수있으니 아래는 참고만 부탁드려요! (전세계약) 1. 현시설상태에서의 임대차 계약이며, 기본시설 파손 및 변경시 임차인은 원상복구하기로 한다. (자연마모제외) 2. 전기, 수도, 가스의 노후로 인한 수선은 임대인이, 사용상의 부주의로 인한 수선 및 소모품 구매, 시간경과에 따른 소모품 교체, 관리 소홀로 인한 곰팡이 결로는 임차인이 하기로 한다. 3.에어컨 타공, 벽걸이 tv 등 벽이나 천장 구조물을 훼손하는 행위는 일체 금한다. 필요한 경우 임대인의 동의를 얻는다.(사전 협의 필) 4.동물 반입 및 실내 흡연을 금지한다. 발견 즉시 계약을 해지하는 것으로 하며 이로인한 손해는 임차인이 배상한다. 5. 임차인은 만기 4개월 전까지 이사 여부를 미리 통보하고, 이사를 원할 경우 신규 임차 계약을 위한 부동산 방문 일정에 협조하기로 한다. 6.잔금일 기준 제세공과금을 정산하며, 이 후 임차인의 관리 소홀로 인한 하자 발생시 임차인이 수선하기로 한다.
