관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
월부에 들어온 지 6개월. 그 동안 많은 강의들을 들었지만, 처음으로 강의후기를 남기는 것 같다.
사실, 월부의 여러 분석 tool을 습득후 그걸 나의 경험과 버무려 빨리 투자를 하는 것이 중요했기 때문에 과제를 하는 것이 나에게는 크게 의미가 없었다.
하지만, 현재 부산의 물건이 정리가 안되어 서울 갈아타기가 중단된 상태에서 서울의 뜨거운 불장을 바라보고 있으니 마음이 씁쓸하여, 기왕 이렇게 된 김에 이번 달은 강의도 듣고 책도 읽고 또 강의후기까지 써보면서 생각을 정리하는 것도 의미가 있을 것 같았다. 또 같은 조원들이 매일 과제 체크를 해 주니 과제를 안하는 것이 미안할 정도이다 ㅎㅎ 다들 참 열심히 사시는 분들이다.
정말 운이 좋게도 지난 2월에 투자했던 과천의 재건축 단지가 크게 올라주면서 연초에 계획하였던 수도권으로의 자산 재배치 1단계는 일단 성공한 것 같다. (과천 투자 후기는 나중에 따로 정리해볼 생각이다.)
하지만, 서울로의 두번째 갈아타기가 중단된 이 시점. 서울의 뜨거운 불장으로 뛰어드는 것이 맞는지, 아니면 아직 소외되어 있는 부산 물건을 좀 더 기다렸다가 파는 것이 맞는 것인지 고민이 된다. 부산 물건 또한 우량 물건이라서 서울 분위기가 잠시 식을때까지 기다리는 것도 나쁘지 않아 보인다.
이제 본격적으로 강의 후기를 써보면,
게리롱님의 이번 강의는 ‘저환수 원리’라는 개념을 중심으로 설명해주셨다. 월부에 와서 처음 들은 단어지만, 투자의 기본 원칙으로 꼭 음미해볼 만한 개념이었다
1. 저평가: 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다.
(나의 생각과 결부) 가치를 알아보기 위해서는 비교대상이 많을수록 유리하다. 특히 상급지의 구축과 한단계 낮은 급지의 신축의 가치비교는 여전히 어렵다. 나는 이경우 과거와 현재 가격흐름을 많이 보는 편이다. 과거 가격이 비슷하게 움직였는데 지금 약간 늦게 움직이는 물건이 있다면 이를 매수 target 으로 잡는 것이 좋을 것 같다. 결국 비슷하게 갈 가능성이 높기 때문이다.
2. 환금성: 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것
(나의 생각과 결부) 결국 좋은 물건이 잘 팔린다는 것.. 결국 입지와 연식에 따른 선호도 파악이 중요하다. 이 또한 가치 파악으로 연결된다.
3. 수익성: 보유한 투자금으로 충분한 수익을 낸다
(나의 생각과 결부) 이번 강의에서 가장 공감됐던 건, 수익률을 높이기 위해 무조건 투자금을 줄이려 하지 않는다는 점이다. 나 역시 여러 채로 쪼개기보다는 한 채로 묶어서 투자하는 걸 선호한다. 결국 평당가가 높은 물건이 더 많이 오르기 때문이다.
하지만 여기서 고려해야 할 건 ‘투자 효율’이다. 예를 들어 1급지 강남 아파트처럼 전세가율이 40%대인 물건은 갭투자로서의 투자 효율이 떨어진다. 이런 경우엔 오히려 전세가율 50%대인 2급지의 똘똘한 두 채가 낫다고 본다. 단, 시장 상승기에 소외되지 않는 ‘똘똘한’ 물건이어야 한다. 그래서 나는 양도세 비과세를 포기하더라도 수도권 두 채 전략을 선택했다. 두 가지 경우의 세후 수익률을 시뮬레이션 해보고 내린 결론이다.
4. 원금보존: 전세가율이 높은 단지에 투자하고 원금을 절대 지킨다
(나의 생각과 결부) 수익이 났고, 매도 후 더 좋은 자산으로 바꿀 수 있다면 매도하는 게 맞다. 그런 점에서 부산 물건을 정리하고 서울로 갈아타는 전략은 장기적으로 타당하다고 본다. 다만 ‘언제’ 갈아탈지는 고민이 필요한 부분이다.
5. 리스크: 감당가능한 리스크에 투자하고, 대응한다.
(나의 생각과 결부) 모든 투자에는 리스크가 따르게 되어 있다. 리스크가 없는 자산은 국채나 예적금 말고는 없다. 리스크가 있기 때문에 우리는 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 것이다. 어느 정도의 리스크를 부담할 지는 본인의 선택이긴 하나, 항상 worst case를 상정하고 본인이 리스크를 감당할 수가 있어야 한다고 본다. 이러한 관점에서 과도한 신용대출을 끌어서 투자를 하는 것을 항상 경계하도록 하자! 우리는 이미 전세금이라는 무이자 레버리지를 쓰고 있기 때문이다.
이번 강의 핵심내용과 나의 생각을 혼합해서 강의 후기를 적어보았다. 시간은 좀 걸렸지만, 평소의 생각을 글로 정리하는 것도 꽤 의미가 있는 것 같다.
댓글 2
