[열중반 45기 독서 10(씹)어먹조_정아홉] 2강 양파랑님 전세 A to Z 강의후기 - 부동산 투자의 나머지 절반 🥑

안녕하세요. 정아홉입니다. 😊

오늘 양파링님의 전세 A to Z 강의를 듣고 왔습니다.

투자 이후의 임대 프로세스와 개념들을 잘 모르고 있었습니다.

그래서인지 서투기에서 매물임장을 갔을 때, 어떤것들을 체크해야할 지 잘 몰라 우왕좌왕했던 이유가 이런 재료들이 부족했던 것이지 않았을까 생각이 들었습니다.

이번 강의를 통해서 전세세팅 유형과 프로세스로 매물임장과 투자 결론에서 활용할 수 있는 재료들이 생기게 되었습니다. 

그리고 물건을 잘못 매수하지 않도록 매수 이후 모든 과정을 고려할 수 있게 되었습니다.

강의중에 학습했던 내용들과 생각, 그리고 적용할점을 정리해보았습니다.

그리고 양파링님께서 오늘 강의에서 아래 2가지를 꼭 기억하라고 강조를 해주셨습니다.

오늘 반드시 기억하기

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계

2. 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

part1. 25년 현재 전세 시장 상황

지역별 공급에 따른 매매가와 전세가 분위기를 흝어 주셔서 현재 부동산 시장의 전체적인 흐름을 알 수 있게되었습니다.

이전까지는 이왕 공부하는거 서울 수도권 위주로 시간을 절약하면서 진행하는게 좋지 않을까 생각했습니다. 그런데 이렇게 전체적으로 흝어주시면서 지방, 광역시에도 좋은 투자의 기회가 있을수 있다는 생각이 되었습니다.

part2. 지금 시장 전세 세팅을 위해 알아야 할 것 

1. 전세 세팅 유형과 프로세스

2. 지금 시장에서 알아야 할 것 전세 세팅

1. 전세세팅 유형과 프로세스

프로세스를 알고 있으면 매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 지 알고 대비할 수 있다.

1. 시간 확보

   • 일반적인 전세 세팅 vs 특수한 전세 세팅

   • 매매 잔금기간 미리 협의

2. 비용 계산

   • 전세 세팅이 안되면? 금융비용 지출(이자, 중도상환수수료 등)

   • 전세가 조정여부 판단.

2. 전세세팅 유형 3가지

1호기 : n개월 뒤 매매 잔금 - 일반적인 전세 세팅

2호기 : 매도자가 전세입자 - 특수한 전세 세팅

3호기 : 임차인 거주중 - 특수한 전세 세팅

👉🏻 매수하려는 지역에 공급이 많아 전세 빼는데 리스크가 있다면 세입자가 낀 특수한 형태의 전세세팅이 유리할 수 있다.

💡 새로 알게 된 것

• 계약금

  • 계약금은 일반적으로 10% 

  • 집에 대출이 있는 경우 5%, 전세끼고 살 때 보증금에 계약금을 더할 때 매매가를 넘어가면 가계약금을 줄인다.

지금 시장에서 알아야할 전세세팅

전세세팅을 어렵게 하는 상황 : 조건부 전세대출 제한

• 임차인이 장래에 체결할 전세 계약을 담보로, 전세 보증금의 일부 또는 전부를 은행에서 미리 대출받는 상품

• 나의 매물이 조건부 전세대출 제한이 걸리면 전세입자를 구하기 어려워진다.

이런 리스크를 줄이기 위해서라도 세낀 매물을 잘 정리해야한다.

1. 세낀 물건

<특징>

• 별도의 임대차계약서 재작성 없이 자동으로 임대인의 지위 승계(협의후 재작성 가능)

• 장점

  • 매수시점에 임대리스크, 잔금 리스크가 감소

<세낀 물건 투자 검토 3단계>

1단계 - 전세보증금액 확인 - 임대 만료일에 돈을 돌려줘야하는지 체크하기 위함

• 역전세 위험, 

2단계 - 임대 만료일 확인 - 임대 만료일에 돈을 돌려줘야하는지 체크하기 위함

• 만료일 기준 앞 뒤 3개월 정도 공급 리스크를 확인, 공급에 따라 전세 재계약시 전세 상승분 기대 어려울 수 있음

3단계 - 갱신요구청구권 사용여부 확인 - 계약 해지 리스크 vs 투자금 회수 지연 확인을 위함

• 청구권 사용을 했다면? + 만기전 갑자기 이사간다면?

  • 전세보증금을 돌려줘야할 수 있겠구나

  • 이후 전세계약은 시세 맞춰 받겠구나

  • 나가는 시점에 공급을 전세세팅 리스크 체크 필요

    • 공급부족/적정지역 : 리스크 낮음

    • 공급 많은 지역 : 리스크 증가

• 청구권 사용을 안했다면?

  • 다음번에 쓸 수 있겠구나

  • 전세금 5%만 오른다면 투자금이 얼마가 드는지 체크

  • 현재 투자금(매매-전세) + 전세금상승분(5%이내)

세낀 물건의 시세대비 전세금

• 현재 전세 시세와 비슷한 가격

  • 임대만기시 돌려줄 가능성 적음

• 현재 전세 시세보다 낮은 가격

  • 투자금 회수가 지연될 수 있음

• 현재 전세 시세보다 높은 가격

  • 리스크 체크 필요

2. 주인 전세

<특징>

주전 이유

• 청약준비, 분양아파트 입주대비, 세금 대비

장점

• 매수시점 임대리스크, 잔금리스크 감소

단점(리스크)

• 만기시점 공급

  • 주전 이유가 청약준비, 분양아파트 입주대비라면

  • 전세만기 정하기 전에 반드시 공급물량 확인 필요

• 매매가 상승 시 전세 협조 X

  • 집중인이 배아파하여 협조가 안될 수 있음

  • 집보여주기 협조 특약 기재

• 하자 체크

  • 중대한 하자 특약 + 집적 확인하기

<주의상황>

• 근저당 X

  • 매매-전세 차액을 매도인에게 지급

• 근저당 O 상환능력 O

  • 매도자가 근저당 말소 후 매매-전세 차액 매도인에게 지급

• 근저당 O 상환능력 X

  • 매도자가 다른 대출을 일으켜 근 저당 말소 후 매매-전세 차액 매도인에게 지급

📝 적용할 점

• 전세세팅 유형과 프로세스를 정리하고 매물임장 체크리스트 만들고 적용하기

• 위 내용을 투자 결론에서 활용할 수 있는 재료들로 세팅하기