미남 레버리지로 무주택에서 서울 1주택 달성하다![이온1014]

요약 버전

• 2024년 7월 결혼 적령기의 나이에 접어들어 실거주 집 마련을 위해 부동산 투자에 관심을 가지게 되었음.
• 하지만 부동산에 대해 아무것도 모르는 본인에게 투자 선배이자 미남 ★율빨모 님★의 권유로 2024년 7월 내마기로 입성, 그 후 기초 강의를 계속 수강하며 실력과 인맥을 쌓아 나감.
• 2024년 9월 Stress DSR 2단계 도입을 잠시 서울 집값이 주춤하다 2025년 초부터 집값이 서서히 상승했고, 2025년 2월 토허제 해제 이후 집값이 서울 상급지부터 폭발함.
• 2025년 2월 20일 내집마련 코칭을 신청하여 미남 ★한가해보이 멘토님★의 조언을 받고 거주보유분리 전략으로 1호기를 단 4일(?!) 만에 계약하였음.
• 2025년 6월 중순 기준으로 매매했던 2월 말보다 실거래가 기준 1억 상승함. (호가는 그보다 높은 상태)

시간 흐름

키워드

#월급쟁이부자들 #율빨모 님 #한가해보이 멘토님 #Stress DSR #서울 불장 #토지거래허가제 #부동산 대기줄 #내집마련 코칭 #세안고 매매 #후순위담보대출 #배액배상 #취득세 카드 할부 #주택화재보험

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  1. 2024. 07. ~ 2024. 12. 월부 입성, 부동산의 기초를 쌓다.

2024년 7월, 부동산 시장에 긴 하락장이 지나가고 신생아특례대출 등 집값 상승의 요인이 되는 정책들로 집값이 들썩이던 때였다. 이제는 결혼을 생각하며 실입주 집을 구하기 위해 혼자 임장 (사실 상 산책)을 다니다가 회사 동료이자 월부 선배인 율빨모 님의 조언을 받게 되었다.

• 율빨모: “이온님, 요즘 내집 마련 고민이라고 하시던데, 그럼 월부에 내집마련 기초반 강의 들어보고 판단하는 건 어떤가요?”

   

• 이온1014: “음, 강의까지 들어야 하나요? 지금 집값이 심상치 않던데.. 강의 듣다가 그 사이에 올라서 집 못 사면 어쩌죠?

   

• 율빨모: “실력 없이 가격 오르는 거 보고 아무 집이나 덜컥 사서 나중에 후회하는 것보다 차근차근 실력을 쌓고 집을 사는게 결국에는 후회가 없을 거에요, 그리고 기회는 상승장에도 있기 마련이에요, 그러니 너무 조급해하지 마시고 강의 한 번 들어보길 바랄게요.”

   

• 이온1014: “사실 저는 가재울뉴타운에 DMC파크뷰자이가 너무 마음에 들더라구요. 신축에 환경도 너무 좋구요. 혹시 어떤가요?”

   

• 율빨모: “혹시 가좌역에서 경의중앙선 타보셨나요? 얼마나 열차가 자주 오고 거기서 강남이나 주요 업무지구는 편히 갈 수 있나요?”

   

• 이온1014: “예? 음… 좀 열차 간격이 걸리긴 하고, 강남이나 다른 업무 지구를 가는 건 좀 불편하긴 했어요. 그리고 단지 입구에 이상하고 뜬금없는 낡은 시장이 있어서 좀 거슬리긴 했어요. 근데 초품아에 단지가 너무 깨끗하던데…

   

• 율빨모: “지금은 임장을 많이 안 해봐서 좋은 신축에만 너무 꽂혀 있는 것 같은데 조금 더 강의도 듣고 임장도 다니면 생각이 바뀔 거에요, 다른 단지에도 기회는 아직 있어요~!

   

• 이온1014: “넵, 보니까 7월에 내집마련 기초반 강의가 있네요, 이거 그럼 들어볼게요~!”

   

  그렇게 2024년 7월 기록적인 폭염을 기록하던 때에 내마기 48기로 월부에 발을 들이게 되었다. 그 이후 부동산 투자에 대한 관심이 생겼고 더 실력을 쌓고 싶다는 생각이 들어 재테기, 열기, 실준, 열중, 서투기를 수강하였다. 

  그 사이 9월 Stress DSR 2단계 도입으로 서울 아파트 거래량이 급감하며 어느 정도 집값이 진정되기 시작하였다. 하지만 그 안정기는 고작 3개월에 불과했다…

   

     → 2024년 7월 당시 DMC 파크뷰자이에 실거주 집을 구할 돈 (25평 매매가 10.9억_1단지 기준)이면 더 좋은 급지의 단지(예: 당산현대5차, 25평 매매가 10.7억, 현재 전고점 돌파)도 충분히 구할 수 있었다는 사실은 나중에서야 알게 되었다.

→ 이 시기에 얻은 점: 아파트 투자의 기초를 알다, 얼죽신의 마인드를 깨고 부동산 입지에 눈을 뜨다.

  2. 2025. 01. ~ 2025. 02. 토허제 해제 후 집값 폭발 시작, 내집마련 코칭

2025년 1월, 실준반 64기로 영등포구를 임장하던 때였다. 그런데 이 때 벌써 영등포구는 집값이 조금씩 상승하고 있었고 부동산에 전화를 하면 지금 물건 보여주는 중인데 이따 전화하라고 짧게 통화한 적이 많았다. 그리고 토요일 매물임장을 잡으면 대기 인원이 기본 3팀이 있었고, 너무 부사님들이 바빠 대타를 뛰어주는 것은 기본이었다. 

그러던 2025년 2월 12일, 서울시에서 토지거래허가제를 해제 후 갑자기 매도인들이 물건을 거둬버리고 호가를 막 올리기 시작했다. 부동산에 매물을 보러 가보면 대기 1시간 기본이고 부동산에서 전화 자체를 잘 받지 않는 상황이 되었다. 안 그래도 보던 매물이 날아가고 네이버에서 새로 본 매물은 당일 전화해보면 벌써 다른 사람이 가계약금 입금했다고 하고 이러기를 반복했다.

서울 3급지까지는 완전히 상승장을 탔고 이러다 너무 급한 마음에 아무 단지나 계약해버릴 것만 같았다. 그런데 정말 운이 좋게도 내집마련 코칭 신청을 성공하였다!!!!!!!(유리공 님의 빠른 티켓팅 덕분ㅎㅎ) 코칭은 한가해보이 멘토님이었는데 수업을 들은 적이 없어 어떤 분인지는 잘 몰랐다. 그래서 율빨모 님께 여쭤보니 실력과 인성 모두 완벽한 멘토님이셔서 엄청 도움 많이 받을 것이라고 잘 다녀오라고 말씀해 주셨다 (^^)

그렇게 2월 20일 목요일, 이제 막 지은 역삼 월부 신사옥에 유리공 님과 함께 부푼 마음으로 4층으로 들어갔다. 그리고 그 때 웬 미남 한 분이 풀 정장을 쫙 빼입고 들어오셨는데 너무 잘생겨서 깜짝 놀랐다…ㅎㅎ 월부닷컴에서 본 이미지보다 100배는 더 잘생긴 한가해보이 멘토님은 먼저 인사를 건네주셨다. 그리고 내집마련 코칭에 앞서 준비 양식 (현재 자산 포트폴리오, 들었던 강의, 월급, 저축, 궁금한 점)을 작성해 갔는데 멘토님께서는 하나도 빠짐없이 모두 기억하시고 말씀해주셔서 감동을 받았다.

• 한가해보이 멘토님: “반갑습니다. 실거주 집 마련을 고민하시는 것 같은데… 처음 시작하는 부부라면 조금 더 투자의 관점에서 거주보유분리로 조금 더 좋은 급지의 내집을 사두고, 실거주는 조금은 불편하겠지만 원룸에 거주하며 최대한 아끼는 것이 나중의 자산 가치를 생각했을 때 훨씬 더 좋을 거에요.”

   

• 이온1014: “아 그렇군요, 멘토님. 고견 감사합니다. 저희가 그 동안 실거주 집 알아보느라 고생을 많이 하긴 했던 터라 거주보유분리 전략에 대해 충분히 고민하지는 못했습니다. 개념은 내마중에서 막 배웠는데 아직 어떻게 해야할지 감이 잘 서지가 않네요.”

   

• 한가해보이 멘토님: “일단 거주보유분리로 내집마련을 할 경우는 저평가 기준을 조금 더 완화해서 생각해도 괜찮아요. 만약 집값이 내려가면 실거주로 들어가면 되고, 오르면 오르는 대로 전세 상승분으로 현금흐름을 만들 수도 있구요. 그래서 지금 같은 상승장에선 완전히 전고점 돌파한 정도는 아닌 이전보다 싼 수준, 비싸지 않은 수준의 단지 중 제일 좋은 것을 하면 좋겠어요. 앞으로의 서울 시장은 단순히 전고점 대비 몇% 하락 이런 수치 만으로 저평가를 따지기 어려울 수도 있어요.”

   

• 유리공 님: “저도 멘토님 말씀 공감합니다. 실거주 집에서 시작하는 것이 솔직히 마음은 편하겠지만 나중을 생각하면 젊었을 때 고생 사서한다는 말도 있는데 거주보유분리 괜찮은 것 같습니다!”

→ 솔직히 유리공 님이 신혼집을 실거주 집으로 마련하고 싶은 생각도 있을텐데 기꺼이 거주보유분리 전략을 이해하고 동의하여 매우 고마웠다.ㅎㅎ

• 한가해보이 멘토님: “지역은 지금 실거주 집을 본 급지보다는 더 상급지 (A, B, C구)로 알아보시고, 여력이 되는 것 중 제일 좋은 단지를 하되 그 단지가 날아갔다고 해서 멘탈 무너지지 말고, 적어도 4개의 후보군을 추려서 1등 물건부터 공략해보아야 해요.”

→ 멘토님은 평소에 강의 준비, 튜터링도 하시고 정말 바쁘실텐데 이렇게 코칭을 위해 인생의 각 단계에서의 전략까지 제시해주셔서 정말 감사했다.^^ 그렇게 원래 예정된 코칭 시간보다 더 초과해서 멘토님께서 최대한 자세히 말씀해주셨고 우리 예비 부부는 하나라도 더 듣고 필기하기 위해 안간힘을 썼고 강의실 입구에서 직원 분이 문을 5번이나 두드려서 나오게 되었다.

그렇게 내집마련 코칭을 마치고 나왔는데… 아직 실력과 앞마당이 부족한지라 멘토님이 가보라고 알려주신 A, B, C구 모두 앞마당이 아니었다. 그래서 고민할 것도 없이 가장 거리가 가까운 C구부터 바로 분위기 임장을 갔다. 이젠 정말 거주보유분리로 내집마련 해보자는 심정으로 분위기 임장과 단지 임장을 같이 하루에 끝냈다. 그리고 그 다음날부터 하루 간격으로 나머지 구를 모두 분임+단임을 하루에 끝냈다. (정말 너무너무너무 힘들었다)

그 날 임장을 끝내고 나서는 입지적으로 괜찮은 단지들 중 예산에 들어오는 매물들을 정리했고, 목록을 모두 뽑아 부동산에 연락할 준비를 마쳤다. A, B, C구에서 모두 입지 (직장, 교통, 학군, 환경, 공급) 좋은 매물들을 골랐고, 혹시 모를 주변 혐오 시설 없는 것도 확인하고 입주 물량도 꼼꼼히 체크를 하였다. 

다만 고른 지역 모두 저평가 기준에선 이전처럼 -20% 하락 이렇게 안전 마진이 잘 확보된 곳은 아니었다. 멘토님의 말씀처럼 저평가 기준에선 싸다고 말할 수는 없지만 그렇다고 비싸지도 않은 그 수준에 맞는 곳으로 정했다. 환금성은 당연히 좋고, 수익률보다는 수익금 자체가 조금 더 좋을 곳, 원금 보존은 전세가가 좀 낮아 애매하긴 했지만 지금 서울 시장이 매매가가 전세가보다 먼저 올라 전세가율을 따지기는 어려웠고, 리스크는 향후 10년 간 주변 공급 없고 (주변 단지 중 구축 재건축 얘기가 이제 나오기 시작함)를 모두 체크하였다.

예시 1: 매물 정리, 투자 원칙 및 기준 확인

• 2025. 02. 20. 월부 사옥 내집마련 코칭 방문 인증 사진^^

  → 이 시기에 얻은 점: 미친 불장 경험, 거주보유분리의 진정한 개념에 대해 알다, 거인의 어깨를 빌리면 더 큰 시야에서 바라볼 수 있다, 저평가의 의미/개념에 대해 다시 생각하다, 앞마당이 적으면 선택의 폭이 좁다 (몸이 고생한다).

3. 2025. 02. 20.~2025. 02. 26. 1호기 계약

그리고 2025. 02. 24. 월요일 아침, 생각해둔 매물 중 가장 좋은 AA단지를 거래하는 부동산에 전화를 걸었다. 월요일 아침 9시 땡하자마자 전화를 했는데도 이미 부동산은 매수 문의 전화가 많이 들어오고 있었고 수화기 너머로 엄청 북적북적거렸다. 그 때 AA단지의 문의한 물건은 전화하던 사이에 가계약금이 들어 와서 놓치고 말았고, A구의 다른 부동산은 통화가 되지 않은 곳들도 많았다. B구나 C구 부동산의 상황도 크게 다르지 않았다. 그렇게 월요일 오전 시간은 아예 업무를 보지 못하고 전화만 하다가 매물 예약 하나도 못 잡고 시간이 모두 가버렸다.

그런데 그 날 오후 2시 갑자기 맨 처음 부사님께 다급한 목소리로 전화가 왔다.

• 부사님: “사장님!!!!! 지금 말씀하신 AA단지 102동 1701호 (로얄동 로얄층) 급매 나왔어요!, 매매가 자체가 시세보다 더 낮게 나왔는데 그 이유가 전세입자가 개갱권을 쓴지 얼마 안 되었고 세가 낮게 껴 있어서 그래요, 그리고 사장님 투자금 보다 조금 오버해요." 

   

• 부사님: "그리고 AA단지 103동 601호 (비로얄동 비로얄층) 매물도 방금 나왔어요 여긴 시세보다 약간 매매가가 높게 나왔는데 전세 신규 계약한지 얼마 안 되었고 시세대로 전세가 껴있긴 해요. 그래서 사장님 투자금에 딱 들어오긴 해요, 두 개 중 어떻게 하시겠어요? 이 두 물건 모두 급매라 1시간 내 가계약금 입금하셔야 될 거에요.”

   

• 이온1014: “네? 우선 감사드려요… 그런데 갑작스럽군요, 매물을 그럼 볼 수는 없나요?”

   

• 부사님: “네, 이 주변 단지들은 매도인들 완전 우세 시장이라 매물 잘 보여주지도 않고 보고 나면 매도인들이 자기 매물들 인기 있는 줄 알고 바로 호가를 올려버려요. 전세입자가 껴있으면 더 보기도 어렵구요.”

   

• 예시 2: A구 AA단지 매물 가격 상황

(*수치는 이해하기 쉽게 임의로 바꿨습니다.)

그렇게 1시간 내 두 단지 중 결정을 해야했다. 앞서 투자 원칙을 생각해 보았을 때 분명 다 괜찮고 리스크도 충분히 헷지할 수 있다고 판단했지만 매물도 보지 않고 바로 가계약금을 넣는다는 사실이 말도 안 된다고 생각했다. 하지만 ‘사실 A구가 제일 좋은 급지이고 어차피 B구와 C구도 다 불장에 매도자 우위고 절대 가격 협상 안 되고 매물도 못 보는 상태라면 그냥 A구의 제일 좋은 이 두 단지 중에서 골라도 되지 않을까?’라는 생각을 했다.

다만 RR층 좋은 매물을 하려면 투자금에 오버되는 문제가 있어 비 RR 물건을 해야만 했다. 그런데 RR층 매물은 매매가가 더 낮아 안전 마진이 조금 더 있고, 세가 낮게 껴 있기에 오히려 절대 역전세가 날 리는 없기 때문에 (공급도 없음) 결국 이 매물을 선택한다면 더 리스크 측면에서도 낫지 않을까 라는 생각에 이르렀다. 그래서 부족한 금액은 후순위담보대출까지 쓰기로 마음을 정했다.

후순위담보대출은 이미 있는 세입자를 1순위로 보존하면서 그 다음 순위로 주택담보 대출을 일으키는 것인데 이론적으론 주택 가격의 80%까지 되나 통상적으로는 10% 정도 까지만 한다고 한다. 그 이유는 다음 세입자를 맞출 때에는 이 후순위대출이 선순위가 되어 예비 세입자가 꺼려하는 경향이 있기도 하고, 이미 전세 레버리지를 썼는데 후순위대출까지 무리하게 쓰다가 역전세를 맞으면 정말 큰일 나기 때문이다.

그래서 이제까지의 강의에선 후순위담보대출은 거의 언급을 하지 않았는데 본인의 경우는 투자이기는 하지만 실거주 목적도 있기 때문에 역전세가 많이 나거나 매매가가 많이 빠지면 실입주를 하면 되므로 극한의 레버리지까지 쓰는 것을 고려할 수 있었다. 물론 후순위 담보대출 금액 자체는 크지 않아서 이런 리스크도 감당 가능하기에 결정하였다.

후순위담보대출은 1금융권, 2금융권 모두 가능하나 1금융권은 이율이 더 낮은 대신 세입자의 동의가 필요하다.

용용맘맘맘 튜터님 칼럼 참고: https://weolbu.com/s/Ei5T8chmco 

그런데 가계약금을 보내려다가 계좌 이체 한도가 초과해서 5분 정도 더 소요가 되었는데 그 때 부사님이 다급하게 전화가 와서 다른 부동산에서 매도자에게 계좌 넘기지 말고 자기들에게 계약하라고 훼방을 놓고 있다고 얘기했다. 손발에 땀이 가득한 채로 정말 첩보 영화를 찍는 듯이 그렇게 집도 못 본 채 가계약금을 보냈고 (물론 등기부등본이나 누수 부분은 급하지만 바로 확인했습니다!) 인생에서 가장 도파민이 터지는 1시간을 보냈다.

가계약금을 넣고 나서 본계약금을 넣기 전까지 이틀은 정말이지 오히려 마음이 편하지 않았다. 다른 부동산에서 훼방을 놓기 위해 매도인에게 전화를 걸어 배액배상을 하고 더 높은 금액에 내놓아도 이 매물은 나간다고 계속 바람을 넣었다. 그래서 매수인(이온1014) 측 부동산, 매도인 측 부동산에서 계속 매도인을 진정시키고 본인 역시 매도인 측 부동산에게 연락해서 매도인에게 중도금, 잔금이라도 더 빨리 넣겠다고 얘기해달라고 하였다. 그래도 다행히 양 쪽 부동산에서 매도인을 잘 진정시켜 본계약은 서로 웃으며 진행할 수 있었다. 

이 때 유리공 님도 신경을 정말 많이 썼던 터라 둘 다 심한 몸살을 앓고 살이 1주 사이에 5 kg가 넘게 빠졌다. 그렇게 결국 길다면 길고 짧다면 짧은 1호기 계약을 마쳤다.

→ 이 시기에 얻은 점: 상승장에도 기회는 있다. 노력한 만큼 단지가 보인다. 다만 너무 매도자 우위 시장에 들어 가다보니 그 어떠한 협상도 못하고 끌려간 점은 무척 아쉽다.

4. 2025. 02. 27.~2025. 05. 30. 토허제 재지정, 1호기 중도금, 실거주 집 마련, 잔금

우당탕탕 1호기 계약 후, 매일 같이 서울 부동산 상승 뉴스를 보다가 3월 24일 자로 토허제가 재지정되는 사건이 발생하였다. 그런데 막상 마포구, 성동구를 중심으로 2급지의 가격이 풍선 효과로 상승하고 있고 지금은 노도강까지 들썩이고 있다. 

그 와중에 1호기 세입자께서 동의해주셔서 1금융권에 후순위담보대출을 실행할 수 있어 무척 감사했다. 

그리고 잔금 날에는 지식과 경험 부족으로 취득세를 일시불 계좌이체를 해버려서… 참 후회가 되었다. 그래도 법무사 비용은 내마기 수업 내용을 기억하여 깎은 건 그나마 다행이었다.

그리고 잔금 후 율빨모 님께 1호기 소식을 말씀드렸고, 율빨모 님은 진정한 기버 답게 많은 축하와 더불어 주택화재보험 가입을 말씀하셨다. 덕분에 무사히 주택화재보험까지 가입할 수 있었다.  

→ 이 시기에 얻은 점: 정부 정책이란 예측할 수 없다, 서울 부동산 불패 (아직까진), 매매 시에도 디테일이 필요하다 (취득세 카드 할부, 주택화재보험, 법무사 가격 협상 등) 

→ 잔금시 디테일: 

[영리자] 잔금 치르러 가기 직전, 이 글 하나만 보면 준비 끝! : 네이버 카페 참고!

5. 최종 복기

• 우당탕탕 1호기를 마치며, 저의 1호기 경험담은 실거주를 염두한 거주보유분리로 투자를 하였기에 저평가 기준이 일반 투자보다는 조금 다르며, 다른 분들께 도움이 될지는 잘 모르겠습니다. 그래도 이런 불장에서라도 투자원칙을 세우고, 노력하고, 거인의 어깨도 빌린다면 기회가 있다는 사실은 꼭 말씀드리고 싶습니다.

   

• 그리고 현재 서울의 불장을 보며 많은 멘토님, 튜터님께서도 염려하시는 것 같습니다. 기회가 되면 투자하는 것은 좋지만 너무 추격 매수보다는 내 상황에 맞는 투자를 하는 것이 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.
• 너바나 멘토님 칼럼: https://weolbu.com/s/Ei9mT0hh0M  참고

• 한가해보이 멘토님 칼럼: https://weolbu.com/s/EiB2oEl7pO 참고

   

• 번외로 지금에서야 아실을 보며 2월 당시 제 투자금으로 할 수 있는 조금 더 좋은 옆 단지 매물이 있었다는 사실과 조금 더 좋은 생활권에도 매물이 있었다는 사실을 오늘 알고 굉장히 속이 쓰렸지만, 앞으로의 앞마당을 늘리고 실력을 더 키워서 조금 더 넓은 시야에서, 매도자 우위 시장에도 끌려다니지 않고 더 현명한 투자를 하겠다고 다짐했습니다.

• 마지막으로 저처럼 부린이도 할 수 있다는 사실도 꼭 말씀드리고 싶습니다!

   

→ 월부 1년 동안 얻은 점: 부동산 투자의 원칙과 기준을 알다, 근로 소득만으로는 살 수 없다는 사실을 깨닫다, 좋은 투자 동료와 커뮤니티를 얻다, 독서 습관 생활화, 직장인 투자자 마인드, 1호기

Thanks to

• 제게 월급쟁이부자들 강의를 소개해주고 저의 1호기 소식을 제일 빨리 듣고 본인 일처럼 기뻐해 주신 율빨모님, 아직 실력이 부족한 저에게 거주보유분리 전략을 알려주시고 이후 부동산과 인생 플랜까지 제시해주신 한가해보이 멘토님 이 두 분에게 가장 감사하고 1호기 영광을 돌리고 싶습니다. 이 두 미남에게 제가 레버리지 크게 당겨 과분하게 좋은 1호기를 할 수 있었습니다. 정말 다시 한번 감사드립니다.
• 그리고 열기 80기 1조 누구보다 뜨거운 열정을 가지고 있고 지금도 역시 꾸준히 투자하는 몽그릿 조장님, 실준 61기 27조 아파트 임장의 노하우를 모두 알려주신 첫 실준반 조원 단천님, 열중 41기 61조 재밌게 이끌어 주시고 지금도 뜨겁게 투자 활동 중인 징기스타 조장님, 친화력 있고 누구보다 열정 넘치게 1호기를 위해 노력 중이신 서투기 19기 10조 개구리님, 실준 64기 22조 투자 초고수이자 냉정하게 많은 조언 주신 민갱 조장님, 내마중 14기 15조 따뜻하게 이끌어주신 호혜성 조장님, 지투기 27기 19조 재밌게 이끌어주시고 응원해주신 신나는시간1 조장님, 그리고 같은 조원이자 타고난 부동산 마스터 해피바이러스님, 이번 열중 45기 27기를 위해 열심히 애쓰시는 나는내편 조장님 및 지금까지 들었던 모든 강의의 조원분들께 진심으로 감사의 말을 전하며 앞으로의 투자 활동으로 꼭 좋은 결과 얻으시길 바랍니다.

끝으로 늘 곁에서 저를 응원해주고 힘든 시기 매물 임장도 함께 가고 앞으로도 평생 함께 할 제 유리공에게 사랑한다고 전하고 싶습니다. 감사합니다.

//이상입니다.