안녕하세요, '경매하는 직장인' 경장인입니다.
지난 저의 스토리 650만원에서 40억 자산가가 된 이야기를 보시고
"나도 한 번 해보고 싶다"는 마음이 드셨나요? :)
하지만 동시에 이런 걱정도 드실 거예요.
"경매는 법률 용어도 어렵고 절차가 너무 복잡하지 않을까?"
"직장 다니면서 그 많은 단계를 다 챙길 수 있을까?"
결론부터 말씀드리면, 전혀 걱정하실 필요 없습니다.
제가 신입 사원 시절, 선배들에게 업무 인수인계를 받듯 경매를 정리해 보니 결국 딱 8가지 단계의 반복이었습니다. 오늘 딱 10분만 투자해서 이 흐름을 머릿 속에 집어넣으세요.
이것만 알아도 경매의 50%는 정복한 겁니다.
🏠 경매 8단계 프로세스
1. 물건 검색: 나만의 '보물찾기'
먼저 유료 경매 사이트(스피드옥션 등)를 통해 내 예산에 맞는 물건을 찾습니다. 저는 주로 서울/경기의 역세권 빌라를 타겟팅합니다. 여기서 '유찰'이라는 단어를 보실 텐데, 쉽게 생각하세요. 백화점 **'이월 상품 세일'**과 똑같습니다. 아무도 안 사면 가격이 20~30%씩 깍이고, 우리는 그때 들어갑니다.
2. 권리 분석: 물어줄 돈 있는지 확인하는 단계
권리분석은 한마디로 내가 낙찰받고 추가로 물어줄 돈이 있는지 확인하는 단계입니다. 어렵게 들리겠지만, 나중에 제가 알려드릴 '말소기준권리' 하나만 찾으면 아주 쉽게 권리분석 끝낼 수 있습니다. 제가 항상 강조하는 건 경매 물건 중 90% 이상의 물건은 아무 문제가 없다는 것이고, 우리는 굳이 어려운 물건은 포기하고 안전한 물건을 찾는 연습만 하면 된다는 것입니다 (아래 이미지를 처음 보면 어려워 보이지만 익숙해지시면, 하나당 3분 안에 권리분석 따다닥! 끝내게 되실거에요)
3. 인터넷 시세 조사: 실제 '물건 가격' 확인하기
권리분석을 통해서 맘에 드는 물건을 찾으셨다면 이 빌라의 ‘가치’가 얼마인지 ‘시세 조사’를 하셔야 합니다. 실 거래가를 확인할 수 있는 사이트로는 (씨리얼, 국토부 실거래가)가 있고, 부동산 매물을 볼 수 있는 네이버 부동산이 있고, 저희가 만든 빌라실거래가프로그램이 있다면 정말 쉽게 해보실 수 있습니다.
4. 전화 조사와 현장 임장
시세조사를 마친 후에 부동산에 전화해서 공인중개소 사장님께 실제 거래 가능한 시세를 알아봐야 합니다. 해당 물건의 급매가는 물론 월세/전세 시세도 알아봅니다 (어떻게 전화해야 하는지는 나중에 다시 설명드릴게요) 현장임장에서는 미납관리비, 샤시 상태, 누수 흔적, 동네 분위기를 체크합니다.
5. 경매 입찰 : '가격' 적어내기
조사한 시세를 바탕으로 을 뺄 가격을 정해 법원에 제출합니다. 직장인이라 시간이 없다고요? 걱정 마세요. '대리 입찰' 제도나 서비스를 활용하면 연차 한 번 안 쓰고도 입찰할 수 있습니다. 저희 수강생분들은 이제 직접 법원에 가지 않고 대리 입찰을 하시거나, 남편이 권리분석을 하고 와이프가 대신 법원에 가는 부부도 있습니다.
6. 낙찰 & 잔금 납부: 공식적인 '집주인' 되기
입찰 금액에서 1등이 되면(가장 높은 금액을 쓴 사람) 법원에서 낙찰 영수증을 줍니다. 마지막날 배울 '경락잔금대출(낙찰 물건을 담보로 은행 등 금융기관에서 받는 대출)을 활용해 잔금을 치르면 비로소 내 이름으로 등기가 완료됩니다.
7. 명도 : 결국 사람과의 대화
명도는 내가 낙찰 받은 집에 거주하고 있는 사람을 이사 시키는 것을 의미합니다. 법적으로 낙찰자는 낙찰 받은 부동산의 잔금을 납부하면 소유권을 넘겨받기에 합법적으로 원래 거주하고 있던 거주자를 내보낼 수 있는 권리가 있습니다. 기존에 살고 있는 거주자와 협상할 때 주의점은 절대 갑질을 해선 안된다는 것입니다. 자칫 거주자의 자존심을 건드려서 강제집행까지 가게 되면 서로 금전적 손해가 커질 수 있으니 예의를 갖추고 집에 살고 계신 분의 사정도 적당히 들어주면서, 원하는 바를 얻는 것이 중요합니다 (참고로 저는 한번도 강제집행 단계까지 간 적이 없습니다. 대화로 풀어갈 수 있는 상황이 대부분이니 너무 겁 먹지 않으셔도 됩니다)
8. 수리 & 매도: '수익' 확정하기
내가 살 집과 낙찰 받은 집은 인테리어 방식이 아예 다릅니다. 경매 낙찰 받은 집은 최대한 가성비 있게 수리하고, 최대한 많은 부동산에 물건을 올려 빠르게 매도하는 것이 핵심입니다. 요즘은 각 영역별 인테리어 업체를 따로 구하시거나, 셀프 인테리어로 비용을 절감하시는 분들도 많이 있습니다.
💡 경매는 대단한 고시 공부가 아닙니다.
반복되는 루틴일 뿐입니다. 첫 번째 물건을 할 때는 8단계를 하나하나 확인하느라 시간이 걸리겠지만, 두 번째부터는 점점 더 쉬워집니다. 이 시장에 ‘처음’ 발을 들이는 게 어려울 뿐입니다.
"내가 이걸 다 할 수 있을까?"라는 생각은 잠시 접어두세요. 제가 앞으로 알려드릴 방법대로 한 단계씩만 밟아가면 됩니다. 하루에 넷플릭스 볼 시간에 경매 물건 1-2시간씩 검색하고, 분석하시면 됩니다. 저 같은 평범한 직장인도 업무 중간중간 짬을 내서 해냈으니까요.
여러분이 못 할 이유가 전혀 없습니다.
<📝 오늘의 경매 공부> 인증 댓글 미션
“오늘 이 글에서 배운 단 한가지"
짧게라도 좋으니 댓글을 적어주세요
경매, 누구나 할 수 있습니다 :)
오늘 남기는 이 댓글이 시작일거에요
저와 함께 해보시죠!
안녕하세요, '경매하는 직장인' 경장인입니다.
10일간 여러분과 함께 매일 10분이면 볼 수 있는
[하루 10분 경매 스터디] 정보를 적어나가고 있습니다.
- 스터디에 참여하고 싶은 분들은 [월부x경장인 경매 스터디] 채팅방에 들어와주세요
- (이 스터디는 월부 담당자분과 고심하며, 한 분이라도 더 경매에 대한 두려움, 막막함을 뽀개드리기 위해 준비하였어요)
- 경매 스터디가 끝나는 날에는 제가 직접 여러분의 질문에 답해드리는 라이브 Q&A도 준비하였습니다
